[땅집고] “재개발 투자는 과정이 복잡한 만큼 진입 장벽이 있어 그만큼 경쟁이 덜합니다. 많이 공부할수록 높은 수익이 가능한 분야라고 할 수 있습니다.”

재개발 투자는 재건축보다 더 어렵다. 토지·단독주택·공동주택 등 투자 대상 자산의 종류가 다양해 재건축보다 수익률 분석이 까다롭고 추진 과정에서도 변수가 많기 때문이다. 하지만 재건축과 비교해 초과이익환수 등 규제가 덜하고, 공공기여 의무가 더 적어 최근 유망 투자처로 각광받고 있다.

재개발 투자 스타 강사로 불리는 김인만 김인만부동산연구소장은 “재개발 과정은 매우 복잡하지만 실제로 투자에 적합한 시점은 한정적이고, 수익률 분석·리스크 관리 유형도 정형화돼 있어 공부하는 만큼 성과를 낼 수 있다”고 했다. 투자 대상지역 사업 진행 상황과 리스크를 정확히 파악해 대책을 마련하는 ‘준비성’도 필수다. 김 소장은 땅집고 회원에게만 제공하는 땅집고VOD 서비스 ‘알아야 돈 번다! 재개발 투자 실전과 성공전략’ 강연을 통해 이 같은 재개발 투자에 관한 노하우를 A부터 Z까지 모두 공개한다.(▶VOD서비스 바로가기)

■재개발은 진입장벽 높아…용어부터 제대로 알아야

재개발 투자의 진입 장벽이 높은 이유는 우선 예상 수익률 분석이 어려운 탓이다. 재건축은 비슷한 면적의 아파트를 가진 소유자들이 조합원으로 참여하지만, 재개발은 조합원(투자자)이 보유한 토지나 주택의 크기와 종류가 천차만별이다. 이 때문에 단순히 자신이 투자하려는 물건의 정확한 가치를 알려고만 해도 따져봐야 할 것이 많다. 대지지분과 비례율, 조합원 수와 권리순위 등을 알아야 한다.

예를 들어 재개발 단계별로, 자신의 성향과 투자 자금에 따라 투자에 적합한 대지지분을 가진 매물을 찾아야 한다. 재건축이 주택형 별로 동일한 대지지분을 갖고 있어 추가 분담금과 시세차익을 정확히 계산할 수 있는 것과 대조적이다. 김 소장은 “대체로 대지지분이 클수록 큰 수익을 낼 수 있지만, 과도하게 크면 청산되는 부분이 생겨 투자 효율이 떨어진다”며 “반대로 너무 적은 경우 추가 분담금이 과도하게 나오거나, 심한 경우 입주권을 받지 못하고 청산될 수 있다”고 했다.

사업성 지표인 ‘비례율’도 높다고 마냥 유리한 것은 아니다. 비례율은 총 사업 비용을 뺀 금액을 조합원들이 보유한 종전자산의 총 평가액으로 나눈 금액을 말한다. 재개발에서 자산가치가 적은 소형 지분 소유자는 비례율이 높아지면, 오히려 큰지분 소유자보다 비용이 증가하는 경우도 있다. 종전자산평가액과 예상 조합원 분양가를 잘 따져야 하는 이유다.

김 소장은 “이른바 ‘영끌’로 집을 사는 2030세대를 비롯해 많은 부동산 투자자들이 최소한의 기본 지식이나 준비 없이 투자하는 경우가 많다”면서 “관련법에서 규정는 주요 용어는 매물 가치와 권리 관계를 파악하기 위해 반드시 알아야 한다”고 했다. 김 소장은 땅집고 VOD서비스 첫 강의에서 ‘지상권’, ‘수용’, ‘환지’ 등 재개발 투자에 앞서 반드시 알아야 할 필수 개념을 알려준다.

■추진 절차 알아야 손익계산도 할 수 있다

재개발 절차 중 ▲구역지정 ▲조합설립 ▲사업시행인가와 건축심의 ▲관리처분인가는 반드시 정확한 내용을 알고 있어야 손해를 방지할 수 있다. 예를 들어 ‘구역지정’ 이후 ‘지분쪼개기’가 된 매물은 입주권이 인정되지 않을 수 있다. 구역지정 날짜와 지분쪼개기 일시를 비교해 입주권 여부를 정확히 확인하는 것이 중요하다.

입주권 자격 여부는 매도자나 공인중개사무소에서도 정확히 모를 때가 있어 투자자가 직접 조합이나 지자체에 확인해야 한다. 변호사나 법무사를 통해 특약사항으로 ‘입주권 획득을 위한 거래’임을 명시하는 것도 좋은 방법이다. 김 소장은 “입주권 자격 여부와 추가 분담금은 개인 이익뿐 아니라 전체 사업 성공 여부에도 큰 영향을 끼친다”면서 “입주권을 받지 못하는 사람이 많거나 추가분담금이 너무 많으면 사업에 반대하는 주민이 늘어난다”고 했다.

사업시행인가는 재개발 사업 계획을 구청에서 승인하는 것으로 용적률과 일반분양 물량 등이 담긴다. 건축심의는 공사 진행을 위한 인허가 과정이다. 관리처분은 조합원 각각의 이익과 부담이 확정되는 절차다. 김 소장은 “단계별로 가격 등락에 미치는 영향과 발생할 수 있는 리스크를 미리 예상하면 이익이 나는 매수와 매도 시기를 알 수 있다”면서 “관리처분 전에는 분양자격과 그에 따른 분담금을 계산해 어느 주택형이 더 이득이 될지 가늠하는 것이 투자 수익을 좌우한다”고 했다.

■투자 체크리스트 만들고, 정부 정책도 공부해야

일반적인 민간 재개발 사업 외에 새로운 재개발도 주목할 필요가 있다. 가로주택정비사업과 같은 소규모 주택정비사업이나 공공이 주도하거나 참여하는 도시재생, 공공재개발, 3080＋ 주택공급은 기존 재개발과 진행 절차나 용적률, 임대주택 비율 등이 다르다. 최근에는 서울시가 추진하는 재개발 규제완화도 주목해야 한다.

김 소장은 재개발 투자 위험 요소에 대한 체크리스트를 만들고, 현장조사를 철저하게 하라고 조언한다. 그는 “재개발은 사업 자체가 가진 위험 외에도 금융적, 법적 위험과 인플레이션, 유동성 등 다양한 위험이 도사리고 있다”면서 “철저한 사전조사와 현장조사를 통해 리스크를 줄이는 것이 중요하다”고 했다. 자세한 내용은 땅집고VOD 강의(▶VOD서비스 바로가기)를 통해 확인할 수 있다. /장귀용 땅집고 기자 jim332@chosun.com


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