그동안 청약전문가로 유명한 정지영(필명 아임해피)씨가 신간 ‘대한민국 재건축 재개발 지도(다산북스)’를 펴냈다. 정씨는 이 책을 통해 청약 가점이 낮은 사람도 새 아파트를 가질 수 있는 재건축 재개발 투자의 방향을 제시한다.

[땅집고] 재건축·재개발 사업은 여러 단계로 나뉘는데, 대표적인 투자 타이밍으로 4단계를 꼽을 수 있다.

① 감정평가 전
② 감정평가 후
③ 주민 이주 후
④ 동·호수 추첨 후

재건축·재개발 사업에서는 4가지 단계별로 투자 위험도와 예상 수익에 차이가 크다. 따라서 자신의 성향과 투자 목적에 따라 적절한 타이밍을 잡는 것이 필요하다.

이때 도움이 되는 질문은 “도대체 나는 얼마를 주고 새 아파트를 사는 걸까?”라는 것이다. 자신의 투자 금액을 정확히 파악하는 것이 재건축·재개발 투자의 첫걸음이다. 각 단계별로 ‘얼마를 주고 새 아파트를 사는 것인가’에 초점을 맞춰 투자 요령을 소개한다.

② 감정평가 후 : 예산을 알고 나를 알아야 백전백승

감정평가 전 단계의 거래는 일반적인 부동산 거래와 크게 다르지 않다. 수요와 공급의 법칙에 따라 매도자와 매수자 간의 적정 가격으로 매매가가 형성된다는 점이 같기 때문이다. 그런데 감정평가를 받은 후부터는 물건의 가치가 객관적으로 좀 더 명확해진다. 전문 감정평가사가 물건의 가치를 공식적으로 평가해주면 매도자가 거기에 프리미엄을 붙여서 판매하기 때문에 계산도 딱딱 맞는다. 이처럼 사업시행인가와 관리처분인가 사이에 나온 감정평가를 기점으로 매수의 방향은 한 차례 변곡점을 맞이한다.

감정평가를 받았으니 당연히 감정평가액을 알게 되었다. 이제 물건의 매매가는 ‘감정평가액’에 매도자가 붙인 ‘프리미엄’을 합산한 금액으로 형성된다. Y구역의 매물을 사례로 한번 살펴보자. 공인중개업소에 가면 대표나 직원이 다음과 같은 표를 보여주면서 물건에 대한 브리핑을 해줄 것이다.

사업시행인가 당시 Y구역의 예상 비례율은 117.22%였다. 그렇다면 Y구역에서 약 34평(전용 84㎡) 새 아파트를 살 때 얼마가 필요한 걸까? A빌라와 B주택 중 더 나은 물건은 무엇일까?

1) 계약할 시점에 필요한 돈
=실제 투자금액[매매가격(감정평가액＋프리미엄)－전세금액―융자가능금액]
=A빌라 5억원, B주택 4억5450만원

2) 새 아파트를 취득하는 데 최종적으로 필요한 금액
=총 매수가
=A빌라 9억3467만원, B주택 9억1719만원

실투금과 입주시점까지 필요한 총 매수가가 적게 드는 물건은 B주택이다. 더욱이 B주택을 매수하면 A빌라에서는 나오지 않는 주택담보대출(융자가능금액)이 나온다. 매수자 입장에서는 대출을 받으면 실투금이 줄어들기 때문에 이익이 커진다. 단, 해당 구역에서 규제지역(투기과열지구나 조정대상지역)이라면 다주택자에게는 대출이 나오지 않는다. 규제지역에서는 주택담보대출이 세대당 1건만 가능하기 때문이다. 1주택자 중에서도 기존 주택을 처분하는 조건이라야만 대출이 가능하다.

만약 Y구역이 규제지역이라면 이처럼 여러 조건을 따졌을 때 무주택자이거나 1주택 처분 조건에 응하는 사람은 B주택을, 다주택자라면 A빌라가 투자하기에 더 나은 선택지가 될 것이다. (융자를 제하면 A빌라의 실투금이 더 적다.)

마지막으로 한 가지 주의를 당부하고 싶다. 감정평가 후 물건에 대한 브리핑을 들을 때는 중개사가 ‘감정평가액’을 기준으로 물건을 설명해주는지, 아니면 ‘권리가액’을 기준으로 물건을 설명해주는지 반드시 확인하고 또 확인하고 넘어가야 한다.

서울이나 경기도에서는 보통 감정평가액을 기준으로 브리핑 해주는 경우가 대부분이어서 큰 문제가 없다. 물론 이때도 확인은 해야 한다. 그런데 지방에서는 종종 권리가액으로 설명해주는 경우가 있다. 권리가액은 감정평가액에 예상 비례율을 곱한 금액인데, 예상 비례율이 높다면 분담금이 줄어들게 되므로 구역의 사업성이 무척 좋아 보이는 것으로 착각하기 쉽다. 하지만 사업시행인가 단계에서 추산하는 비례율은 어디까지나 ‘예상치’일 뿐이다. 훗날 후회 없는 결정을 내리려면 반드시 권리가액이 아닌 감정평가액을 기준으로 브리핑을 요청해 매수 전 계산을 정확히 해둬야 한다. /글=정지영(아임해피), 정리=손희문 땅집고 기자 shm91@chosun.com

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