땅집고는 소비자의 알 권리를 위해 ‘분양 광고가 말하지 않는 사실과 정보’만을 모아 집중 분석하는 ‘디스(This) 아파트’ 시리즈를 연재한다. 분양 상품의 장·단점을 있는 그대로 전달한다.

[땅집고 디스아파트] 정부과천청사역 도보 10분 거리 ‘과천 한양수자인’

[땅집고] ‘준(準) 강남’이라고 불리는 경기도 과천시에서 이달 7일 ‘과천 한양수자인’ 아파트가 1순위 청약을 받는다. 서울 지하철 4호선 정부과천청사역까지 걸어서 10분 안팎 걸리는 역세권 단지다. 34평(전용 84㎡) 기준 분양가가 8억원대로 시세보다 10억원 이상 저렴해 ‘당첨만 되면 로또’라고 기대하는 예비청약자들이 적지 않다.

다만 174여가구 소형 단지다. 보통 2000가구가 넘는 과천시 다른 대단지에 비해 상품성은 떨어진다는 평가도 나온다. 최근 정부가 은행권 대출을 옥죄면서 당첨 후 분양대금 마련도 대비해야 한다. 분양가의 60%, 5억원 정도는 현찰로 쥐고 있어야 안전하다.

■GTX-C노선 정부과천청사역 인접…브랜드 인지도 떨어져

‘과천 한양수자인’은 1990년대부터 과천시 대표 흉물로 꼽혔던 옛 우정병원을 허물고 짓는 아파트다. 지하 3층~지상 20층 4동, 총 174가구다. 한국토지주택공사(LH)와 보성건설이 만든 특수목적법인(SPC)인 과천개발㈜가 분양한다.

이 단지는 입지면에서 우수한 편이다. 현재 과천시를 지나는 지하철이 4호선 하나뿐인데, 정부과천청사역까지 걸어서 10분 정도면 도착한다. 사당역까지 지하철로 15분 걸린다. 교통 호재도 있다. 정부과천청사역에 수도권광역급행철도(GTX) C노선이 개통한다. GTX-C노선은 경기 양주 덕정역에서 출발해 서울 청량리역과 삼성역, 정부과천청사역을 거쳐 수원역까지 남북으로 관통하는 74.8㎞ 노선이다. 개통하면 서울 강남·광화문 등 주요업무지구까지 출퇴근 시간이 30분대로 단축될 전망이다.

‘과천 한양수자인’이 들어서는 정부과천청사역 일대에는 재건축 사업을 완료한 신축 단지가 몰려 있다. 새 아파트촌(村)인 만큼 주거 환경이 좋은 편이다. ‘래미안슈르’(2899가구), ‘과천자이’(2099가구), ‘래미안슈르’(2899가구) 등 대형 건설사 브랜드를 적용한 2000가구 이상 대규모 아파트가 대부분이다.

그러나 ‘과천 한양수자인’은 174가구로 단지 규모가 작은 데다 중소 건설사인 한양이 시공해 브랜드 인지도가 떨어진다는 약점이 있다.

■단지 작아 커뮤니티 시설은 형편없어…분양가는 시세 반값

주택형은 전용면적 59㎡(A~C)와 84㎡(A~B) 두 가지다. 방3개와 거실이 전면 발코니에 접한 4베이 판상형으로 짓는 59㎡B(19가구)와 84㎡A(53가구) 선호도가 가장 높을 것으로 보인다. 나머지는 모두 타워형 설계다.

이 아파트의 단점은 뚜렷하다. 커뮤니티 시설이다. 작은 단지여서 독서실·회의실·주민카페·경로당이 전부다. 과천에서 보기 드물게 커뮤니티 수준은 평균 이하라는 평가다. 워낙 헐값에 분양될 예정이어서, 커뮤니티시설 투자를 하지 않은 것으로 해석된다.

‘과천 한양수자인’은 상품 경쟁력이 여러모로 떨어진다는 의견도 나오지만 시세의 반값 수준으로 저렴한 분양가가 최대 강점이다. 주택형별 분양가는 ▲59㎡ 6억2330만~6억5420만원 ▲84㎡ 8억5028만~8억8600만원이다. 발코니 확장금액은 436만~618만원 정도다. 예비청약자들 사이에선 청약 당첨만 되면 ‘10억 이상 로또’는 따놓은 당상이라는 기대감이 크다. 인근 단지들이 34평(84㎡) 기준으로 20억원을 줄줄이 돌파하고 있기 때문이다. ‘과천위버필드’가 지난 8월 21억원에 팔렸고, ‘과천자이’가 지난 1월 18억272만원에 거래됐다. 호가는 최고 23억원이다.

하지만 이 단지들은 2000가구가 넘는다 적절한 비교 대상은 아니다. 단지 북쪽 ‘과천센트레빌 아스테리움’(2020년 입주·100가구)이 지난 8월 17억3000만원에 거래된 것과 이 아파트 분양가(최고 8억8600만원)을 비교하면 차익은 8억4400만원 정도로 줄어든다.

■34평 분양받으려면 현금 5억 이상 있어야

‘과천 한양수자인’ 청약에 나서기 전 자금 계획에도 신경써야 한다. 현재 입주시점 15억원 초과 분양 아파트는 잔금대출을 받을 수 없기 때문이다. 이 아파트 입주예정일이 2024년 1월인데, 인근 시세가 이미 15억원을 돌파했다.

중도금 대출도 불확실하다. 분양가가 9억원 이하여서 중도금 대출이 최대 40%(투기과열지구)까지 가능하지만, 최근 은행권 중도금 대출이 깐깐해졌다. 이 아파트 입주자모집공고문에는 ‘사업주체 및 시공사는 고객 편의를 위해 중도금 대출기관을 알선할 뿐, 개별 고객의 대출 비율 축소 및 대출 불가에 대해 일체 책임을 지지 않으니 이 점 양지하시기 바람’이라는 문구가 있다.

따라서 ‘과천 한양수자인’에 청약하려면 최소한 ‘계약금 20%, 중도금 20%, 잔금 20%’는 현금으로 가지고 있어야 안전할 것으로 보인다. 84㎡ 10층 이상 주택(분양가 8억8600만원) 기준으로 최소 5억3160만원은 쥐고 있어야 하는 것.

땅집고 자문단은 “과천시 2년 이상 거주자에게 우선공급하고 100% 가점제를 적용하기 때문에, 과천시민이면서 청약가점이 만점에 가까워야 당첨 가능성이 있다. 또 거주의무기간 5년, 전매제한기간 10년이어서 자금이 오래 묶이는 점도 감안해야 한다”라고 했다. /이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com

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