[데이터로 읽는 부동산] ⑬ 아파트 시장 안정되나? 그래프로 본 10월 서울 부동산

[땅집고] 대출 규제 여파로 서울 아파트 시장이 안정되고 있다는 보도가 많습니다. 서울의 10월 부동산 통계 지표를 통해 이를 검증해 보려고 합니다. 아파트 매매 가격 상승률(KB부동산)과 거래량(서울부동산정보광장), 5분위별 매매가격 상승률, 전세가율 그래프를 차례로 살펴보겠습니다.

①아파트값 상승률 1.05%…하락했지만 여전히 높아
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10월 서울 아파트 매매 가격 상승률은 1.05%를 기록했습니다. 2020년 11월부터 2021년 10월까지 12개월 동안 서울 아파트는 월 0.9% 이상 상승률을 지속하고 있습니다. 대출 규제에 따라 빠르게 시장이 식고 있다는 관측이 지배적입니다만, KB지수상 1.05%는 낮은 상승률이 아닙니다.
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관련 데이터 집계가 시작된 1986년 이래 서울 아파트가 월 0.9% 이상 연속 상승을 맞았던 기록은 2001년 2월부터 9월까지 8개월에 불과했다는 점을 돌이켜보면 더욱 그렇습니다. 올 1~10월 상승률도 14.6%로 그 뜨거웠던 2018년과 2020년 연간 상승률을 벌써 넘었고, 2006년 24.1% 이래 15년만의 최대 불장입니다.
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2021년 서울 아파트 가격 급등 요인을 분석해 보면, 수요 측면에서는 서울·경기 10~11년차 부부가 급증했고, 공급 측면에서는 2019~2020년에 비해 입주 물량이 반토막 났습니다. 게다가 시장에 저금리로 돈(유동성)이 역대 최대 규모로 풀리기까지 했습니다. 인천계양과 하남교산의 토지보상금도 지급되면서 시중 자금이 크게 넘쳐났습니다.

②갭투자 증가하며 전세금 안정…내년 전세시장 대혼란

10월 서울 아파트 전세 시세 상승률은 0.49%를 기록했습니다. 임대차3법이 시행된 직후인 2020년 9월부터 2021년 10월까지 19.7% 급등해 2001~2002년 이후 19년만의 폭등세를 보여주고 있지만 매매에 비해선 안정화되는 모습입니다.

계약갱신청구권 시행에 따른 전세 유통 매물 감소와 입주 물량 감소가 이어지는 가운데, 전세 시세 상승률의 축소는 이례적인 모습입니다. 갈수록 늘어나는 갭투자가 이 축소세를 유발한 것으로 보고 있습니다. 서울 아파트의 갭투자 비율은 2020년 상반기까지만 해도 40% 이하였으나 임대차3법 통과후 40%를 돌파하더니 2021년에는 50%를 넘어서고 있는 만큼 전세 매물 증가는 이 증가세의 반작용인 셈입니다.
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2022년은 입주 물량이 올해보다 더욱 감소하는 대신 계약갱신청구권 소진 물량이 다시 시장에 풀리면서 매우 혼란스러운 전세 시장이 될 것으로 예상합니다. 지난 계약에서 갱신청구권을 사용하지 않아 전세가가 급등했던 집은 하향 조정, 계약갱신청구권을 이미 사용해 전세 시장에 새로 풀리는 집은 상향 조정될 가능성이 높을 것입니다.

③ 대출 규제 여파, 15억 언저리 아파트에 집중

위 그래프는 서울 아파트의 5분위별 평균 매매가 추이입니다. 올해 들어 상승과 하락을 거듭하던 5분위(상위 20%) 아파트가 8월 3.6% 폭등하고서 9월은 0.5%로 숨고르기에 들어갔으나 다시 10월 2.6% 폭등했습니다. 상위 20%에 해당되는 고가 아파트는 이미 15억원 이상 대출 금지 규제를 맞은 지 오래돼 최근 대출 규제 강화 영향을 받지 않는 모습입니다. 대출 규제가 강화될 수록 양극화 가능성이 높아질 수 있는 대목입니다.
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최근 3개월 상승률에서 독특한 점은 5분위(상위 20%) 아파트가 6.8% 폭등했고 1~3분위(상위 60~100%) 아파트도 3.8~5.5%로 작지 않은 상승률을 기록한 반면, 4분위(상위 20~40%) 아파트가 2.8%로 상대적으로 가장 낮은 상승률을 기록했습니다. 대출 규제가 강화되자 15억원 언저리에 위치한 4분위(상위 20~40%) 아파트가 가장 크게 타격을 받는 모습입니다. 이러한 추세가 계속될지 다음달 지표가 주목됩니다.
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④ 전세가율 하락 중이지만, ‘대세 하락’은 아니다

전세가율(매매 가격 대비 전세금 비율)을 보겠습니다. 전세가율은 2016년 6월(75.1%)를 정점으로 꾸준히 하락해 2018년 1월 70% 아래로 내려갔고, 같은 해 11월에 60% 아래로 내려갔습니다. 2020년 8월부터 반등한 전세가율은 2021년 1월에 단기 고점(56.3%)을 찍고 10월 54.6%까지 완만히 하락 중입니다.
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그러나 이 전세가율도 장기간으로 보면 여전히 높은 상태입니다. ​2021년 10월 54.6%라는 전세가율은 과거와 비교하면 ▲1999년 6월, ▲2003년 2월, ▲2012년 11월과 유사한 수준인데 이 시기는 상승기 전반부(1999년 6월, 2003년 2월)와 하락기 막바지(2012년 11월)에 해당됩니다. 중장기 하락세라고 보기에는 현재 전세가율이 여전히 높다는 것을 의미합니다.
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시장에 의미있는 하락 또는 추세적인 하락을 일으키려면 전세가율이 현재보다 상당히 낮아져야 하는데 이는 2023년 둔촌주공, 개포주공 1·4단지, 래미안 원베일리 등 대규모 입주가 진행되기 전까지는 기대하기 힘들어 보입니다. /글=삼토시(강승우), 정리=손희문 땅집고 기자 shm91@chosun.com

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