[땅집고] “건설사 입장에서 ‘누구나집’은 10년 공공임대보다 수익률이 더 낮을 게 뻔해서 참여할 곳이 있을지 의문이다.”(국내 대형 건설사)
“분양전환 가격이 너무 비싸다. 공기업과 민간업자가 서민 상대로 장사하도록 허용하겠다는 것과 다름없다.”(경제정의실천시민연합)
더불어민주당이 야심차게 도입한 분양전환형 임대주택 ‘누구나집’이 사업도 하기 전부터 건설사와 수요자 모두에게 외면당할 가능성이 높다는 전망이 나온다. 최근 분양 전환 조건과 예상 분양가격이 공개되자, 건설업계는 “참여할 이유가 전혀 없다” 반응이다. 수요자들은 “너무 비싸다”고 불만이다. 결국 시장에서 외면받아 2년 전 폐지된 10년 공공임대주택과 비슷한 전철을 밟을 것으로 우려된다.
‘누구나집’은 집값의 10% 수준인 보증금과 임대료를 내면 10년간 거주할 수 있고, 임대 개시 시점에 약정한 가격에 분양 전환할 수 있다. 정부는 건설원가 수준의 감정가에 연간 최대 1.5%의 주택가격 상승률을 적용해 분양전환 가격을 정하도록 명시했다. 임대료도 주변 시세의 95% 이하(일반공급)∼85% 이하(특별공급) 수준으로 정했다.
■ “10년 공공임대보다 불리…참여 의사 없다”
‘누구나집’은 공공지원 민간임대주택이라는 점에서 실제 공급되려면 사업 주체인 민간 건설사 참여가 필수다. 그런데 정작 건설업계 반응은 썰렁하다. ‘누구나집’ 사업 구조를 접한 한 대형 건설사 관계자는 “2년 전 중단된10년 공공임대주택보다 조건이 좋지 않다”고 평가했다. ‘누구나집’과 10년 공공임대주택은 공공 지원으로 민간이 공급한다는 점과 10년이라는 임대 기간, 입주자에게 우선 분양 전환권을 준다는 점, 주변 시세를 기준으로 분양 전환 가격을 정한다는 점이 동일하다. 다른 점은 ‘누구나집’의 분양전환 가격을 입주 시점에 미리 결정한다는 것뿐인데, 이 점이 건설사 입장에서는 더 불리하게 작용한다.
10년 공공임대주택은 2004년 노무현 정부가 도입했다. 임대기간을10년으로 충분히 준 뒤 입주자에게 주변 시세의 60%대에서 우선 분양받을 권리를 줘 내 집 마련 기회를 제공한다는 취지로 만들어졌다. 분양전환 가격은 임대 종료 시점 감정평가액을 토대로 결정한다.
그러나 10년 공공임대는 건설사와 입주민 모두에게 악몽만 안겨주고 2019년 전면 중단됐다. 10년 공공임대가 처음 시행된 경기 판교신도시에서 2019년 첫 분양전환 단지가 나오면서 가격 산정을 놓고 사업주체와 극심한 갈등을 겪으면서다. 당시 분양 전환가격을 보면 전용 59㎡가 4억6520만~5억3175만원, 81㎡가 5억7445만~6억5020만원 선이었다. 입주자는 예상보다 너무 높았다고 주장한다.
반대로 건설사는 주변 시세를 감안하면 터무니없이 낮아 수익률을 맞추기 힘들었고 불만을 터뜨렸다. 분양가를 미리 산정해 더 낮은 분양가로 고정되는 ‘누구나집’은 더욱 수익률이 낮을 수밖에 없는 상황이다. 10년 공공임대 사업에 참여했던 한 건설사 관계자는 “낮은 임대료에 주변 시세보다 낮은 분양전환가격 탓에 수익률이 매우 낮았다”며 “10년 공공임대를 다시 할 생각도 없는데, 그보다 더 조건이 좋지않은 ‘누구나집’은 전혀 매력이 없다”고 말했다.
■시민단체도 비판…수요자는 분양가 불만
‘누구나집’의 분양 전환가가 공개되자, ‘서민들에게는 너무 비싸다’는 평가도 나온다. 정부가 제시한 경기 의왕 초평 등 6개 지역, 전용 84㎡ 분양전환가격 상한선은 6억1300만~9억5600만원이다. 시세보다 저렴해도 주변 집값이 워낙 급등했고, 민간 아파트 분양가와 비교해도 크게 저렴한 것은 아니다.
그러자 시민단체까지 나서서 비싼 분양전환 가격을 비판하고 있다. 경실련은 “‘누구나집’은 정부가 중단하겠다던 10년 임대주택과 다를 바 없고, 공기업과 민간업자가 서민 상대로 장사하도록 허용하겠다는 것과 다름없다”며 “’누구나집’으로 집값 안정 효과는 전혀 기대할 수 없다”고 했다.
전문가들은 ‘누구나집’의 기본 개념부터 잘못됐다고 지적한다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “임대주택은 서민 주거 안정을 위한 정책이고 주택 공급 대책이 될 수 없다. 임대주택을 분양 전환할 때 문제가 생기는 것이 당연하다”면서 “임대주택을 싸게 분양하면 ‘로또’, 시세 대로 분양하면 ‘고분양가’ 논란을 피하기 어렵다”고 했다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원도 “주택 수요자인 무주택자와 공급자인 민간 건설사 양측으로부터 모두 외면받을 가능성이 크다”고 했다. /박기람 땅집고 기자 pkram@chosun.com
▶ 보유세 또 바뀌었다. 종부세 기준 11억으로 상향. 올해 전국 모든 아파트 세금 땅집고 앱에서 확인하기. ☞클릭! 땅집고앱에서 우리집 세금 확인!!
▶ 땅집고는 독자 목소리에 귀를 기울입니다. 개별 아파트와 지역, 재개발·재건축 조합의 소식과 사업 진행 상황·호재·민원을 제보해주시면 기사에 적극 반영하겠습니다. 기사 끝 기자 이메일로 제보