땅집고는 소비자의 알 권리를 위해 ‘분양 광고가 말하지 않는 사실과 정보’만을 모아 집중 분석하는 ‘디스(This) 아파트’ 시리즈를 연재한다. 분양 상품의 장·단점을 있는 그대로 전달한다.

[땅집고 디스아파트] 경기 하남시 덕풍동 ‘더샵하남에디피스’

[땅집고] 서울 강동구와 맞닿은 경기도 하남시는 최근 준(準) 서울로 인식되면서 주택 수요자의 선호도가 높다. 오는 10월 6일 포스코건설이 하남 구 도심인 덕풍동에서 ‘더샵하남에디피스’ 아파트1순위 청약을 받는다. 지하철 5호선 하남시청역 출구 바로 앞에 짓는 초역세권 단지인 데다 분양가도 주변 시세보다 3억원 정도 저렴하다. 강남과 직결되는 3호선 개통 호재도 있어 예비 청약자 관심이 쏠린다.

다만 ‘더샵하남에디피스’는 하남시 주택시장에서 서울 접근성이 더 좋은 미사신도시보다 입지 경쟁력이 다소 떨어진다는 평가도 나온다. 무엇보다 분양 단계에서 중도금 집단대출 여부가 확정되지 않았다는 것이 치명적인 단점이다. 구체적인 자금 계획 없이 청약했다가 덜컥 당첨되면 재당첨제한 10년에 위약금까지 물 수도 있다.

‘더샵 하남 에디피스’는 지하 2층~지상 25층 10개동 980가구다. 이 중 596가구를 일반분양한다. 하남C구역을 재개발해서 짓는다. 지하철 5호선 하남시청역 1~2번 출구 바로 옆 초역세권 입지다. 다만 5호선은 배차간격이 다른 노선보다 길다. 출퇴근시 5~10분 정도로 짧지만, 평시에는 최대 20~25분까지 길어진다. 하남시청역을 포함하는 5호선 본선(하남풍산행)과 마천행 지선이 강동역 선로를 번갈아 쓰는 탓이다.

앞으로 지하철 교통은 개선될 전망이다. 하남시청역에 3호선을 연장하는 송파하남도시철도가 2028년 개통할 예정이다. 송파하남도시철도는 국토교통부가 3기신도시인 하남 교산지구 교통대책으로 마련한 노선으로 총 길이 12㎞다. 기존 3호선 오금역에서 하남 감일지구와 교산신도시를 거쳐 5호선 하남시청역까지 연결한다. 개통하면 ‘더샵하남에디피스’에서 서울 대치·양재동과 고속터미널 등 강남권 주요 지역까지 환승없이 갈 수 있다.

전용면적별 분양가는 ▲39㎡ 3억36만~3억518만원 ▲50㎡ 3억6617만~3억7826만원 ▲59㎡ 4억3011만~4억8245만원 ▲74㎡ 5억6398만~6억3025만원 ▲84㎡ 6억8378만~7억6413만원으로 책정됐다.

이 분양가를 기준으로 ‘더샵하남에디피스’에 당첨되면 34평(전용 84㎡) 시세차익은 3억원 이상될 전망이다. 도로 하나를 사이에 두고 있는 ‘하남더샵센트럴뷰’(672가구)가 지난달 10억7000만원에 실거래된 것과 이 아파트 최고 분양가를 비교한 금액이다. 다만 전매제한기간은 8년으로 긴 편이라 당첨 즉시 차익을 내기는 불가능하다.

다만 이 아파트는 추후 분양가와 부지 면적 변동 가능성이 있다. 땅집고 취재 결과, 이 아파트 부지 내 한국농어촌공사 소유 토지를 제척하는 소송을 진행 중인데, 소송 결과에 따라 부지 면적이 감소해 분양가가 낮아질 여지가 있다는 것.

이 땅은 하남C구역 최북단 3567㎡ 규모로 길쭉한 직사각형이다. 당초 한국농어촌공사가 소유한 농수로였으나, 현재는 용도폐지돼 도로로 사용 중이다. 부지 가격은 61억원으로 추산되는데 이 땅을 재개발구역에서 제외해 달라고 주장하는 조합과, 이를 받아들일 수 없다는 하남시가 맞서고 있다. 하남C구역 관계자는 “분양가상한제에 따라 ‘더샵하남에디피스’ 일반분양가에 (소송이 걸려있는 땅의) 택지비가 이미 포함돼 있어, 조합이 승소하면 택지비가 빠지기 때문에 분양가가 더 저렴해질 것이고, 패소할 경우 입주자모집공고문에 기재된 분양가대로 납부하면 된다”고 했다.

다만 이 아파트에 청약할 경우 중도금 대출을 못 받는 상황도 염두에 두고 자금을 마련해야 한다. 분양 회사 측은 “하남시가 투기과열지구여서 중도금 대출이 40%까지 밖에 안되는데, 최근 금융권 집단대출 규제로 대출 가능 여부가 불확실하다”고 밝혔다. ‘더샵하남에디피스’는 의무거주기간 2년을 적용받아 전세세입자를 구할 수도 없어, 대출이 막힐 경우 당첨자들이 수억원에 달하는 분양가를 현금으로 알아서 마련해야 한다. 중도금 대출 여부는 내년 3~4월쯤 결정된다. 자칫 자금 부족으로 당첨을 포기할 경우 재당첨제한 10년과 계약 파기에 따른 위약금까지 내야 한다.

땅집고 자문단은 “자금 마련 때문에 부담을 느끼는 예비청약자들이 많겠지만 하남에 대한 인기가 높아 청약은 1순위 마감 가능성이 높다”며 “실제로 이달 광교신도시에 분양한 ‘힐스테이트 광교중앙역 퍼스트’도 중도금 대출이 불가능했지만 1순위 청약에만 4만명이 몰렸다”고 했다. /이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com

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