[땅집고] 서울 광진구 자양동에 112가구 규모로 들어섰던 ‘자양아파트’. 2018년 초부터 소규모재건축 사업을 시작한 이 단지는 지난해 말 철거를 완료하고 착공에 돌입했다. 자양아파트 소규모재건축 조합원인 장모씨는 “소규모 재건축 특성상 안전진단 등 각종 번거로운 절차를 생략해 최초 추진부터 착공까지 3년도 채 걸리지 않았다”고 말했다. 이 땅에는 최고 19층 2개동 총 165가구 규모의 공동주택이 들어선다. 2023년 12월 준공 예정이다.
서울에서 200가구 미만의 낡은 중·소규모 아파트를 허물고 다시 짓는 이른바 ‘소규모 재건축’ 시장이 급격히 성장하고 있다. ‘소규모 재건축’은 ‘가로주택정비사업’과 함께 ‘소규모 정비사업’에 속하는 재건축 방식이다. 대지면적 1만㎡ 미만 지역의 기반 시설이 양호한 노후 연립주택·소형 아파트 등을 허물어 200가구 미만의 규모로 다시 짓는다. 일반 재건축이 최근 각종 부동산 규제에 꽁꽁 묶인 것과 달리, 안전진단·초과이익 환수제 등 핵심 규제를 피하면서 틈새 시장으로 떠오르고 있다.
■ 2025년까지 서울서 소규모 재건축으로 9556가구 입주한다
3일 서울시에 따르면 최근 서울에서 소규모 재건축을 위해 관련 절차를 진행 중인 사업장은 총 64곳으로 나타났다. 서울시 공동주택지원과 관계자는 “2018년 소규모 정비사업 관련법이 제정됐을때만 해도 업계 내에선 1년에 1~2곳이 사업을 시작하는 정도였다”며 “현재 추진 중인 사업장 대부분이 재건축·재개발 규제가 강화된 최근 1~2년 사이 추진되기 시작한 곳”이라고 말했다.
현재 서울 시내에서 소규모 재건축을 추진하는 단지는 사업 단계별로 ▲조합설립 단계 33개 단지(2553가구) ▲건축심의 완료 단계 13개 단지(1019가구) ▲사업시행인가 단계 11단지(488가구) 등 총 4548가구로 파악됐다. 지역별로는 서울 구로구가 9곳으로 가장 많고, ▲강서구(7곳) ▲관악구(7곳) ▲성동구(5곳) ▲강남구(4곳) 등이 뒤를 잇는다.
소규모 재건축은 ‘도시 및 주거환경정비법(도정법)’의 적용을 받지 않는다. 안전진단·정비구역 지정 등 절차가 생략돼 조합설립부터 착공까지 평균 2~3년이면 사업이 완료된다. 현재 추진 중인 사업장 대부분이 2025년 내에 완공될 전망이다. 서울시는 2025년까지 9556가구 규모가 입주할 것으로 예상한다. 기존 70여 곳의 단지 5949가구를 허물고 소규모 재건축을 통해 가구수가 약 61%가 늘어난다.
소규모 재건축은 건설 업계에서도 ‘블루 오션’으로 떠오르는 중이다. 현재 소규모 재건축으로 약 60여곳, 약 4000가구 이상의 규모에 해당하는 사업장이 시공사 선정을 앞둔 것으로 추정한다. 건설업계 관계자는 “소규모 재건축 한곳 한곳의 규모는 작지만, 서울 지역 전체에서 연간 2만~4만 가구 정도가 분양되는 것과 비교하면 연간 합계 2000~3000가구 정도의 물량이 계속 발주된다면 더 이상 무시할만한 시장 규모가 아니다”라고 말했다.
이에 따라 대형 건설사들도 서울 주요 지역의 소규모 재건축 사업을 잇달아 수주하고 있다. 대표적으로 한남동 ‘한남시범’의 경우 현대건설이 지난 5월 소규모재건축 시공사로 선정됐다. 이 단지는 5층 4개동 120가구로 구성돼 있다. 규모는 작지만 재건축이 완료되면 전국에서 가장 비싼 가격을 자랑하는 ‘유엔빌리지’와 ‘한남더힐’ 등과 가까워 향후 높은 프리미엄이 기대되는 누릴 것이란 전망이 나온다.
강남권에서는 도곡동 ‘개포럭키아파트’가 대표적이다. 개포럭키아파트 소규모재건축조합은 지난 19일 총회를 열고 포스코건설을 시공사로 선정했다. 지난 8월 현장설명회 당시 포스코건설, 현대엔지니어링, DL이앤씨, HDC현대산업개발 등 총 10곳의 대형건설사가 참여하는 등 성황을 이뤘다. 서울 강남구 도곡동 462번지 일원에 위치한 개포럭키아파트는 1986년에 준공돼 현재 2개동 최고 8층, 128가구 규모다. 소규모 재건축을 통해 지하 4층∼지상 28층, 공동주택 186가구로 탈바꿈한다.
이밖에 ▲마포구 공덕현대아파트, ▲서초구 서초아남, ▲강남구 개포우성5차 등이 소규모재건축 주요 사업장으로 떠오른다.
■ 가로주택정비사업에도 대형사들 앞다퉈 뛰어들어
소규모재건축과 함께 소규모 정비사업에 속하는 가로주택정비사업도 성장세가 가파르다. 가로주택정비사업은 도로와 붙어 있는 노후·저층 주거지의 주택을 헐고 그 자리에 소규모 아파트를 짓는 사업이다. 부지 면적 1만㎡ 미만인 지역에서 추진할 수 있다. 역시 재건축 규제를 받지 않아 2~3년만에 사업을 완성할 수 있다.
서울시에 따르면 올 6월 기준 서울에서 가로주택정비사업을 추진 중인 곳은 모두 105곳이다. 지난해 6월만 해도 추진 사업지가 63곳에 불과했는데 1년여 만에 42곳(67%)이 늘어났다.
가로주택정비사업의 경우 최근 강북권을 중심으로 대형 건설사들의 수주전 움직임이 본격화하고 있다. 성북구 석관 1-3 구역은 지난 달 DL건설이 계룡건설을 꺾고 시공사로 최종 선정됐다. 성북구 석관동 261-98번지 일원에 향후 최고 15층 250가구 규모의 아파트를 짓는 사업이다. 현대건설은 올해 초 마포구 합정동 447가로주택정비 사업을 수주했다. 지하 2층~지상 14층 규모의 공동주택 205가구 등을 짓는다.
전문가들은 수도권 주택 공급지 부족과 부동산 규제로 인해 대기업 건설사들을 중심으로 소규모 정비사업 수주전이 더욱 치열해질 것이라고 전망한다. 박합수 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “정부가 재건축을 틀어막는 것과 반대로 소규모 정비사업은 오히려 장려하는 추세여서 앞으로 시장이 커질 수밖에 없고, 대형 건설사들의 경쟁도 점점 치열해질 것”이라고 말했다./손희문 땅집고 기자 shm91@chosun.com
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