그동안 청약전문가로 이름이 높았던 정지영(필명 아임해피)씨가 신간 ‘대한민국 재건축 재개발 지도(다산북스)’를 펴냈다. 정씨는 이 책을 통해 청약 가점이 낮은 사람도 새 아파트를 가질 수 있는 재건축 재개발 투자의 방향을 제시한다.

[땅집고] 재건축·재개발 사업은 여러 단계로 나뉘는데, 대표적인 투자 타이밍으로 4단계를 꼽을 수 있다.

① 감정평가 전
② 감정평가 후
③ 주민 이주 후
④ 동·호수 추첨 후

재건축·재개발 사업에서는 4가지 단계별로 투자 위험도와 예상 수익에 차이가 크다. 따라서 자신의 성향과 투자 목적에 따라 적절한 타이밍을 잡는 것이 필요하다.

이때 도움이 되는 질문은 “도대체 나는 얼마를 주고 새 아파트를 사는 걸까?”라는 것이다. 자신의 투자 금액을 정확히 파악하는 것이 재건축·재개발 투자의 첫걸음이다. 각 단계별로 ‘얼마를 주고 새 아파트를 사는 것인가’에 초점을 맞춰 투자 요령을 소개한다.

④동·호수 추첨 후: 10원까지 확실하게

매물의 동·호수 추첨이 끝났다는 것은 달리 말해 동·호수마다 제각각 확정된 조합원 분양가를 받았다는 것이다. 즉, 이제부터는 추산된 평균 분양가가 아닌 저마다 새 아파트의 ‘정가’를 기준으로 계산기를 두드리게 된다.

동·호수 추첨 결과가 나오면 조합원은 계약서를 작성하고 부담금의 10%를 계약금으로 지불한다. 따라서 동·호수 추첨 후 물건을 매수할 때 실투자금은 ‘매매가격’(조합원부담금을 완납하기 전 상태이므로 권리가액에 프리미엄을 더한 값)에서 ‘이주비 대출금’을 뺀 다음 ‘계약금’을 더해서 셈한다.

경기 수원 팔달8구역을 재개발해 2022년 입주 예정인 매교역푸르지오 SK뷰 사례를 살펴보자.

감정평가 전후로도 그랬고 이주 후에도 마찬가지였지만 공인중개사무소에서 브리핑을 할 때 보여준 표를 보면 실투자금과 총매수가를 직관적으로 확인할 수 있다. 하지만 우리는 돌다리도 하나씩 두드려보며 건너기로 했다. 차근차근 나만의 방식으로 점검할 필요가 있다.

1) 잔금 시점에 필요한 돈
= 실제 투자금액[매매가격(감정평가액＋프리미엄)－이주비 대출]
= 5억952만원

2) 59A형 새 아파트를 취득하는 데 최종적으로 필요한 금액
= 총 매수가(조합원분양가＋프리미엄)
= 7억4520만원

이렇게 실투자금을 치르고 물건을 매수했다면 곧이어 남은 부담금을 납부할 차례다. 동·호수 추첨까지 완료하면 입주를 기다리는 일밖에 없으니 이 시기가 더욱 빠르게 다가오는 것처럼 느껴진다.

부담금은 조합에 따라 납부하는 방식이 다른데, 보통은 부담금의 10%를 계약금으로 낸 뒤 나머지는 분양 중도금처럼 6회차로 나누어 지불하고 마지막에 잔금을 치른다. 이주비 대출은 이 부담금의 ‘중도금 대출’ 개념이라고 생각하면 쉽다. 이 역시 해당 지역의 LTV(주택담보인정비율)만큼 대출이 나온다. 단, 규제지역에서는 다주택자이거나 처분 조건에 응하지 않는 1주택자는 대출을 받지 못하고 부담금의 중도금 회차마다 자비로 부담해야 한다. 이전까지는 비규제지역이었다가 이주비 대출 자서를 써야 할 시점에 갑자기 규제지역으로 지정된 경우에도 마찬가지다.

최근 ‘계약금 10%＋잔금 90%’ 또는 ‘입주 후 100% 잔금’ 등의 조건을 내걸며 시공사 입찰에 성공하는 건설사도 늘고 있다. 이때는 ‘입주 시점의 KB시세’에 LTV가 적용되는 ‘잔금 대출’을 이용할 수 있다. 하지만 최근 정부 대출 억제 정책이 강력하게 추진되면서 잔금 대출 조건도 바뀌고 있다. 실시간으로 뉴스를 체크해서 대출 조건과 한도 변화를 확인하고, 조합에 문의해 실수를 줄여야 한다.

이주비 대출에 이어 부담금 대출까지, 하나도 어려운 대출을 두 개씩이나 받아야 한다니 머리가 어지러울 수 있다. 하지만 따지고 보면 그다지 복잡한 것은 아니다. 우리는 그저 재건축·재개발로 새 아파트를 매수할 때 ‘돈이 오고가는 네 가지 경우’가 있다는 것만 기억하면 된다. 그 중에서 어떤 시점에 매수하느냐에 따라서 챙겨서 봐야 할 항목이 달라지는 것뿐이다.

앞서 사례로 본 수원 매교역푸르지오SK뷰 매물에서도 숨겨진 내용이 있다. 바로 ‘감정평가액’과 ‘비례율’이다.

수원은 투기과열지구에 속하므로 LTV 한도가 40%까지 적용된다. 표에 나온 이주비 대출금액을 통해 감정평가액을 역산할 수 있다.

즉, 팔달8구역 59A형 매물의 감정평가액은 4650만원이다. 감정평가액을 도출했으니 비례율도 쉽게 계산할 수 있다. 감정평가액에 비례율을 곱하면 권리가액이 나오니, 이를 반대로 적용하면 비례율이 계산된다.

이로써 우리는 표에 감춰진, 그리고 공인중개사가 애써 설명해주지 않는 매물의 감정평가액까지도 스스로 계산할 수 있게 됐다. /글=아임해피(정지영), 정리=손희문 땅집고 기자 shm91@chosun.com


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