[땅집고] “(기획부동산 업체들은) 입지가 좋은 땅을 추천하면서 개발 가능성이 높아 보이도록 눈속임하죠. 과거 경기도 화성시 병점역 인근이나 평택시 고덕신도시처럼 개발이 불가능했던 땅이 용도 변경된 사례도 들먹입니다. 걸그룹 멤버 태연씨가 샀던 땅도 서울 강동구 고덕동과 하남시 미사지구 등 개발이 활발한 택지개발지구 인근이죠. 얼핏 개발 가능성이 높아 보여 딱 속기 좋죠.”

최근 걸그룹 소녀시대 멤버 태연이 기획부동산 사기로 11억원대 피해를 입었다는 언론 보도가 나왔다. 기획부동산이란 개발 호재를 미끼로 그린벨트(개발제한구역)나 절대농지 등 사실상 개발이 불가능한 토지를 저렴하게 사들인 뒤, 공유 지분 형태로 쪼개 불특정 다수에게 비싸게 되파는 사기 수법을 말한다.

네이버 카페 ‘행복재테크’에서 토지 투자 강사로 활동하는 서상하씨는 “피해자들은 개발 호재나 용도 변경을 통해 큰 차익을 남길 수 있다는 말에 속아 돈을 건네면서도 사기라는 것을 상상도 못하는 경우가 많다”면서 “돈 많은 유명 연예인들이 ‘이게 사기 아닐까’란 의심을 안 봤을까요, 누구라도 당할 수 있다는 뜻”이라고 했다.

땅집고가 토지 투자 전문가인 서씨로부터 기획부동산 감별법과 피해 예방법을 들어봤다.

-기획부동산 사기 여부를 감별하는 손쉬운 방법은.
“ ‘공유지분 등기’ 방식으로 투자하라고 요구하면 기획부동산 사기일 가능성이 높다. 한 필지의 땅을 100명이 100분의 1씩 나눠서 소유한다는 뜻인데, 이 경우 추후 토지를 개발하려면 모든 공유자가 합의해야 가능해 가치가 크게 떨어진다. 대부분 기획부동산 업체는 공유지분 등기라는 점을 숨기거나 매수자 명의로 등기된다고만 말한다.

-공유지분 거래라고 전부 기획부동산 사기인가.
“현재 소유자가 개인 1명이거나 1개 회사인 땅을 공유 지분으로 쪼개서 판다면 기획부동산일 가능성이 매우 높다. 정상적인 공유지분 투자라면 애초부터 주인이 여럿인 땅을 사는 게 일반적이다. 공유지분 소유자 모두로부터 동시에 사들이는 것이 아니면 추천하지 않는다.”

-공유지분이 아닌 필지를 나눠 파는 땅은 어떤가.
“과거에는 지자체가 토지 분할을 허가했다. 최근엔 허가가 안 난다. 과거에 큰 땅을 사서 필지를 잘개 쪼갠 뒤 개별 등기 방식으로 파는 기획부동산 업체들이 많았다. 이런 땅도 사면 안된다. 예를 들어 기획부동산 업체가 부지 중 일부를 분할해 A씨에게 200만원에 팔았다고 가정하자. 그런데 이 땅은 산꼭대기에 있어 개발허가를 받을 수 없다. 설령 개발이 가능해도 건물을 지으려면 도로를 내야 하는데, 설치비만 1000만원이 넘는 식이다. 땅값보다 부대비용이 더 들어가는 셈이다.”

-기획부동산이 노리는 투자액은.
“통상 공유지분을 거래하는 점에서 투자액은 1인당 5000만원 이하가 많다. 일반인 상대로 사기를 치기 때문에 금액이 크면 잘 말려들지 않는다는 점도 고려한 것이다.”

-그린벨트나 농지가 개발되기도 하나.
“거의 없다. 그린벨트나 절대농지는 지자체가 개발 허가를 내줘도 중앙부처에서 허가를 내주지 않는 경우도 많다. 3년 전 기획부동산 업체들이 경기 평택시 진위역 서쪽 농지가 산업단지로 개발된다면서 절대농지를 팔았다. 경기도는 당시 토지 개발을 승인했지만 농림축산식품부가 반대해 결국 무산됐다.

다만 보전산지에 임업인이 산림경영이나 임업용 생산시설 설치 목적으로 개발하는 것은 가능하다. 또 임업인이 산림 경영을 하면서 실제 거주 목적으로 부지면적 660㎡까지 집을 지을 수 있다.”

-사기 당하지 않으려면.
“토지 매입 계획이 있다면 직접 땅의 용도, 성격, 국토개발계획 등에 대해 공부할 것을 권한다. 만약 공부하기 어렵다면 최소한 사려는 땅 주소를 갖고 인근 부동산 중개업소에 가서 개발 가능성이 있는지 물어봐야 한다.” /전현희 땅집고 기자 imhee@chosun.com

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