[대장TV의 부동산 경매 첫걸음] ②경매 수익률 분석하는 방법

[땅집고]아무리 좋은 물건이라도 수익률 분석에서 오류가 생기면 원하는 수익을 만들기 어렵다. 따라서 수익률을 분석하는 기준을 반드시 알고 있어야 한다. 수익률을 분석할 때 확인해야 하는 항목이 있다. 그 항목에 대해 살펴보자.

①취득세를 계산하고 입찰에 임하라

우선 입찰하기 전에 취득세를 고려해야 한다. 경매 낙찰로 부동산을 취득한 경우 소유권을 자신의 명의로 변경해야 하기 때문이다. 6억원 이하 전용면적 85㎡ 이하 주택은 취득세 1%와 지방교육세 0.1%를 더한 1.1%를 부담해야 한다. 하지만 전용면적 85㎡를 초과하면 세율이 달라진다. 취득세 1%는 동일하지만 농어촌특별세 0.2%와 지방교육세 0.1%가 더해져 합계 1.3%를 세금으로 내야 한다. 예를 들어, 본인이 취득하고자 하는 경매 물건이 1억 원이며 전용면적 85㎡ 이하일 때 1.1%인 110만 원의 취득세를 내야 한다.

②명도 비용과 인테리어 비용을 감안하라

명도 비용을 고려해 입찰가를 선정하는 것이 수익률을 높이는 데 유리하다. 명도 비용(이사비)을 지급하는 것은 법적 의무사항은 아니다. 하지만 이사비용을 지불하면서 원만하게 명도를 하게 되면 기대했던 것보다 더 큰 수익을 얻는 경우가 많다. 명도 비용을 지급하며 낙찰된 물건을 빨리 공실로 만들어 새로운 세입자를 구하는 시간을 절약할 수 있다. 부동산이 공실 상태여야 수리할 항목이 무엇인지 발견하기도 쉽다. 이 때문에 장기적으로 따져보면 추가적인 이익이 크다.

명도 비용과 함께 수리 비용도 계산한 후 응찰 가격을 책정해야 한다. 시설물이 고장났거나 파손된 경우 부동산 가치가 낮아질 수 있다. 하루라도 빨리 세입자를 구하거나 매도를 성사시키기 위해서는 벽지, 장판, 화장실, 조명 등에 대해 적절한 수리가 필요하다. 당장은 수리비를 지출하지만 수리로 인해 더 큰 수익을 만들 수 있다고 생각해야 한다.

③경매 낙찰 이후 법무 비용도 감안하라

경매 낙찰 이후 법무비를 고려해야 한다. 경매에 드는 법무비는 경락잔금대출을 통해 대금납부, 채권말소비용, 송달료, 세금대리납부 등으로 경매 입찰 후 전체적인 공정을 대리 진행해 주는 비용을 말한다. 전체 법적 공정을 직접 처리하는 경우도 있지만 시간과 노력을 아끼기 위해 대개는 법무사 도움을 받아 처리한다. 법무비에는 법무사 서비스 비용이 차지하는 비율이 크기 때문에 최소 10군데 이상의 법무사무소에서 견적서를 받아보고 가장 합리적인 비용을 제시하는 곳과 계약하면 된다.

④대출 이자도 계산해라

경매로 물건을 낙찰받고 경락잔금대출을 받은 이상 임대놓는 기간이나 공실 상태에서 매도하는 기간을 대략적으로 예상해 이 기간에 부담해야 할 대출 이자를 책정해야 한다. 경매 낙찰 후 즉시 세입자를 구하거나 바로 매도하면 대출이자를 생각할 필요가 없지만 통상 낙찰받은 물건에 3개월 정도 대출이자를 지불할 수 있도록 여분의 자산을 갖고 입찰에 참여해야 한다.

⑤양도소득세를 감안하라

마지막으로 부동산 취득 후 매도 시 양도소득세 부분을 감안해야 된다. 단기 매매의 경우 양도차익에 목적을 두고 부동산 경매에 참여했다면 양도세를 제외하고도 자신이 원하는 목표수익에 도달할 수 있는지 파악하고 난 후 적정 입찰가를 산정해야 한다.

하지만 양도세를 줄일 수 있는 방법도 있다. 우선 1년간 보유하면 250만 원 기본공제를 받을 수 있고 취득세, 교체·수리비용, 중개수수료 지출도 모두 공제받을 수 있다. 따라서 해당 항목으로 지출한 사항을 꼼꼼히 체크해 두고 영수증도 잘 보관해야 한다. /글=김상준(대장TV 운영자), 정리=전현희 땅집고 기자 imhee@chosun.com


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