[땅집고] 오세훈 서울시장 취임으로 강북지역 정비사업 열풍이 불면서 '노·도·강'(노원·도봉·강북구) 아파트 가격이 뛰고 있다. 노·도·강은 저가 아파트가 몰려있어 서울의 대표적인 ‘베드타운’으로 불렸지만 최근 오 시장이 이 지역을 서울의 4번째 도심(동북권 4도심)으로 만들겠다는 계획을 강력하게 추진하면서 개발기대감이 높다.

땅집고는 노·도·강 지역에서 9억원 이하로 매수할 수 있는 주요 아파트 단지들을 소개한다. 부동산R114에 따르면 서울 6억원 초과~9억원 이하 아파트 비중은 26.04%에 불과하다. 노·도·강 지역은 상대적으로 9억원 이하 아파트 비중이 높은 편이다. 강북구(61.32%·1만1883가구), 노원구(53.50%·6만3318가구), 도봉구(43.27%·2만3918가구) 순이다.

1편은 노원구의 9억원 이하 아파트들을 소개한다. 전용면적 50㎡ 이상으로 현재 부동산 중개업소에 호가 9억원 이하로 매물이 있는 단지들을 추려봤다. 교통이 좋고 향후 개발 기대감으로 추가 시세 상승 가능성이 높다고 판단되는 단지들이다.

■ ‘노원역 4호선 초역세권 단지들…상계주공-노원현대

노원역 일대에 위치한 상계동은 노원의 교통 요충지이자, 강북 지역의 대표 학군인 중계동과도 가깝다. 창동역 복합개발, 도봉운전면허시험장 이전, 동부간선도로 지하화 등 서울 동북부 개발 호재도 모두 노원역 주변에 집중돼있다. 여기에 서울 왕십리~노원구 상계동을 잇는 ‘동북선 경전철’이 지난 3월 착공에 들어갔다. 수도권광역급행철도(GTX)-C노선이 지나는 창동역에서 한 정거장 거리에 있어 창동역 개발의 영향도 받는다.

노원역 일대의 재건축 ‘대장주 단지’는 상계동 ‘상계주공’이다. 16개 단지 총 3만2487가구로 구성됐으며, 재건축된 ‘8단지’(포레나 노원)를 제외한 모든 단지가 준공 30년 차를 넘긴 재건축 대상 단지다. 각 단지가 안전 진단 등 초기 재건축 단계를 진행 중이다. 특히 상계주공아파트의 메인은 남쪽의 1~6단지이고, 7단지부터는 북쪽 단지로 분류돼 가격이 상대적으로 저렴한 편이다.

이 중 ‘상계주공7단지’는 노원역 바로 300m 거리의 2643가구 규모 초역세권 단지다. 전용 41㎡부터 79㎡까지 모두 8개 주택형이 있으며 주로 소형 아파트 비중이 높다. 전용 59㎡의 최고 매매가는 8억원이다. 현재 호가는 8억8000만원에서 9억원까지 형성돼 있다. 이 단지는 지난 7월 재건축 예비안전진단을 통과했다.

노원역 인근에서 전용 85㎡ 의 9억원 이하 아파트도 찾을 수 있다. 노원역에서 400m 거리에 있는 ‘노원현대’는 올해로 준공 25년차를 맞은 277가구의 소규모 단지다. 주택형은 침실 3개, 화장실 2개인 전용 85㎡로만 구성됐다. 지난9월 8억9700만원으로 신고가를 찍었으며 현재 호가는 8억5000만원에서 9억원까지 형성돼 있다. 상계동 인근 대한공인중개사사무소의 최영 대표는 “인기가 높은 ‘국민평형’으로만 구성돼 있고 생활 편의시설을 갖춰 입주민들의 만족도가 높은 편이지만 가구 수가 적어 재건축 메리트가 크지 않을 수 있다”며 “정부가 대출규제를 강화하면서 9억원 이상 아파트에 대해서는 문의가 조금 뜸해졌다”고 말했다.

■강북 최대 학세권 중계동도 아직 9억원 선

노원구 중계동은 서울 3대 학세권이자 강북지역 최대 규모 학원가가 밀집한 곳이다. 중계동 학원가 일대에는 중계, 원광, 을지, 청계, 용동, 불암, 수암초교 등이 있어 을지학군, 불암학군, 원광초학군으로 나뉜다. 학부모들의 수요가 가장 큰 학군은 을지학군과 불암학군이다. 을지학군, 불암학군 주변 단지라함은 보통 을지초등학교에서 을지중학교 혹은 불암중학교로 갈 수 있는 곳이다.

중계동 재건축 대장주로 꼽히는 아파트 중에도 아직 9억원 미만이 많다. 을지초, 을지중, 불암중 등과 불과 300m 거리에 있는 중계동 ‘중계주공10단지’ 전용 58㎡는 지난달 8억7400만원에 손바뀜했다. 이 주택형의 호가는 현재 8억8000만원~9억원에 올라와 있다. ‘중계주공’ 4단지, 5단지, 8단지 20평대 아파트도 아직 9억원 밑이다.

■’재건축 시동’ 하계·월계동, 집값 상승 시동

하계동도 중계동과 더불어 노원구의 대표 학세권 중 하나로 꼽힌다. 교육열이 높은 중평초-중평중을 끼고 있어 '중평학군'이라고도 한다. 하계동 ‘하계장미’는 정밀안전진단을 위한 모금액을 모두 채웠다. 이 단지의 전용 59~60㎡는 지난 9월 8억2000만원에 거래된 뒤 현재 호가가 최대 9억원까지 오른 상태다.

월계동 대규모 재건축 단지도 아직 9억원 밑이다. 총 3930가구 규모로, 1호선 광운대역 5분 거리인 월계동 ‘시영아파트(미륭·미성·삼호)’ 전용 50㎡는 9월 8억7500만원에 거래됐다. 호가는 9억원 밑으로 형성돼 있다. 이 단지는 한 차례 예비안전진단에서 탈락한 후 현재 재도전을 준비 중이다. 다만 월계동은 1호선 월계역을 끼고 있기는 하지만, 중랑천과 영축산·초안산 사이에 끼어있어 상계동 등 노원구 내 다른 지역에 비해 입지가 떨어지기 때문에 집값 상승에 한계가 있을 수 있다는 평가가 나온다. /박기람 땅집고 기자 pkram@chosun.com


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