[데이터로 읽는 부동산] ⑫ 서울과 5대 광역시 아파트 시장의 큰 차이점

[땅집고] 서울과 광역시 집값 움직임을 보면 수도권으로 함께 묶이는 인천 외에 나머지 지방 5대 광역시(부산·대구·광주·울산·대전)도 큰 차이가 없어보인다. 그렇지만 서울과 지방 5대 광역시 시장 사이에는 거리 외에도 큰 차이점이 있다. 바로 ‘매매가와 전세금의 동조 여부’다. 오늘은 이 부분을 설명하려고 한다.

■지방 광역시는 입주 물량 많을 때 매매가 하락

필자는 2011년 1월부터 2021년 3월까지 총 123개월 동안 KB부동산 기준으로 매월 매매가와 전세금의 상승·하락 일치 여부를 확인해 봤다. 약 10년 동안의 매매가와 전세금이 함께 상승하거나, 함께 하락한 달이 얼마나 많은지를 찾아본 것이다.

그런데 놀라운 결과가 나타났다. 123개월 동안 매매가와 전세금의 상승·하락 방향이 일치했던 달을 따져봤을 때 서울은 32개월에 불과했던 반면 ▲대구 118개월, ▲부산 112개월, ▲광주 110개월, ▲울산 102개월, ▲대전 99개월로 확인됐다.
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이것이 뜻하는 바가 무엇일까. 서울은 매매가와 전세금이 따로 움직이는 경우가 잦았던 반면, 5대 광역시는 매매가와 전세금이 함께 움직였던 것이다. 특히 대구, 부산, 광주는 매매가와 전세금이 함께 움직인 비율이 90% 내외에 이른다.

이 통계가 주는 시사점은 비교적 명확하다. 알다시피 전세금은 지역과 관계 없이 입주 물량이 많을 때 떨어지는 경향이 강하다. 그런데 5대 광역시에서는 대부분의 기간에 매매가와 전세금이 함께 움직였다. 5대 광역시의 경우 전세금이 떨어질때, 즉 입주 물량이 많을 때 매매가격도 떨어지는 경우가 많았다는 뜻이다. 바꿔 말하면 5대 광역시는 입주 물량의 많고 적음이 전세금을 거쳐 매매가에도 미치는 영향이 특별히 크다는 것을 뜻한다.

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실제로 입주물량과 전세금, 매매가격의 상관관계를 직접 분석해 봐도 같은 결과가 나타난다. 2011~2020년까지 10년간 연도별 아파트 준공 물량과 전세금 상승률간 상관 계수를 뽑아본 결과 ▲부산 －0.66, ▲대구 －0.69, ▲광주 －0.43, ▲대전 ＋0.47, ▲울산 －0.79로 대전을 제외한 나머지 광역시에서 두 지표간에 음(陰)의 상관관계가 매우 깊다는 것을 알 수 있었다.
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같은 기간 연도별 아파트 준공 물량과 매매가 상승률간 상관계수도 ▲부산 －0.62, ▲대구 －0.54, ▲광주 －0.44, ▲대전 ＋0.61, ▲울산 －0.76으로 전세금과 별 차이가 없는 흐름임이 확인됐다.

■ 부산, 2023년까지 물량 부담…2024년 이후엔 입주 급감

지방 광역시에서 입주 물량 예측 수치를 바탕으로 미래 아파트값 변동을 예측할 때 그 정확성이 서울에 비해 높다고 할 수 있겠다. 그럼 각 지방의 입주 물량 예측 데이터를 실제 적용해 보자.

단기 구간의 입주 물량은 착공 물량으로, 중장기 구간의 입주 물량은 인허가 물량으로 추정키로 했다. 착공 물량은 향후 2~3년 뒤 입주 물량을 가늠해 볼 수 있고, 인허가 이후에는 입주까지 5년 안팎의 시간이 걸린다.

5대 광역시 중 가장 눈에 띄는 곳은 부산이다. 2018~2020년 착공 물량이 적지 않아 단기 구간(2021~2023년) 물량 부담이 있는 편이다. 다만, 2019~2020년 인허가 물량 급감이 포착되어 중장기 구간(2024년 이후) 물량은 상당히 적을 것으로 추정된다.

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부산은 2019년, 광주는 2020년, 인천은 2021년부터 10년 평균 인허가 대비 실제 인허가가 크게 감소하는 것이 확인된다. 5년 정도 지난 이후부터 입주 물량 급감이 예상된다.

반면 중장기적으로 물량 부담이 예상되는 곳은 대구와 대전이다. 대구의 2018~2020년, 대전의 2019~2021년 상반기 인허가 물량이 10년 평균 인허가 물량 대비 상당히 많다. 5년 정도 이후 입주 물량이 부담될 것으로 보인다. /글=삼토시(강승우), 정리=손희문 땅집고 기자 shm91@chosun.com


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