재개발 전문가로 알려진 최진성(아이언키)씨가 최근 신간 ‘재개발 모르면 부자될 수 없다’를 펴냈다. 최씨는 이 책을 통해 투자스토리와 재개발 알짜 지역 분석, 투자 비법을 제시한다.

[재개발 모르면 부자될 수 없다] ③ ‘환지’란 무엇이고, 환지 예상 수익은 어떻게 계산할까?

[땅집고] 서울 노원구 재개발구역 내 다가구주택 매수를 결정하기 전 공인중개사로부터 이런 말을 들었다.

“이 매물은 환지를 포함하고 있어서 나중에 추가 수익도 기대할 수 있어요.”

재개발구역 현장 조사를 하다 보면 ‘이 매물은 환지가 포함돼 있다’라는 말을 들을 때가 있다. ‘환지’란 무엇일까? 환지 혹은 환지예정지 개념을 알아야 해당 매물의 가치를 정확히 판단할 수 있고, 나중에 생길 권리가액의 변동에 대처할 수 있으며, 추가로 들어갈 비용도 알 수 있다.

환지는 과거 토지구획정리사업이나 도시개발사업을 할 때 사업 대상이 됐던 토지의 위치, 지목, 면적, 이용도 등을 고려해서 사업이 끝난 후 토지 소유주에게 재배분하는 택지다. 말하자면 경계가 뒤죽박죽이었던 토지를 반듯하게 정리해서 소유주에게 다시 분배하는 땅을 말한다. 그런데 경계가 구불구불했던 땅을 반듯하게 선을 그어 나누면 땅의 크기가 달라진다. 그래서 각 소유주의 토지 면적에 증감이 생긴다.

구획정리 후 늘어난 토지를 ‘증환지’라 하고, 줄어든 토지를 ‘감환지’라 한다. 증환지의 경우 토지 소유자가 땅을 더 받았으니 구청은 추가금을 ‘징수’하고, 반대로 감환지는 땅이 줄었으니 ‘교부’, 즉 돈을 내어준다. 토지 소유자 입장에서 증환지는 늘어난 면적만큼 나중에 추가금을 내고 매입하는 것이고, 감환지는 줄어든 면적 만큼 금전적인 보상을 받는 것이라고 이해하면 된다.

재개발 매물에 증환지가 포함돼 있다면, 매물과 함께 증환지 면적을 매수하게 된다. 그런데 증환지 매매가격은 현재 시세가 아니라 환지가 이뤄졌던 시기(보통은 1980~1990년대)의 시세에 가깝게 책정한다.

필자가 매입했던 상계뉴타운 2구역 다가구주택은 14평 정도의 증환지가 포함돼 있었다. 이 땅의 현재 시세는 평당 1000만 원이다. 그런데 환지는 1990년대 시세인 평 당 100만 원의 2배인 200만 원에 매입하는 조건이었다. 이 경우 평당 1000만 원짜리 땅 14평의 현재가치는 1억 4000만 원(1000만 원×14평)인데 2800 만 원(200만 원×14평)에 매입하는 것이므로 1억 1200만 원(1억 4,000만 원–2,800만 원)의 이익을 추가로 얻는 셈이다.

이렇게 매입한 토지의 감정평가액만큼 내가 소유한 부동산의 권리가액이 올라 분담금도 줄어드는 장점이 있다. 환지를 매입하거나 보상받는 시기는 사업시행인가가 난 이후부터 관리처분인가를 받기 전까지다. 이때 증환지를 소유한 조합원이 매입을 하지 않으면 조합에서 매입해 재개발사업을 진행한다. 환지를 매입하면 시세차익을 거두는 장점도 있지만, 환지 매입금을 일시불로 납부하지 않고 일정 기간에 걸쳐 나눠 내도 되므로 부담이 적다.

결국 증환지가 있는 매물을 사면 증환지의 면적만큼, 과거 시세와 현재 시세의 차이만큼 추가로 이익을 얻을 수 있다. 반대로 감환지가 있는 매물을 매입하면 반환 해야 하는 땅(감환지)이 생기고 그마저도 과거 시세로 보상을 받으니 조합원 입장 에서는 손해가 생길 수 있다.

환지를 확인하려면 구청에서 ‘환지예정지 지정 증명’을 발급받으면 된다. 내 물건에 증환지가 있는지 감환지가 있는지, 면적은 얼마인지 알 수 있다. 예를 들어 기존 토지(권리 면적)가 100평인데 환지된 토지(환지 면적)가 120평이면 증환지는 20평이다. 실제 환지예정지 지정 증명을 보자.

환지예정지 지정 증명을 보면 권리 면적(기존 토지)이 118㎡이고 환지 면적(환지된 토지) 이 163.8㎡이므로 45.8㎡의 증환지를 보유한 것이다. 그래서 증명서의 ‘징수’란에 45.8㎡라고 표시돼 있다. 이는 구청에서 토지 45.8㎡의 값을 징수한다는 뜻이고, 조합원은 토지 45.8㎡를 과거 환지 당시의 가격으로 살 수 있다는 것이다.

만약 증환지가 포함된 매물을 발견하면 그 매물의 토지에 대한 환지예정지 지정 증명을 발급받아 확인한다. 그리고 해당 조합에 사업시행인가 후 어느 시점에 매입할 수 있는지 물어본다. 현재 해당 구역의 평당 시세도 조사한다.

그러면 위와 같이 추가로 얻게 될 수익(권리가액상승)을 계산할 수 있게 된다./글=아이언키(최진성), 정리=손희문 땅집고 기자


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