[부동산 투자멘토에게 듣는다] 최진성 재개발마스터키 대표 “재개발은 절세와 안전마진 확보에 가장 유리”

[땅집고] “20억원짜리 아파트를 사면 5년간 보유세로만 1억원을 내야 합니다. 그런데 20억원짜리 아파트가 될 재개발 물건을 사면 보유세를 거의 내지 않습니다.”

최진성 재개발마스터키 대표는 “아파트 보유세 부담이 급증하는 2022년에는 서울 재개발 투자가 더 유망하다”고 했다. 그의 이력은 특이하다. 카지노 딜러로 20년간 일했다. 재개발 투자 전문가로 변신한 건 3년 전. 그런데 벌써 150억원대 자산을 보유하고 있다. 그가 최근 재개발 실전 투자 경험과 노하우를 담은 책 ‘재개발 모르면 부자될 수 없다’를 출간했다. 땅집고는 최 대표를 만나 재개발 투자 노하우를 들어봤다.

■ “재개발 좋은 이유? 절세와 안전마진”

최 대표가 재개발 투자를 추천하는 가장 큰 이유는 절세를 통한 투자 수익률 극대화다. 그는 “예를 들어 서울 20억원대 아파트라면 보유세가 1년에 2000만원 정도인데 재개발 입주권은 토지분 재산세로 100만원 정도만 부담하면 된다”며 “아파트를 5년간 보유할 때와 비교하면 재개발 투자 자체만으로 1억원 차익이 생기는 것”이라고 했다. 여기에 신축 아파트를 사면 대출받아서 매입해야 하므로 이자도 내야 한다.

재개발이 유리한 또 다른 이유는 ‘확정 수익’(안전 마진)이다. 재개발의 경우 기존 다세대주택이나 단독주택 매입가격에 웃돈을 더한 가격이 초기 투자비다. 여기에 예상 분담금을 더하면 최종 투자금이 되는데, 일반적으로 현재 주변 아파트 시세보다 저렴하다. 투자금과 현재 주변 아파트 시세와의 차익은 사업이 정상적으로 진행되기만 하면 확정적으로 얻을 수 있는 수익금이 된다.

재개발 투자를 새 아파트를 전세 끼고 사는 ‘갭(gap) 투자’와 비교하면 장점이 확실히 드러난다. 갭투자는 아파트 가격이 앞으로 더 오르지 않으면 이득을 보기 어렵다. 리스크가 더 크다. 전세금이나 시세가 떨어지면 손해가 난다. 최 대표는 “만약 경기 불황으로 주택 시장이 타격을 받으면 안전마진은 줄어들 수 있다”면서도 “재개발의 경우 상당부분 리스크 방어가 가능해 심리적으로 안정감을 얻을 수 있다”고 말했다.

■ 지금 투자한다면 경기도 파주·인천이 좋아

최 대표는 서울 주택 수요는 당분간 수그러들지 않아 집값이 오를 가능성이 높다고 했다. 결국 공급이 부족하기 때문이다. 그는 “올해 상반기까지만 해도 남양주 덕소뉴타운을 1억원대 소액 투자가 가능한 재개발 유망지로 추천할 수 있었지만, 이제는 그 말이 무색해졌다”며 “서울과 수도권 재개발 유망지는 가격이 무섭게 뛰고 있다”고 했다. 사업성이 확실한 재개발 구역에 적극 투자하는 것이 새 아파트를 얻는 가장 저렴한 방법이다.

최 대표가 꼽는 재개발 투자 유망지역은 어딜까. 1억원 안팎으로 투자할 수 있는 곳으로 파주와 인천을 꼽았다. 최 대표는 “파주 금촌역 일대 재개발 사업지 중에서는 현재 관리처분계획인가를 지나 분양을 앞두고 있는 구역이 알짜 투자지에 해당하고, 인천에서는 최근 미추홀구 학익·도화동 일대에서 진행 중인 재개발 지역을 눈여겨볼 만하다”고 했다.

인천 부평구는 지하철 7호선을 이용할 수 있고, 향후 부평역에 GTX(수도권광역급행철도)-B 노선이 지나 상대적으로 가격이 조금 더 비싸다. 최 대표는 “부평구에서는 부개5구역을 비롯해 추진위원회 구성이 빠른 곳을 염두에 두길 권한다”고 했다. /손희문 땅집고 기자 shm91@chosun.com


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