재개발 전문가로 알려진 최진성(아이언키)씨가 최근 신간 ‘재개발 모르면 부자될 수 없다’를 펴냈다. 최씨는 이 책을 통해 투자스토리와 재개발 알짜 지역 분석, 투자 비법을 제시한다.

[재개발 모르면 부자될 수 없다] ② 단독주택 감정평가액 추정하기

[땅집고] 재개발 초기투자 시 핵심은 감정평가액을 추정하는 것이다. 감정평가액에 따라 수익이 달라지는데, 대부분 감정평가액이 나오기 전에는 투자를 망설이다가 감정평가액이 통보된 후에 매수하려고 서두른다. 만약 감정평가액을 추정할 수 있다면 남들보다 한발 빠르게 진입해 더 큰 수익을 올릴 수 있다.

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재개발 사업에서 단독주택은 빌라와 다른 방식으로 감정평가가 이뤄진다. 즉 건물과 토지 가치를 각각 감정평가한 후 합산한다. 간단히 식으로 나타내면 다음과 같다.

■ 건물 감정평가

건물 감정평가는 ‘원가법’을 이용한다. 원가법은 부동산의 현재 가격을 산정할 때 기준이 되는 가격 시점에서 대상 물건을 다시 취득하는데 필요한 재조달원가에 감가수정을 하는 방법이다. 쉽게 말해 현재 건물 가격에 그동안 시간 흐름에 따른 물리적 요인을 반영해 그만큼 공제하는 것이다.

건물 감정평가를 할 때 연식에 따라 건물의 예상 평당 가격을 100 만~200만 원 정도 적용한다. 10년도 안 된 건물이면 평당 200만 원, 20 년 정도 된 건물이면 평당 150만 원 정도, 30년이 넘은 건물이면 100만 원 정도를 적용한다. 건물 감정평가는 아주 세심하게 하지 않더라도 단독주택이나 다가구주택의 전체 감정평가금액에서 건물 부분 감정평가액이 차지하는 비중이 적기 때문에 (토지 부분이 대부분을 차지한다) 전체 감정평가액에서는 큰 차이가 나지 않는다.

대개 연식이 오래된 건물일수록 가격이 낮아지고 새 건물일수록 가격이 높아진다. 하지만 연식 외에도 벽돌, 목조, 평판(슬래브) 등 자재에 따라서도 감정평가액이 달라진다. 재개발구역 내 주택은 벽돌 구조가 많고 자재 차이가 크지 않다. 여기서는 연식에 따른 가격만 반영하도록 하자. 예를 들어 만약 지은 지 20년 된 연면적 30평 건물이라면 ‘150 만 원×30평 = 4500만 원’으로 구할 수 있다.

■ 토지 감정평가

빌라는 공동주택 공시가격을 기준으로 감정평가한다. 이와 비슷하게 토지는 표준지 공시지가를 기준으로 하되, 여기에 기타 요인을 반영해 산정한다. 표준지 공시지가란 정부가 전국 과세 대상이 되는 개별 토지 중 대표성 있는 토지를 선정하고 조사해서 공개적으로 알리는 땅값이다. 매년 1월 1일을 기준으로 표준지의 단위 면적당 가격으로 표시한다.

토지의 감정평가액은 다음과 같이 구한다.

단독주택 감정평가를 할 때 건물은 원가법을 이용해 연식에 따른 예상 평당 가격을 전체 면적에 곱해서 구한다. 그런데 토지는 빌라처럼 인근 지역 거래 사례를 참고하는 ‘거래사례비교법’을 이용한다. 재개발구역 내 단독주택은 연식이 오래된 경우가 많아 주택 가격에서 건물 가격이 차지하는 부분은 적고 대지 가격이 대부분을 차지한다. 따라서 단독주택은 전체 주택 공시가격을 토지 가격으로 보고 계산하는 것이 효율적이다. 물론 전체 주택 가격에서 건물 가격을 빼고 순수하게 토지에 대한 공시지가 비율을 계산해도 된다. 그러나 큰 차이가 없으면서 계산만 복잡해지므로 건물 가격을 반영하지 않는 것이다.

빌라는 인근 구역 내 비슷한 조건을 갖춘 다른 빌라의 실거래 가격을 토대로 공시가격 비율을 계산했다. 단독주택 역시 재개발이 진행되지 않는 인근의 단독주택 매매가격(평당가)을 해당 매물의 평당 공시지가로 나눠서 공시지가 비율을 계산한다. 아래 표에서 인근의 거래 사례를 통해 산출한 공시지가 비율이 1.41이므로, 단독주택의 토지에 대한 감정평가액을 구할 때는 공시지가에 140% 정도를 곱하면 된다.

다만 추정 감정평가액은 말 그대로 ‘추정’으로, 실제와는 다르다는 것을 염두에 두어야 한다. 또한 빌라나 단독주택의 감정평가액을 구할 때 곱했던 공시가격 비율도 부동산시장의 흐름에 따라 달라질 수 있다. 예를 들어 어떤 빌라의 감정평가액을 ‘공동주택 공시가격×130%×개별 요인’으로 구한다고 할 때, 부동산 시장이 호황기고 가격이 상승 중이라면 공시 가격 비율을 130%가 아닌 140~150%를 적용할 수도 있다.

반대로 부동산 시장이 하락기라면 보수적으로 110~120%를 곱한다. 단독주택의 토지에 대한 감정평가액을 구할 때도 마찬가지다. ‘표준지 공시지가×120~160%×개별 요인’을 적용한다. 부동산 시장이 호황기라면 150~160%, 침체기나 하락기라면 110~120%를 곱한다. 아래 표에서도 거래 사례로 따졌을 때 공시 가격 비율은 1.41(140%)이지만, 부동산 시장이 호황일 때를 가정해 추정 감정평가액을 계산할 때는 150%를 곱했다.

이 물건의 추정 감정평가액은 3억 5000만 원이고, 추정 프리미엄은 5000만 원이다. 이런 식으로 분석하면 어떤 매물의 프리미엄이 비싸거나 싼지 비교할 수 있어서 좋은 매물을 매수하는 판단 기준으로 삼을 수 있다. /글=최진성(아이언키), 정리=손희문 땅집고 기자 shm91@chosun.com

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