[최광석의 법률톡톡] 계약금 없이 체결한 부동산 매매계약, 마음대로 깰 수 있을까

[궁금합니다]
보유하고 있던 부동산을 매도하는 계약을 체결한 지 몇 개월 되지 않았습니다. 공인중개사를 끼지 않고 당사자끼리 구두로 한 계약인데요. 매매대금과 지급 일자를 정하고 문자로 내용을 남기긴 했지만, 계약금은 따로 받지 않았습니다. 그런데 매매계약을 해제하고 싶은 생각이 자꾸 듭니다. 매수인으로부터 계약금도 안 받았고 그저 구두계약일 뿐인데, 그냥 계약을 해제하겠다고 통보해도 되지 않을까요.

[이렇게 해결하세요]
계약금 없이 부동산 매매계약을 체결한 경우, 계약당사자 중 한 쪽이 아무 부담 없이 임의로 계약을 깨도 될 것이라고 생각하기 쉽습니다. 일반적으로 계약을 해제하려면 약정된 계약금만큼의 불이익을 감수해야 하기에 계약금이 적을수록 계약에서 오는 구속력이 약해진다고 느끼는 것이죠. 정말 계약금이 아예 없다면 구속력도 없는 걸까요.

결론부터 말하면 잘못된 생각입니다. 계약금이 오가지 않은 계약이라도 상대방의 채무불이행이 없는 한 매매계약을 일방적으로 해제할 수 없다는 대법원 판결이 있습니다(2007다73611).
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A씨와 B씨는 부동산 매매계약을 체결했는데, 계약금은 6000만원으로 정했습니다. 이 중 300만원은 계약 당일 송금하고, 나머지 5700만원은 다음날 보내주기로 했는데요. 매수인 A씨는 계약금을 입금하기 전 B씨에게 “아직 계약금을 보내지 않았으니 매매계약을 취소하겠다”고 통보합니다.

하지만 대법원은 A씨의 의사표시가 부적법하다고 봤습니다. 계약이 일단 성립했다면 당사자 중 일방이 마음대로 해제할 수 없는 것이 원칙이라는 이유입니다. 다만 주 계약과 함께 계약금계약을 따로 했다면 배액배상 상환을 통해 계약금계약에 대한 해제를 할 수 있긴 합니다(민법 제565조 제1항). 하지만 주 계약에서 계약금 교부를 약정만 한 단계에서는 아직 계약해제를 할 수 있는 권리가 발생하지 않는다는 겁니다.

즉 당사자가 ▲계약금의 일부를 먼저 지급하고 잔액은 나중에 지급하기로 약정하거나 ▲계약금 전부를 나중에 지급하기로 약정한 경우, 매수자가 계약금의 잔금 또는 전부를 약정대로 주지 않으면 매도인은 계약금지급의무 이행을 청구하거나 채무불이행을 이유로 계약금약정을 해제할 수 있습니다. 나아가 이 약정이 없었더라면 주계약을 체결하지 않았을 것이라는 사정이 인정된다면 주계약도 해제할 수 있습니다.

하지만 매수인이 계약금의 잔금 또는 전부를 지급하지 않은 상황에서는 계약금계약 자체가 성립하지 않으므로 당사자가 임의로 주계약을 해제할 수는 없겠습니다. 덧붙이자면 원칙적으로는 일단 계약이 성립한 뒤라면 계약의 구속력으로 인해 당사자 일방의 임의대로 계약을 해제할 수 없지만, 예외적으로 계약금이 오가 계약금계약이 성립했다면 당사자 중 일방이 계약금을 포기하는 경우 계약을 일방적으로 해제할 수 있게 됩니다.

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