[땅집고] 지난 3일 진행한 경기 과천시 별양동 ‘힐스테이트 과천청사역’ 오피스텔은 청약 경쟁률이 1398대 1에 달했다. 전용 84㎡가 22억원에 달하는 고분양가에도 불구하고 약 12만4500건의 청약이 몰렸다. 같은 날 서울 영등포구 신길동에 들어서는 ‘신길 AK 푸르지오’ 오피스텔도 96실(전용 78㎡) 모집에 12만5919명이 신청해 평균 경쟁률 1312대 1을 기록했다.

최근 오피스텔 분양 시장에 말 그대로 광풍(狂風)이 불고 있다. 정부의 각종 부동산 규제가 아파트에 집중되자 규제가 없는 오피스텔에 실수요자와 투자자가 동시에 몰리고 있다는 분석이다. 유튜브 땅집고TV 가 진행하는 ‘유심 라이브’에 출연한 유하룡 땅집고 에디터와 심형석 미국 IAU 교수는 최근 오피스텔 청약에 관심이 쏠리는 이유를 분석하고 향후 시장 전망을 예측했다.


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유하룡(이하 유) : 오피스텔 시장이 유례없는 호황기를 맞았습니다. 지난 주에 청약한 과천, 신길 오피스텔 모두 경쟁률이 1000대 1이 넘습니다.

심형석(이하 심) : 최근 서울 마곡에서 분양했던 생활형숙박시설 같은 경우도 엄청난 흥행을 했는데요. 생활형숙박시설은 주거 용도로 사용할 수 없는데 비해 오피스텔은 주거 용도로 사용할 수 있습니다. 오피스텔이 생활형숙박시설보다 더 좋은 상품이어서 관심이 더욱 컸다고 볼 수 있습니다.

유 : 흔히 오피스텔이라고 하면 원룸이나 업무용 공간을 떠올립니다. 그런데 최근 공급한 신길 AK 푸르지오는 전용면적 78㎡, 힐스테이트 과천청사역은 84㎡로 큰 편입니다. 아파트와 큰 차이가 없는 것 같습니다.

심 : 오피스텔이 아파트와 가장 큰 차이는 발코니 확장을 할 수 없다는 점입니다. 그래서 평면도를 보면 조금 좁다는 느낌을 받으실 거에요. 하지만 청약 가점이 낮고 대출도 받을 수 없는 실수요자들도 이런 오피스텔 시장 문을 두드립니다. 결혼해서 집을 마련해야 하는 신혼부부 같은 경우 아파트의 대안이 될 수 있습니다.

결정적으로 오피스텔은 아파트에 적용되는 규제들을 모두 빗겨갑니다. 그야말로 규제 무풍지대라고 할 수 있습니다. 특히 최근 아파트에 대출 규제가 강화되면서 풍선효과로 오피스텔에 몰린 것이라고 볼 수 있습니다. 오피스텔은 아직도 시세 70~80%까지 주택담보대출을 받을 수 있고 다주택자라도 같은 금액을 빌릴 수 있습니다.

게다가 100실 미만인 경우 분양가 상한제도 적용받지 않습니다. 실제 신길 푸르지오 오피스텔은 96실이었고, 힐스테이트 과천청사역도 89실입니다. 오피스텔은 재당첨제한도 없어 당첨이 되더라도 다른 아파트 청약에도 도전해 볼 수 있습니다. 전매 제한도 없습니다.

유 : 오피스텔도 원래 분양권 전매 제한이 있지 않나요?

심 : 조정대상지역일 경우 아파트처럼 입주 때까지 전매가 제한됩니다. 그런데 이게 100실 이상일 경우에만 적용이 되고요. 100실 미만이라면 적용되지 않습니다. 그러다 보니까 최근 국토부에서도 적용 기준을 낮추겠다는 이야기가 나오고 있는데요. 오피스텔은 아파트처럼 필수재로 여겨지지 않기 때문에 전매 제한이나 분양가 상한제 등을 적용하기는 어려울 것으로 보입니다.

유 : 청약 과열된 오피스텔이 실제 웃돈이 붙어 거래가 되고 있나요?

심 : 거래가 잘 됩니다. 경기도에 있는 한 주거용 오피스텔은 입주 때 전세금이 분양가보다 높은 수준에 형성됐습니다. 최근 오피스텔이 아파트 대체 주거 상품이라는 인식이 확산하면서 시세차익형 상품의 성격을 띠기도 합니다. 아파트에 준하는 아파텔(주거용 오피스텔)은 사실상 시세차익형으로 봐도 무방합니다.

유 : 힐스테이트 과천청사역 오피스텔 분양가는 최고 22억원이나 됐는데, 분양가가 주변 아파트 시세만큼 높습니다.

심 : 오피스텔 시장에 수요자가 몰리는 추세니까 시행사 입장에서는 물 들어올 때 노 젓는다는 생각으로 분양가를 높여받고 있죠. 사실 신길 AK 푸르지오도 78㎡가 10억원 정도에 분양했는데 신길뉴타운 주변 아파트 시세랑 비교하면 비싸다고 볼 수 있습니다.

유 : 세금 측면에서 오피스텔이 아파트에 비해 유리하다고 할 수 있을까요?

심 : 오피스텔은 아파트와 달리 다주택자에 대한 취득세율 중과가 없습니다. 서울에서 이제 아파트 두 채를 취득할 때 취득세율 8%를 적용하는데 오피스텔은 100채를 사더라도 4.6%입니다. 다만 오피스텔은 팔 때 양도세가 일반세율이 적용되지만 오피스텔을 보유한 다주택자가 집을 팔 때는 중과세된다는 점을 유의해야 합니다.

오피스텔을 산다면 아파트 대체 상품을 골라야 합니다. 적어도 방 두 개를 갖추고 있다면 투자 가치가 크다고 보면 됩니다. 찾는 사람이 많아 환금성이 높고 양도세를 낸다고 해도 시세차익이 높아 충분히 감당할 수 있기 때문입니다

유 : 최근 오피스텔 뿐 아니라 수익형 부동산 매매 거래량이 통계상으로 올 들어 역대 최대 규모로 많은데, 앞으로도 지속될까요?

심 : 올 1~9월 서울·경기 오피스텔 매매 거래량은 2만8273건으로 전년 동기 대비 48% 늘어났다고 합니다. 역대 최대입니다. 그런데 올해 아파트는 거래 건수가 줄었지 않습니까. 아파트 규제가 너무 심하다 보니까 아파트를 찾던 사람들이 풍선 효과로 다세대·다가구 주택이나 오피스텔 등으로 넘어간 것으로 해석할 수 있습니다. 당분간은 주택 규제가 사라지기 어려운 만큼 이런 현상이 아마 내년에도 지속될 거라고 봅니다. /전현희 땅집고 기자 imhee@chosun.com

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