[리모델링 멘토에게 듣는다] 유정수 글로우서울 대표 “어떤 세입자 들일지 결정하고 리모델링해라”

[땅집고] “건물 리모델링을 마치자마자 스타벅스같은 우량 임차인이 찾아와 입점한다고 하면 얼마나 좋겠어요. 하지만 실제로 리모델링을 해보면 건축주가 조금이라도 마음에 드는 임차인을 만나는 것조차 하늘의 별따기입니다.”

건축주는 건물을 리모델링할 때 가장 큰 걱정이 바로 상권이 침체하거나 원하는 세입자를 넣지 못해 발생하는 공실(空室)이다. 상황이 급해 원치않는 세입자와 계약하면 상가임대차보호법 등에 따라 향후 10년간 건물을 원하는대로 사용하기 어려워진다. 유정수 글로우서울 대표는 “리모델링 공사에 앞서 상권을 정확하게 파악하고, 입점할 가게 콘셉트 결정까지 건물주가 꼼꼼히 신경써야 마음에 드는 임차인을 구할 수 있다”고 강조했다.

유 대표는 국내 대표적인 도시 재생과 공간 기획 전문가다. 그가 차린 공간기획 스타트업 글로우서울은 우리나라에선 최초로 ‘마스터 매니지먼트’라는 방식을 도입해 주목받았다. 건물에 브랜드 상점을 입점시키고 직접 운영해 임대료 대신 운영 수익을 건물주와 나누는 방식이다. 그는 서울 종로구 익선동 온천마을 프로젝트를 통해 공간 기획의 새 지평을 보여줬다는 평가를 받았다. 한국 고유의 한옥이 가진 특색을 제대로 살린 공간을 기획했다. 온천집과 청수당, 살라댕방콕 등 특색있는 브랜드도 선보였다. 유 대표는 땅집고 주최로 오는 30일 개강하는 실전형 리모델링 건축 강좌 ‘리모델링 마스터 클래스 3기’에서 ‘공간을 살리는 콘텐츠 성공 전략’이란 주제로 100% 임대가 가능하도록 하는 공간 기획 노하우를 소개한다.(▶수강신청 바로가기)

■ “수명 긴 상권은 따로 있다…리모델링 하기 전 잘 파악해야”

유 대표는 “어떤 건물 리모델링을 계획할 때 그 건물이 속한 상권이 오래갈 상권인지, 반짝 유행할지를 분석하는 것이 필수”라고 했다. 일시적으로 유동인구가 몰려 상권은 수명이 짧다. 예를 들어 서울 이태원 경리단길, 종로구 삼청동 같은 상권은 반짝 인기를 끌었다가 2~3년 만에 침체했다.

반면 고유한 특색을 가진 상권의 수명은 길다. 유 대표는 흔히 핫 플레이스로 꼽히는 마포구 연남동을 예로 들었다. 그는 “연남동은 일명 ‘연트럴파크’라고 불리는 경의선 숲길이 상권을 지탱하는 구심점이 되면서 20년 넘게 유지되고 있다”고 했다. 그가 온천마을 프로젝트를 진행한 익선동 한옥마을은 ‘한옥 상권’이란 희소한 특성이 더해지면서 상권 수명을 이어가고 있다. 유 대표는 “연남동이나 익선동처럼 특색있는 가치를 가진 상권은 코로나 사태로 세입자가 빠지면서 공실이 발생했는데도 건물 가치는 오히려 더 오르고 있다”며 “이런 지역을 골라 수익형 건물로 리모델링해야 성공할 수 있다”고 했다.

■ “두 번 공사 안하려면…리모델링 전 세입자부터 찾아라”

리모델링 성공을 좌우하는 또 다른 요소는 공사 전부터 좋은 세입자를 유치하기 위해 노력하는 것이다. 유 대표는 “리모델링 공사하기 전부터 건물을 어떻게 활용할지 미리 구상하고, 잘 어울릴 만한 가게를 운영할 세입자를 찾아야 한다”고 했다.

임대 면적이나 리모델링 전 건물 상태에 따라 들어올 수 있는 가게가 다르다. 예를 들어 지은 지 오래된 고택의 경우 골조만 남기고 싹 리모델링하는 것보다 고택의 자재를 살린 빈티지한 느낌을 살려 리모델링을 진행하는 것이 낫다. 유 대표는 “건축주가 리모델링한 건물을 세입자가 맘에 들지 않아 또 다시 리모델링하는 경우가 꽤 많다”며 “리모델링 전에 공간을 활용할 세입자부터 먼저 찾고 리모델링을 진행한다면 비용을 아낄 수 있다”고 했다.

유 대표가 운영하는 글로우서울은 건물이 속한 상권, 기존 건물의 디자인 등을 종합적으로 고려해 어울리는 브랜드를 골라 입점시킨다. 마땅한 브랜드가 없으면 직접 브랜드를 만들어주기도 한다. 리모델링을 하기 전부터 건물을 어떻게 사용할지 고민하기 때문에 건축주는 공실 걱정을 줄이고 원하는대로 리모델링을 진행할 수 있다.

유 대표는 “꼬마빌딩 같은 수익형 건물은 건물주가 직접 장사를 해봤거나 공간을 기획해 본 경험이 없는 경우가 많다”면서 “결국 운영 방법을 몰라 감당해야 하는 리스크가 주택보다 큰 편”이라고 했다. 그는 또 “리모델링 공사라고 무조건 신축보다 비용이 덜 드는 것이 아닐 수 있다”면서 “리모델링 구상 초기 단계부터 공간을 어떻게 사용할지 전문가와 전략을 짜는 것이 중요하다”고 했다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com

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