[박영범의 세무톡톡] 강남 꼬마빌딩 70억원에 판 한예슬, 양도세로 절반 날린다?

[땅집고] 최근 배우 한예슬이 서울 강남 꼬마빌딩에 투자해 약 3년 만에 36억원 정도 시세차익을 봤다는 내용이 언론을 통해 알려지면서 세간의 부러움을 사고 있습니다.

부동산 업계에 따르면 한예슬은 올 9월 말 서울 강남구 논현동 빌딩을 70억원에 매각했습니다. 2018년 6월 34억2000만원에 매입했다가 약 3년 만에 판 것인데요. 매입 대금 중 20억원은 대출로 해결했다고 합니다. 지하 1층~지상 3층, 대지면적 213.7㎡, 연면적 263.82㎡ 규모입니다. 강남 학동사거리에서 지하철 7호선과 수인분당선 강남구청역으로 이어지는 언덕에 있는데, 강남에서도 유동인구가 많기로 손에 꼽히는 곳이라고 합니다. 이런 입지적 장점 때문에 빌딩 매매가가 3년 만에 2배나 뛸 수 있었던 것으로 보입니다.

그런데 한예슬이 논현동 빌딩을 팔아 실제로 손에 쥔 현금은 36억원보다 적을 것으로 보입니다. 대출이자와 취득세, 리모델링 비용, 양도소득세 등을 제외하면 순이익은 언론에 알려진 것보다 적을 수밖에 없습니다. 특히 건물을 팔아 차익을 얻은 경우 양도세 부담이 적지 않은데요. 한예슬이 얻은 실제 차익을 계산해보겠습니다.

건물 매매과정에서 양도세를 절세하려면 여러가지 증빙 서류를 준비해야 합니다. ▲취득 당시 매입계약서, 취득세·등록세, 중개수수료 ▲명도 소송한 경우라면 명도비용, 소송비용, 인지대 등을 납부한 영수증 등입니다. 빌딩을 산 뒤 신축·개량·확장·증설·개조 비용, 엘리베이터 또는 냉난방 설치, 비상 피난시설 설치 비용 등 건물 내용 연수를 증가시키는 데 쓴 돈을 ‘자본적 지출’이라고 하는데요. 건물 취득가액을 신고할 때 이 금액을 포함하면 양도세가 줄어드는 효과가 납니다. 다만 도색 공사, 화장실 공사, 타일 공사, 수장 공사, 조명 공사, 이미지 구현공사 등은 단순히 환경이나 외관을 보기 좋게 꾸미기 위한 공사인 ‘수익적 지출’로 보고, 취득가액에 포함시킬 수 없답니다.

대출이자도 비용으로 인정하지 않습니다. 한예슬은 논현동 빌딩을 매입하면서 20억 원을 대출받았는데, 1년에 수천만원의 대출 이자를 냈을 것으로 보입니다. 이런 대출이자를 필요경비로 공제하면 대출금 외 현금으로 양도자산을 취득한 사람과 형평성 문제가 발생할 수 있겠죠. 아무리 많은 대출이자를 냈더라도 우리나라 세법에서는 이 돈을 필요경비로 공제해 주지 않고 있습니다.

양도세를 신고할 때 양도소득세 신고 비용, 양도자가 지출하는 명도비용 등은 양도 비용으로 인정받을 수 있습니다. 또 보유 기간이 3년 이상인 토지·건물은 양도차익에서 장기보유특별공제를 받을 수 있는데요. 장기보유특별공제는 물가 상승으로 보유이익이 과도하게 늘어나는 것을 고려해, 적게는 3년 이상 6%부터 많게는 15년 이상 30%까지 양도차익에서 공제해주고 있습니다.

한예슬이 34억원에 매입한 논현동 빌딩을 70억원에 팔았으므로, 양도차익은 36억원[양도가액 70억원－취득가액 34억원]입니다. 3년 동안 보유했으므로 장기보유특별공제율은 가장 적은 6%를 적용받네요. 이에 해당하는 2억원을 공제하면, 양도소득 금액은 34억원이 됩니다. 양도세 과세표준 10억원을 초과하므로 양도세율은 최고 수준인 45%네요. 즉 한예슬이 내야 하는 양도세는 14억원에 지방소득세 1억4000만원을 더한 16억원 정도가 되겠습니다.

결국 이번 논현동 빌딩 투자로 시세차익 36억원을 얻었다고 알려진 한예슬은 양도세 16억원과 여러 경비를 내고 나면 실제로 손에 쥐는 현금은 차익의 절반에 못 미치는 15억원 정도일 것으로 보입니다. /글=박영범 YB세무컨설팅 대표세무사, 편집=이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com

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