오는 12월 1일부터 수도권 공공택지 4곳에서 총 4000여가구가 3차 사전청약을 받는다. 하남 교산신도시, 과천 주암지구 등 관심 지역이 많이 수도권 주택 수요자 관심이 쏠린다. 땅집고가 3차 사전청약 대상지를 집중 분석했다.

[3차 사전청약 완전정복] ② 하남 교산신도시 59㎡ 분양가 5억도 안돼

[땅집고] “이번 3차 사전청약 대상지 가운데 하남 교산신도시가 제일 욕심나죠. 하지만 섣불리 청약했다가 인근 ‘감일지구’처럼 입주가 10년 이상 밀려 떠돌이 신세를 면치 못할까봐 걱정입니다.”

경기 하남 교산신도시는 교산동·덕풍동·천현동·춘궁동 일대 631만㎡로 주택 3만3000가구(인구 약 7만8000명)가 들어설 계획이다. 이번 3차 사전청약 대상지 4곳 중 유일하게 3기 신도시다. 공급 물량은 A2블록 총 1056가구로 모두 공공분양이다. 단지명에 한국토지주택공사(LH) 브랜드인 ‘안단테’를 적용하며 2024년 9월 본청약을 거쳐 2027년 3월 입주한다는 계획이다.

최근 하남에서 25평(전용 59㎡) 아파트 실거래가가 10억원에 육박하는 점을 감안하면 교산신도시 사전청약 분양가는 4억8000만원대로 반값에 불과하다. 교산신도시에는 서울 지하철 3호선 연장선이 들어오는 점을 고려하면 ‘아묻따’(아무것도 묻거나 따지지 말고) 청약해야 한다는 얘기도 나온다.

하지만 LH가 교산신도시 토지보상을 아직 끝내지 않은 상황에서 사전청약을 진행하기 때문에 당초 계획보다 입주가 늦어질 위험성이 있다. 이번 사전청약 물량이 전부 전용 59㎡이하 소형이라는 것도 단점이다.

■5호선 하남검단산역 역세권…3호선 신설역은 멀어

교산신도시는 서울 송파·강동구와 하남 구도심 사이에 있다. 서울 강동구까지 직선 5㎞ 거리다. 국토부는 지하철 3호선 오금역에서 교산신도시를 거쳐 5호선 하남시청역을 잇는 송파하남도시철도를 만들고, 역사 3곳을 신설하겠다고 발표했다. 3호선은 강남권은 물론 시청·광화문까지 연결돼 부동산 시장에서 ‘황금 노선’이라고 불린다. 개통시 교산신도시에서 수서역까지 20분, 잠실역까지 30분 걸릴 전망이다. 2023년 착공, 2028년 개통이 목표다.

이번에 사전청약을 받는 A2블록은 교산신도시 최북단이다. 3호선 신설역 위치가 아직 확정되지는 않았지만, A2블록은 교산신도시에서 3호선 접근성이 비교적 낮은 아파트가 될 것이란 전망이 나온다. 노선 배치를 고려하면 A2블록이 노선에서 동쪽으로 떨어져 있기 때문이다. 대신 5호선 하남검단산역까지는 걸어서 10~15분 정도 걸려, 입주하자마자 지하철을 이용할 수 있는 것은 장점으로 꼽힌다.

■ “감일지구처럼 전세 난민되면 어쩌나…”

예비청약자들 사이에선 “사전청약했다가 입주가 10년 넘게 밀린 인근 ‘감일지구’처럼 될까봐 교산신도시에 섣불리 청약하기 불안하다”는 의견도 적지 않다. LH가 교산신도시 토지보상을 끝내지 못한 상태인데다 문화재가 발견돼 공사 중단 가능성이 있기 때문이다. 실제로 입주자모집공고문에는 ‘현재 해당부지에 대한 토지 및 지장물 보상이 완료되지 않은 상황으로, 보상·공사·민원 및 계획변경으로 예정된 공사일정 및 입주시기 등이 지연될 수 있음’, ‘문화재조사 대상지구로 향후 문화재조사 진행 중 유구 발견 등 예기치 못한 사유가 발생될 경우, 예정된 공사일정 및 입주시기 등이 지연될 수 있음’이란 문구가 있다.

하남 감일지구 B3블록(578가구)과 B4블록(595가구)은 이명박 정부 시절인 2010년 11월 사전예약(지금의 사전청약)을 받았다. 당시 정부는 사전예약 2년여 뒤인 2013년 본청약을 실시하고, 즉시 착공해 2015년 입주 가능하다고 약속했다. 하지만 토지보상 지연과 문화재 발굴 등으로 계획보다 5년여 미뤄진 2018년 12월에야 본청약을 진행하고, 올해 10월 말 입주를 시작했다. 즉 사전청약일로부터 10년 뒤에야 입주한 셈이다. 당시 감일지구와 개발단계 및 입지가 비슷한 교산신도시에서도 이 같은 일이 벌어질 가능성을 무시할 수 없다.

■25평 4억8600만원대…시세보다 최소 2억 저렴

교산신도시 A2블록 사전청약 물량은 총 1056가구다. 이 중 입주자모집공고일 기준 하남 2년 이상 거주자에게 30%, 경기도 2년 이상 거주자에게 20%, 기타 수도권(경기 2년 미만·서울) 거주자에게 나머지 50%를 배정한다.

전체 물량의 85%(890가구)는 특별공급이다. ▲신혼부부 30% ▲생애최초 25% ▲다자녀가구 10% ▲노부모부양 5% ▲기관추천 15% 비율로 공급한다. 나머지 15%(166가구)는 일반공급한다.

주택형별로 추정분양가는 ▲51㎡(305가구) 4억2094만원 ▲55㎡(25가구) 4억5329만원 ▲58㎡(20가구) 4억7780만원 ▲59㎡(706가구) 4억8695만원이다. 최근 하남 등 수도권 핵심 지역 25평 아파트 매매가격이 10억원에 가까워지고 있는 점을 감안하면 거의 반값이다.

A2블록과 가까운 5호선 하남검단산역 일대 59㎡ 아파트는 대부분 6억~7억원대에 거래된다. 예를 들어 지난 10월 ‘부영’이 7억4700만원, 지난 8월 ‘동일하이빌’이 7억500만원에 거래됐다. A2블록 분양가(4억8695만원)는 주변 시세보다 최소 2억1000만원 이상 저렴하다. 다만 이 일대가 하남 구도심이어서 입주 15년 이상된 아파트라는 점을 고려하면 신축인 교산신도시 A2블록 아파트는 향후 시세가 더 높게 형성될 것으로 보인다.

땅집고 자문단은 “최근 하남 집값 상승률을 고려하면 거의 ‘반값’에 공급되는 점이 파격적이다. 지하철로 30분대면 도착하는 강남권에 직장을 뒀다면 청약해도 좋을 것”이라며 “다만 예전 ‘감일지구’처럼 입주일이 연기될 수 있다는 점, 3호선 신설역 개통 계획이 밀릴 수 있다는 리스크는 감안해야 한다”고 했다. /이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com

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