새 아파트 청약에 대한 수요자들의 관심이 그 어느 때보다 높은 상황이다. 하지만 최근 5년간 청약당첨자의 10.2%가 부적격 당첨 취소를 겪었다. 계속 바뀌는 청약 제도를 제대로 숙지하지 못해 아깝게 분양권을 날리는 사례가 적지 않다는 얘기다. 땅집고가 국토교통부가 발간한 ‘2021 주택청약 FAQ’ 자료를 알기 쉽게 정리해 시리즈로 연재한다.

[주택 청약 뽀개기] ①우리집 '주택'일까, 아닐까?

[땅집고] 현행 청약 제도에서 새 아파트 청약 당첨 확률을 높이려면 무주택 자격을 유지해야 유리하다. 특히 서울 등 인기 지역에선 현실적으로 무주택자가 아니면 청약 당첨이 불가능에 가깝다. 현재 투기과열지구에서 전용 85㎡ 이하 주택을 분양할 때 100% 가점제를 적용하는데, 가점 84점 만점 중 ‘무주택기간’ 항목이 총 32점으로 높은 비중을 차지한다. 애초에 규제지역에선 일반공급 1순위에는 무주택자 또는 1주택 보유자만 청약할 수 있기도 하다. 1주택자라면 입주 가능일부터 6개월 안에 기존 주택을 처분해야 한다.

따라서 청약 전 본인이 현재 주택을 소유하고 있는지 여부를 정확히 판단하는 것이 중요하다. 그런데 규제가 늘어나다 보니, ‘집’을 따지는 기준도 아주 복잡하다. 청약 제도상 ‘주택’인 경우와 아닌 경우를 정리했다.

■분양권: 주택 O, 미분양 분양권이라면 주택 X

2018년 12월 11일 ‘주택공급에 관한 규칙’이 개정된 이후 분양권도 주택으로 간주한다. 기존에는 청약에 당첨돼 분양권 계약을 체결한 후, 소유권이전등기를 해야 유주택자로 분류했다. 하지면 개정안 시행 후로는 ▲청약 당첨돼 분양권 계약을 체결한 날 ▲분양권을 매수한 경우 매매대금 중 잔금을 완납한 날로부터 주택을 소유한 것으로 보고 있다.


다만 미분양 아파트 분양권은 주택수로 세지 않는다. 시행사가 청약 2순위까지 공급했으나 미달돼 선착순으로 공급한 분양권이 여기에 해당한다. 그런데 최초 계약자로부터 이 미분양 분양권을 매수한 경우에는 주택으로 본다. 또 청약 당첨자가 계약을 포기해서 나온 미계약분 분양권을 보유한 사람 역시 유주택자로 간주한다.

■오피스텔·기숙사 등 준주택: 주택 X

준주택이란 제도도 있다. 오피스텔·기숙사 등이 여기에 포함된다. 그런데 현행 주택법상 ‘주택’으로 보는 것은 단독주택과 공동주택 두 가지다. 즉 준주택은 주택이 아니다. 청약 자격을 따질 때 실사용 용도가 주택과 동일한 준주택을 보유하고 있는 사람이라면 전입·임대·재산세 납부 여부와는 관계 없이 무주택자인 셈이다. 다만, 세금을 부과할 때는 오피스텔을 주택 수에 포함해 중과세 하기도 한다.

■분양전환 임대주택: 임대차기간에는 주택 X, 분양전환 후에는 주택 O

수도권을 중심으로 집값이 큰 폭으로 오르자 아파트를 매수하는 대신 이들 지역에 공급하는 ‘분양전환 임대주택’에 입주하는 수요자들이 생겨나고 있다. 입주자들은 일정 기간동안 이 아파트에 전세로 거주한 뒤, 임대차기간이 끝나면 해당 주택을 분양 받을 수 있는 우선권을 갖는 식이다.


이런 분양전환 임대주택의 경우 임대차기간 동안에는 주택 수에 포함하지 않는다. 분양 전환된 후에는 주택으로 본다. 등기부등본에 기록하는 ▲등기접수일 ▲건축물대장상 처리일 ▲재산세 과세대장 등재일 중 가장 빠른 날짜를 주택 소유일로 계산한다. 다만 분양 대금을 분할 납부하는 경우에는 실거래신고서상 공급계약을 체결한 날짜부터 주택을 소유한 것으로 판단한다.


■무허가주택: 재산세 과세대장 등록됐다면 주택 O

무허가주택이란 건축허가 또는 건축신고 없이 지은 집을 말한다. 기본적으로 건축물대장이나 등기사항증명서가 없기 때문에 주택으로 보지 않는다. 다만 해당 지자체의 재산세 과세대장에 등록돼있는 무허가주택이라면 주택으로 간주한다.

■비주거용으로 활용 중인 집: 주택 O

주택을 주거용이 아닌 가정어린이집·노인복지주택 등 용도로 활용하는 주택 소유자들이 있다. 예를 들어 가정어린이집의 경우 개인이 운영하는 어린이집으로, 흔히 아파트·빌라 저층에 있는 형태다. 이런 주택이라도 등기사항증명서 및 건축물대장에 주택이라고 등재되어 있으면 청약제도 상 주택으로 본다.


■신도시 개발 등 공익사업으로 수용된 주택: 수용개시일 이후라면 주택 X

‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’ 제 45조에 따르면 사업 시행자는 수용 개시일에 토지·물건 등 소유권을 취득하며, 해당 토지·물건에 대한 권리는 이와 동시에 소멸한다. 법에서 정한 공익사업에는 ▲국방·군사와 관련한 사업 ▲철도·도로·공항·항만 등 공익을 목적으로 시행하는 사업 ▲국가 및 지방자체단체가 설치하는 청사·공장·연구소·문화시설 등 사업 ▲학교·도서관·박물관·미술관 등 조성 사업 ▲주택·택지·산업단지 조성 사업 등이 해당한다.

위 법에 따르면 사업시행자는 기존 주택 소유자에게 토지수용·사용 개시일까지 관할 토지수용위원회가 정한 보상금을 지급해야 한다. 즉 사업시행자는 수용개시일에 보상금을 건넴으로써 주택에 대한 소유권을 취득하게 되는 것이다. 따라서 기존 주택 소유자는 수용개시일 전이라면 유주택자며, 그 이후라면 무주택자가 된다.


<주택 청약 뽀개기> 시리즈 함께 보기
①유주택자라도 '이런 집'이면 청약 얼마든지 넣을 수 있다
②요건 다 맞췄는데…해외 나갔다 왔더니 청약 당첨 취소?
③"나 청약 당첨자였어?"…'재당첨 제한' 걸려 청약통장 날리는 경우들