땅집고는 세무업계 베테랑으로 불리는 안수남·김상문·김종필 세무사 등이 손잡고 출범시킨 국내 최대 부동산 세무 전문가 그룹 ‘케이텍스’ 세무사들이 현장 상담 사례 중심으로 절세 노하우를 풀어내는 ‘K 택스톡’ 시리즈를 연재합니다.

[케이택스 택스톡] 올해 종부세 폭탄? 내년엔 핵폭탄 온다…내년 종부세 아낄 비법

[땅집고] 올해 종합부동산세가 지난 22일 고지됐다. 1인 평균으로는 601만원으로 지난해(269만원)보다 2배 이상 증가했다. 그야말로 폭탄이라고 할 만한 세금이 부과된 것. 특히 올해는 최근 개정 세법으로 인해 다주택자 종합부동산세 부담이 많이 늘게 됐다.

문제는 올해 종부세보다 내년 종부세가 더 오를 수 있다는 것이다. 종부세는 공시가액을 기준으로 하는데, 최근 주택가격이 더욱 상승했기 때문에 내년에는 부담이 대폭 늘어날 수 있다.

종부세는 매년 6월1일 기준으로 주택 수나 해당 주택을 판단한다. 내년 종부세 대비를 일찍부터 시작해야 하는 이유다. 그럼 앞으로 종부세를 줄이기 위해서는 어떻게 해야 할까.

■1가구1주택자는 단독명의와 공동명의를 선택할 수 있다

종합부동산세법상 단독명의 1가구1주택자는 여러 혜택을 받는다. 종부세는 기본공제 금액이 6억원인데, 1주택자는 여기서 5억원을 더한 11억원까지 공제가 가능하다. 장기보유 및 연령에 따른 세액공제 혜택도 있다.

공동명의 1주택자는 기본공제로 각각 6억씩 공제를 받기 때문에 보유 공제나 연령공제를 받지 못한다. 그런데 공동명의 1주택자는 공동명의로 할 것인지, 단독명의로 신고할 것인지 선택할 수 있다. 보유 공제나 연령공제를 많이 받을수 있다면 단독명의를 선택하는 것이 더 유리하다.

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■다주택자는 증여로 주택수를 줄일 수 있다

다주택자는 증여를 통해 1주택자가 되는 방식으로 세금을 아낄 수 있다. 배우자에게 한 채를 증여하거나 고가주택의 절반의 지분을 증여할 경우 부부가 각각 6억원까지 공제를 받아, 1인 단독명의일 때보다 종부세를 절감할 수 있다. 가장 유리한 것은 세대를 분리한 자녀 등에게 증여하는 것이다. 이 경우 자신의 주택 수가 줄어 다주택자 종부세를 피할 수 있다.

높은 증여세 부담은 연부연납 등으로 해결할 수 있다. 증여세가 2000만원이 넘는 경우에 한해 연부연납을 신청하면 증여세 신고 때 증여세의 6분의1만 먼저 내고 나머지는 향후 5년간 매년 6분의1씩 분할해 낼 수 있다. 다만 증여 시에는 증여자의 주택 수로 취득세 중과세를 판단하므로 취득세와 증여세의 자금흐름에 대한 사전 준비가 필요하다.

■다주택자, 일정 요건 갖추고 양도하면 중과세 피한다

주택 수를 줄이기 위해 매도(양도)하는 방법도 있다. 하지만 다주택자의 경우 조정대상지역에서는 양도소득세가 최대 30%가 더한 금액으로 중과세 되어 양도를 망설이게 된다. 이때 일정요건을 갖추면 다주택자가 양도하는 경우에도 중과세가 되지 않을 수 있다.

중과세 부담이 없는 주택이나 양도차익이 적은 주택을 처분하면 주택 수가 감소해 종부세 부담을 줄일 수 있다. ▲일시적 2주택 ▲비조정지역 주택 ▲혼인으로 인한 5년 내의 1주택 등은 일정 요건을 갖춘다면 중과세가 되지 않을 수 있어 양도세 부담이 적다.

■임대사업자 신청하기

장기 임대사업자로 등록하면 종부세 대상이 되는 주택수에서 제외된다는 것도 참고할 만하다. 단, 2020년 7월11일 이후 기존에 가지고 있던 비(非) 아파트 주택은 장기 임대사업자 등록할 수 있지만, 아파트는 등록할 수 없다. 단기임대주택을 장기임대주택으로 변경 신고한 경우에도 종부세 합산배제 대상에 해당하지 않아 의미가 없다.

10년 이상 장기 임대사업자로 등록하면 종부세 합산에서 배제되지만, 주택을 장기간 보유해야 하는 것은 단점이 될 수 있다. 임대 기간동안 임대료의 상승이 5%로 제한되고, 이를 어기면 종부세가 2년간 배제 되지 않는 불이익이 있다.

■주택을 상가 등으로 전환하기

주택을 종부세 대상이 아닌 상가로 용도를 변경하는 것도 다주택자의 양도세 및 종부세를 줄일 수 있는 방법이다. 겸용주택(일명 상가주택)인 경우 주택을 상가로 용도변경 할 수 있다. 또 지방의 낡은 주택에 대해서는 주택을 멸실하고 상가 등으로 신축하는 방법을 활용하면 주택에 대한 종부세를 줄일 수 있다. /글=최인용 세무사, 정리=장귀용 땅집고 기자 jim332@chosun.com


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