부동산 세무 분야의 베테랑이 모인 국내 최대규모 부동산 세무 전문가 그룹 ‘K택스’가 땅집고를 통해 세무 칼럼 ‘K 택스톡’을 연재합니다. K택스 세무사들이 현장에서 상담한 사례를 중심으로 절세 노하우를 독자들에게 전달합니다.

[땅집고] 경기 화성 동탄2신도시 조성 당시 원주민이던 A씨는 토지 보상에 대한 잘못된 소문을 믿었다가 큰 낭패를 봤다. 농지보다 대지가 보상금이 더 나온다는 말을 믿고 자갈과 흙을 쏟아부었는데, 대지로 인정을 받지 못한 데다 자경(自耕)에 따른 양도소득세 감면 혜택마저 사라져버린 것. 오히려 불법 형질변경으로 원상복구 명령까지 받아 돈을 들여 흙을 치우고, 이행강제금마저 물게 됐다.

그간 생소하기만 했던 토지보상이 재산관리의 중요한 부분으로 떠오르고 있다. 정부가 공공택지 개발을 통한 주택 공급을 늘리면서 나타난 현상이다. 토지보상은 절차와 과정이 복잡하고 어려워 뜬소문만 믿지 말고 각별한 주의와 준비가 필요하다.

토지보상은 택지 개발·도로 건설 등 공익사업(公益事業)을 진행할 때, 사업구역 내 토지를 수용하면서 그 대가로 돈이나 땅을 주는 것을 말한다. 표준지 공시지가를 기준으로 지가(地價) 변동률과 위치·환경·이용 현황 등을 고려해 가치를 매겨 보상한다.

토지보상은 소유한 토지의 형질이나 보유기간 등이 제각각이고 사업구역, 보상 방법 등에 따라서도 유리한 선택이 달라진다. 이 때문에 비전문가가 접근하기 어려운 것이 사실이다.

복잡한 토지보상에서도 아래 3가지는 확실하게 숙지해야 한다.

①토지보상 진행 단계별로 시기를 정확히 알아야 한다

토지보상 기준일(사업인정고시일)과 실제 토지보상 시기를 정확히 아는 것이 중요하다. 사업인정 고시일은 ‘지구지정’이나 ‘개발계획승인일’을 말하는데, 토지보상에서 각종 기준일이 된다. 표준지 공시지가 적용일과 부재지주 판정, 세법상 감면여부 등이 이날을 기준으로 이뤄진다.

토지보상이 결정됐다고 해도 실제 보상까지는 시간이 걸리는 만큼 사전준비를 철저히 해야 한다. 보상받을 것만 생각하고 무리하게 지출을 늘리거나 투자하는 것을 조심해야 한다. 대출관리 등을 잘못해서 보상받기 전에 경매로 땅이 넘어가는 경우도 많다.

②무조건 유리한 보상방법은 없다

보상받는 사람의 현 상황에 따라 전략을 다르게 해야 한다. 토지보상 때가 되면 보상금 책정과 이주대책, 절세에 대한 관심이 커진다. 이 때 한 가지 측면만 고려하다보면 결과적으로 손해를 보는 경우가 많이 생긴다. 가령 1가구2주택자가 절세를 위해 자녀에게 보상 대상인 주택을 증여했다가 이주자택지를 못 받는 경우가 있다. 만약 절세 효과가 더 크다면 증여가 나은 선택이 되고, 이주자택지를 받는 것이 이득이면 방법을 다르게 해야 한다.

고려해야 할 점들이 많아 일반인은 보상 방법에 따라 어느 것이 이득인지 계산하기 쉽지 않다. 가장 좋은 방법은 전문가와 상담해 맞춤형 보상과 절세법을 선택하는 것이다.

특히 자금여력이 없는 상태에서 대토(代土) 보상을 받으면 유혹에 빠지기 쉽다. 대토 보상은 양도소득세를 내는 시기가 이연되지만, 개발을 위해 리츠출자를 하게 되면 양도소득세를 바로 내야 한다. 이 때 대토보상을 담보로 현금을 빌려주겠다는 불법 대토리츠들이 있어 큰 손해를 입히기도 한다.

③토지보상 이후 자산 활용 방안과 가족 간 분배 원칙을 잘 세워야 한다

토지보상 예상 지역의 대부분은 농지나 임야다. 따라서 고령 농민이 보상대상자인 경우가 많다. 이들은 토지가 수용되면 사실상 수입이 사라진다. 목돈이 들어오면 무리한 투자를 하거나 사기를 당하는 것도 새로운 수입원을 만들려고 하기 때문이다. 무리한 투자보다 본인이 살 집을 마련하고 생활비 정도는 남겨두고 투자할 필요가 있다.

가족 간 재산 분배도 세심히 챙겨야 한다. 토지보상 후 기본적으로 부과되는 양도소득세 외에 재산 분배 원칙을 정확히 세워야 가족 간 불화를 줄일 수 있다. 간혹 자식에게 모든 보상금을 증여하고 의탁하겠다는 계획을 세웠다가 가족들의 부양 회피로 낭패를 보는 경우가 있다.

가장 중요한 것은 증여세 등 각종 세금을 정확히 납부해야 한다는 것이다. 토지보상 자금은 국세청에서 5년간 추적 관리한다. 그만큼 세금관리가 다른 취득자산보다 까다롭다. 특히 가족에게 보상금이나 대토받은 땅을 증여할 때 증여세 신고와 납부를 정확히 하지 않으면 ‘편법 증여’로 탈세 혐의까지 받을 수 있어 세심한 주의가 요구된다. /글=조영복 세무사, 정리=장귀용 땅집고 기자 jim332@chosun.com


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