부동산 투자전문가 앤디 킴이 장성수 회계법인 새시대 회계사와 함께 신간 ‘아파트 살 돈이면, 상가주택에 투자하라’를 펴냈다. 세부담이 늘어난 다주택자에게 상가주택을 통한 절세 전략을 소개한다.

[아파트 살 돈이면, 상가주택에 투자하라] ① 강남 아파트 2채, 상가주택 1채로 바꿔라

A씨는 서울 강남구와 서초구에 30평대 주택을 각각 1채씩 보유한 2주택자다. 2채를 합치면 시세가 60억원에 이른다. 그는 지난해 종합부동산세로만 6400만원, 재산세 1300만원을 합쳐 보유세로 7800만원을 부담했다. 올해는 두 배가 넘는 2억2000여만원이 보유세로 고지됐다. 이런 추세라면 앞으로 3년 후에는 약 5억원에 가까운 보유세를 부담해야 한다. 은퇴가 가까워온 A씨는 고민에 빠졌다. A씨가 절세할 수 있는 방법은 없을까.

■상가주택, 아파트보다 매력 많다…주택 많아도 ‘1주택자’

서울의 신축 아파트는 이제3.3㎡(1평)당 1억원이 기본이 된 세상이다. 모두 아파트만 쳐다보는 상황에 진짜 부동산 고수들은 ‘상가주택’에 집중하고 있다.

상가주택은 아파트보다 절세 효과가 크다. 아파트는 10평 이하 작은 원룸도 주택 수에 포함해 보유세를 내야 하지만, 상가주택은 3개층까지, 합계 200평 이하 면적 한도 내에서 몇 개 호실로 나누든지 세법상 하나의 주택으로 본다. 예를 들어 전용 20평짜리 주택 10가구가 있는 상가주택 소유자를 가정해 보자. 건물주가 이 가운데 1가구에 입주하고 나머지 9가구를 임대해도 1주택자다. 보증금과 월세 수입이 발생하는데, 이런 주택들은 기준시가 9억원이 안 되는 경우가 많아 월세 수익도 100% 비과세되는 경우가 많다.

대부분 상가주택은 공시가격이 11억원 미만인 경우가 많다. 서울 강남의 고가 상가주택조차 종합부동산세를 한 푼도 내지 않는 경우가 흔하다. 아파트는 비슷한 평수가 많고 거래량도 많아 시세와 공시가격이 표준화한 측면이 있고, 시세가 올라가면 자동으로 공시가격도 따라 올라가는 구조다. 공시가격 현실화율이 높아질수록 보유세 부담이 만만찮게 된다. 하지만 상가주택은 개별 건물이어서 해당 지역에서 거래량, 주택형 등이 제각각이다. 이런 이유로 상가주택은 매년 실제 가치를 산정하긴 어렵고 시세와 차이가 크게 벌어지는 경우가 많다.

무엇보다 아파트는 이제 팔기도 어렵다. 적어도 10년을 바라봐야 하는 장기 투자처가 됐다. 아파트값이 9억원 미만이던 과거에는 보유기간 2년을 채운 뒤 9억원 이하에 거래해 양도세를 비과세 받을 수 있었다. 하지만 아파트 한 채가 수십억원에 이르는 지금은 실제로10년을 거주해야 9억원 초과분 매매차익에 대해 80% 장기보유특별공제를 받을 수 있다. 상가주택은 주택이 여러 개여서 소유자가 실입주하면서 월세를 줄 수 있고 매도할 때 주택은 9억원 미만이 대부분이어서 비과세 받는 점을 감안하면 거주요건을 충족해 절세하는 것이 수월하다.

■ 아파트 2채 60억이면 세금 2억인데…60억 상가는 1000만원

A씨가 강남 아파트 2채를 포기하고 같은 가격의 상가주택을 보유했다면 세부담이 얼마나 줄어들까.

지난해 A씨는 작년에 재산세 1380만원, 종부세 6440만원으로 총 보유세로 7820만원을 부담했다. 올해에는 재산세가 1670만원, 종부세가 2억530만원으로 폭등해 보유세가 자그마치 약 2억2200만원에 달한다. 이런 추세라면 2024년에는 무려 5억2000만원까지 보유세가 오른다.

A씨가 만약 60억원에 이르는 상가주택 1채를 보유했다면 세금은 얼마나 될까. 작년에는 종부세 없이 재산세만 590만원을 냈다. 올해 역시 재산세만 증가해 590만원, 2024년에도 1104만원에 그친다.

종부세는 주택 부분 공시가격만을 기준으로 부과한다. 상가주택은 아파트에 비해 시세 파악이 어려워 시가 대비 공시가 반영율이 현저히 낮다. 예를 들어 5층짜리 상가주택은 지하에서 지상2층까지 상가, 3~4층까지 주택인 경우가 흔한데, 이 경우 전체 부동산 공시가격에서 주택 부분이 차지하는 비중이 통상 30% 내외다. 60억원짜리 상가주택이라도 주택 부분은 종부세 부과기준(1주택자 11억원)에 한참 못 미칠 수밖에 없다. 상가 건물 부분의 경우 건물과 부수토지 가격이 80억원이 넘는 경우에만 종부세를 부과한다.

■ 상가주택, 아파트와는 완전히 다르다

물론 주의할 점도 있다. 아파트 값은 개인 노력으로 오르내리는 영역이 아니다. 하지만 상가건물은 상권을 선택하고 신축이나 리모델링을 거치는 등 철저히 개인의 노력과 고생만큼 돈을 벌 수 있는 노력의 산물이다. 상권이 침체한 가운데서도 유독 임대가 잘 되고, 장사도 잘 되는 건물이 따로 있다. 입지가 우수하지 않은데도 불구하고 특정 건물만 가격이 오르는 경우도 있다.

상가주택은 개인의 노력과 전략에 따라 투자에 실패할 가능성과 위험이 큰 영역이기도 하다. 상가주택은 아파트와는 성격이 다른 부동산이다. 땅값이 올라도 상권이 침체하거나 유동인구가 더 늘지 않으면 월세 등 수익이 그대로일 수 있고 경기가 침체되면 장사가 안 되고 임차인들이 무너지면서 공실 위험이 발생하기도 한다. 따라서 아파트 2채를 상가주택으로 전환하더라도 운영 전략에 대해서는 철저한 대비가 필요하다. /글=앤디킴 이언이노랩 대표·장성수 회계사, 정리=김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com

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