[땅집고] “강남3구에서 매매가 15억원을 초과하는 아파트 거래가 활발하게 일어나는 것은 단순히 현금 부자가 많아서는 아닙니다.”

국토부 실거래가 공개시스템에 따르면 최근 1년 동안 서울 강남 3구(강남·서초·송파구)에서 아파트를 사고 판 거래의 절반 이상(59%)이 15억원을 넘었다. 서울 등 투기과열지구에서 15억원을 초과하는 아파트는 담보대출이 한푼도 나오지 않는 것을 생각하면 쉽게 이해하기 어렵다. 대출 없이도 15억원 아파트를 매수할 수 있는 ‘현금 부자’들이 그만큼 많다는 것일까, 아니면 다른 이유가 있는 걸까.

심형석 미국 IAU 교수는 땅집고TV가 진행하는 ‘유심 라이브’에 출연해 이 같은 현상에 대해 “일종의 변형 사(私)금융을 이용한 거래를 통해 내집 마련하는 무주택자가 늘고 있기 때문”이라고 분석했다. 현금 부자들이 여윳돈으로 아파트를 매수하는 것이 아니라, 집값 급등과 강력한 대출 규제 속에서 불안해진 무주택자들이 무리해서라도 특정한 방식의 ‘사금융’을 활용해 아파트를 매수하기 때문이라는 것.

이 같은 사금융 형태의 가장 일반적인 것은 채권 보전을 위해 매매 대상 아파트에 파는 사람 명의로 근저당권을 설정하는 방식으로 돈을 빌려주는 방식이다. 심 교수는 “매도인은 매수인이 갖고 있는 현금만 받고 매매 거래를 체결한 뒤, 향후 넘겨받을 거래대금 대해서는 근저당권을 설정한다”고 설명했다.

근저당을 설정하는 이유는 매수자가 돈을 갚지 못해 주택이 경매에 넘어가더라도 채권자는 근저당 설정액만큼 변제받을 수 있기 때문이다. 대체로 상환 기간은 3개월에서 1년 정도로 길지 않게 설정하는 경우가 일반적이다. 대여 금리는 매수 금액, 중개보수 수준에 따라 무이자부터 연 10~20%까지 다양하다.

심지어 부족 매수자금을 거래를 주선하는 공인중개사로부터 빌리는 경우도 적지 않다. 공인중개사가 매매를 중개하는 주택에 근저당을 설정하고 매수인에게 부족 자금을 빌려주는 것. 심 교수는 “공인중개사는 매매 거래를 성사시킨 데 따른 중개수수료를 받을 수 있는 데다, 대여 돈에 대해 이자까지 챙길 수 있어 이러한 현상이 나타나고 있다”고 했다.

또한 아파트 매수 희망자의 현금 조달이 어려울 경우, 기존 집주인이 매매 계약 체결과 동시에 새 매수자와 전세 계약을 맺는 이른바 ‘주전 매매(집주인이 전세 세입자가 되는 매매)’도 있다. 이런 계약이 진행되면 통상 집주인은 새 매수자와 시세와 비슷하거나 더 높은 가격으로 전세 계약을 맺는다. 계약한 전세금이 높아지면 높아질수록 갭투자액이 작아져 매수자의 자금 여력에 따라 시세에 걸맞게 주택을 매도할 수 있다. 심 교수는 “집주인이 집을 팔고 전세로 사는 대신 당장 필요한 매수액을 줄여주겠다고 제안한다. 주전 매매는 한마디로 ‘갭투자’라고 할 수 있다”며 서초·송파·강남 등 핵심지일수록 현장에서는 이러한 형태의 매매 계약이 눈에 띄게 증가하고 있다"고 했다.

심 교수는 “서민을 위한다는 정부의 대출 규제가 오히려 사금융 시장을 키우고 편법 거래 등 바람직하지 않은 관행을 더욱 양산하는 등의 부작용이 커졌다”며 “당장 집을 사고 싶은 수요자들은 은행권보다 훨씬 높은 금리를 내더라도 사금융에 의존할 수밖에 없는 상황이지만, 무분별한 대출이나 갭 투자는 바람직하지 않다”고 조언했다. 그는 “특히 한국은행이 지난달 기준금리를 0.5%에서 0.75%로 올렸고 앞으로 추가적인 금리 인상 가능성을 시사한 상황에서 만약 집값이 조정기에 접어들면 뒤늦게 집을 산 사람들은 이자 부담과 집값 하락에 따른 충격을 겪을 수 있다”고 말했다./손희문 땅집고 기자 shm91@chosun.com

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