[땅집고 집중분석] GTX 호재에 정비사업 탄력받는 서울 은평구

[땅집고] 최근 GTX(수도권광역급행철도)-A 등 각종 교통 호재를 등에 업으면서 서울 은평구 일대 재건축·재개발 정비사업이 탄력을 받고 있다. 내년부터 2026년까지 갈현1구역, 대조1구역, 불광5구역, 신사1구역 등 4개 사업지에서만 새 아파트 1만여 가구가 줄줄이 공급될 예정이다.

은평구는 광화문·시청 등 서울 도심이 멀지 않지만 전철 교통이 불편한 것이 최대 약점으로 꼽혔다. 그런데 최근 전철 확충 계획이 속속 발표되면서 개발 기대감이 커지고 있다.

■ 강북 최대 재개발 ‘갈현1구역’ 관리처분 눈앞

2005년 정비사업을 시작한 은평구 갈현동 갈현1구역은 강북에서 추진 중인 민간 정비사업지 중 최대 규모다. 더구나 은평구 내 정비사업지 중 입지가 가장 우수하다고 평가받아 관심이 많다. 갈현 1구역에는 지하6층~지상22층 32동 아파트 4116가구가 들어선다. 이 중 818가구를 일반 분양할 예정이다. 갈현1구역 조합 관계자는 “이달 말 관리처분인가를 신청하고 2023년 초 착공과 일반분양을 진행하면 입주는 2026년에 가능할 전망”이라고 했다. 올 초 롯데건설을 시공사로 선정했다.

갈현1구역은 서울 지하철 3·6호선 연신내역이 약 800m(도보 10분) 떨어져 있다. 향후 GTX-A 도 정차할 예정이다. 현재 사업지에서 서울역까지 환승을 고려해 약 30분 걸리지만, GTX가 개통하면 10여분 만에 이동 가능하다.

갈현 1구역은 관리처분인가 이후에도 조합원 지위양도가 가능해 투자자 관심이 높다. 2018년 1월25일 도시및주거환경정비법 개정 직전인 1월15일에 사업시행인가를 신청했기 때문이다. 조합원 분양가는 59㎡(이하 전용면적) 4억8267만원, 84㎡ 6억1926만원에 책정됐다. 조합원 분양가에 웃돈은 5억~6억원 정도 붙어 10억~12억원 수준에 호가가 형성됐다. 갈현동 롯데공인중개사무소 관계자는 “매물이 워낙 귀해 거래가 쉽지 않다”고 말했다.

갈현1구역 다음으로 대규모 단지인 불광5구역(2387가구)도 관리처분인가 절차를 남겨두고 있다. 역시 역세권이다. 단지 북쪽에 지하철 6호선 독바위역, 남쪽에 지하철 3·6호선 불광역을 모두 도보 5분 안팎에 이용할 수 있다. 향후 1개역 떨어진 연신내역을 지나는 GTX-A노선을 이용하면 삼성역까지 20분 이내에 이동 가능하다. 불광 5구역 조합 관계자는 “올 하반기 시공사 선정을 목표로 하고 있다”면서 “2025년 분양, 2028년 준공 일정으로 추진하고 있다”고 밝혔다.

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■ 새절역 코앞 ‘신사1구역’은 내년 일반분양 목표

지하철 6호선 새절역 인근 재건축 사업지인 신사1구역은 주민 이주를 시작해 내년쯤 일반분양을 앞뒀다. 지하 2층~지상 17층 6 동, 총 424가구(일반분양 235가구)규모 아파트와 상업시설을 짓는다. 시공사는 두산건설이다.

신사1구역은 갈현1구역과 비교해 규모는 작지만, 도심이 더 가깝고 전철 이용도 편리하다. 새절역이 도보로 10분 떨어진 역세권이다. 주변에 서신초교, 상신중, 신사초교, 숭실중·고교가 걸어서 10여분 이내에 있어 교육 여건도 우수한 편이다. 새절역에는 서부선 경전철과 고양선도 예정돼 향후 서울 도심이나 수도권 이동하기가 더 편해질 전망이다.

신사1구역 조합원 분양가는 59㎡ 4억70만원, 84㎡ 5억654만원에 책정됐다. 신사 1구역은 재건축이어서 현재 단계에선 거래가 제한된다. 1가구 1주택 조합원이 해당 구역 매물을 10년 이상 보유하고 5년 이상 거주하는 등 예외적인 경우에만 거래할 수 있다. 현재 84㎡ 입주권 기준 9억원 정도에 매물이 실거래되고 있다.

2019년 관리처분인가를 받은 대조1구역도 이주 및 철거가 막바지에 이르렀다. 착공과 일반분양을 앞두고 있다. 지상 25층 28동 아파트 2451가구가 들어선다.

■ 주변 신축 단지 84㎡ 12억~13억…“시세와 별 차이없을 수도”

은평구 일대 4개 정비사업지 매물 가격이 최근 크게 올라 신축 아파트 대비 큰 시세 차익을 기대하기 어렵다는 의견도 있다. 은평구 응암동과 불광동 일대 역세권 신축 단지 현재 시세는 84㎡가 약 13억원이다. 갈현1구역의 경우 84㎡를 받기 위한 총 투자금 (약11억~12억원)과 비교하면 1억~2억원 정도 차이난다.

현재 은평구 응암·불광동 일대에서 가장 비싼 아파트는 연신내역에서 약 600m 떨어진 ‘북한산힐스테이트7차’. 지난 10월 84㎡가 12억9000만원(7층)에 거래됐다. 새절역에서 700m 떨어진 ‘백련산파크자이’ 84㎡는 올 7월 12억원(12층)에 팔려 최고가를 기록했다. 은평구 한 공인중개사무소 관계자는 “은평구 내에서도 GTX가 놓이는 연신내역, 수색역과 고양선이 뚫리는 새절역 인근 단지가 다른 역세권보다 집값이 1억원 정도 높다”고 했다.

전문가들은 4개 사업지의 가격 상승 여력이 각각 다를 수 있다고 본다. 송승현 도시와경제 대표는 “개발 호재가 많기 때문에 은평구 일대 역세권 정비사업지 아파트 가격은 입주 때까지 꾸준히 오를 가능성이 크다”며 “다만 은평구에 증산 4구역(4112가구) 등 공공개발 사업도 규모가 크고, 인근 창릉신도시 개발까지 앞두고 있어 정비사업지 입지와 규모 등이 얼마나 경쟁력을 갖출지 꼼꼼히 따져봐야 할 필요가 있다”고 했다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com

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