[땅집고] 서울 관악구 최대 재개발 사업지인 신림뉴타운 ‘신림1구역’이 서울시가 추진하는 ‘공공기획 재개발’을 추진한다. 이를 통해 정비계획수립 단계부터 사실상 서울시 지휘를 받으며 인허가 기간을 대폭 줄여 앞으로 2년 내에 일반분양을 완료한다는 계획이다. 당초 계획보다 용적률 상향으로 90여 가구 늘어나 사업성도 좋아진다.

공공기획 재개발은 오세훈 시장이 당선 후 도입한 방식으로, 공공재개발 등과 달리 민간(조합)이 사업권을 가지지만 서울시가 재개발 사업 기획과 진행에 적극 관여한다. 오 시장이 재개발·재건축을 최대한 억제해 주택 신규 공급을 막아왔던 박원순 전 시장과 차별화를 선언하며 추진하는 사업 방식이다.

■“공공기획하면 구역지정 3년 단축”

신림1구역은 서울 관악구 삼성·서림·대학동 일대에서 추진 중인 신림뉴타운 핵심이다. 계획 가구 수가 4000여 가구로 최대 규모인데다 이 일대 교통 핵심이 될 경전철 신림선 서림역(예정)이 가장 가깝다. 다만 이웃한 2구역과 3구역이 이미 관리처분인가를 마쳐 재개발 9부 능선을 넘은 데 반해 이보다 늦은 2019년 조합설립인가를 받았다.

신림1구역은 ‘공공기획 재개발’을 통해 뒤쳐진 속도를 높이려고 한다. 서울시는 공공기획을 통해 ‘최초 주민제안’부터 ‘정비구역 지정’까지 기간을 기존 5년에서 2년으로 단축할 수 있다고 예상한다. 신림1구역은 이미 이 단계를 넘어 조합설립을 마쳤지만 보통 1년 이상 걸릴 정비계획 재수립 기간을 6개월로 단축할 수 있을 전망이다.

사업성 측면에서 인센티브도 받는다. 신림 1구역은 기존 230%였던 용적률이 259.8%로 상향된다. 이에 따라 당초 약 4250가구에서 4342가구로 90여 가구 늘었다. 오피스텔99실을 포함해 총 4441가구 대단지로 탈바꿈한다. 임대비율은 15%(약 652가구) 수준으로 종전과 비슷하다. 정비계획변경안은 곧 서울시 도시계획위원회 심의를 거쳐 완료된다.

정비업계에서는 공공기획의 진짜 인센티브는 사업시행인가에 앞서 받아야 하는 까다로운 도시계획위원회 심의를 쉽게 넘어갈 수 있는 것으로 본다. 예를 들어 신림1구역에서는 공공기획을 통해 최고 층수가 33층에서 29층으로 낮아졌기 때문에 사업적으로 무조건 유리하다고 볼 수 없다. 하지만 조합원들은 재개발 사업 최대 관건인 속도면에서 비교할 수 없이 빠르다는 점에서 이득이 크다고 판단한다.

서울시 공공기획안에 따르면 신림1구역은 오는 10월까지 시공사를 선정하고 연내 사업시행인가를 받아 2023년쯤 착공한다는 계획이다. 보통 재개발 사업에서는 이 기간이 10년 이상 소요되는 경우가 허다하다. 대부분 사업시행인가 전 도시계획위원회 심의 과정에서 서울시가 제동을 걸기 때문이다. 은마아파트와 잠실주공5단지는 정비계획 수립 전 도시계획위 심의에서 10여년간 퇴짜를 맞았다. 정비업계 관계자는 “공공기획 방식으로 사업 속도가 빨라질 수 있는 이유는 서울시가 스스로 기획한만큼 별다른 이유 없이 인허가를 지연시키는 일이 없을 것이기 때문”이라고 했다.

■ 전용 84㎡ 입주 가능 매물 6억에 거래

지난 8월 31일 열린 신림1구역 시공사 입찰에는 GS건설·현대엔지니어링·DL이앤씨 3사가 컨소시엄을 꾸려 단독 참여했다. 재입찰 과정에서 경쟁사가 더 들어오지 않을 경우 계약을 따낼 가능성이 높아졌다. 예정된 공사비는 1조537억원 규모다.



인근 공인중개사무소에 따르면 신림1구역의 경우 무허가 건물도 전용 84㎡를 받을 수 있으며 현재 6억원 정도에 거래되고 있다. 예상 추가분담금(약 6억원)을 고려하면 84㎡ 주택을 받기 위해선 12억원 정도가 필요하다. 신림1구역의 경우 신림동 최고가 아파트인 ‘e편한세상서울대입구1·2차’ 아파트와 비슷한 시세를 형성할 것이란 예상이 나온다. 이 아파트 84㎡ 실거래가 최고가는 13억원, 호가는 15억원대에 이른다.

주택 시장에선 신림1구역 사업 진행 상황에 따라 서울시의 공공기획 사업이 재개발 지역에서 호응을 얻을 수 있다고 본다. 인허가권을 가진 서울시가 의지를 갖고 추진하는 사업이어서, 신림1구역 사업만 순조롭게 추진되면 중앙 정부 차원에서 추진하는 공공 정비사업보다 선호도가 높을 수도 있다는 분석도 있다.

서진형 경인여대 교수(대한부동산학회장)는 “서울시의 공공기획이나, 정부가 추진하는 공공 정비사업이나 모두 규제 완화에 따른 공공기여가 발생하는 것은 비슷하다”며 “하지만 공공기획의 경우 시가 그동안 이유없이 인허가 절차를 지연시키는 방법으로 재정비 사업을 규제해 온 것과 달리 추진 속도를 높여준다는 방침이기 때문에 어느정도 사업성을 갖춘 곳 중심으로 활성화될 것으로 본다”고 했다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com


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