[땅집고] “내가 소유한 오피스텔에 세입자가 전입신고를 하지 않았으니 주택 수로 포함하지 않을 것이라고 생각하면 오산입니다. 자칫하면 세금 폭탄을 맞을 수 있습니다.”

지난해 7월 지방세법 개정으로 다주택자의 취득세 부담이 늘어났다. 조정대상지역에서 1주택자가 두 번째 주택을 구입하면 취득세율은 8%(일시적 2주택 제외), 2주택자가 세 번째 주택을 매입하면 취득세율은 12%가 각각 적용된다. 이때 보유한 부동산이나 취득하려는 부동산이 지방세법상 ‘주택’이냐, 아니냐에 따라 세 부담이 크게 달라질 수 있다. 최인용 가현세무법인 대표세무사는 최근 유튜브 땅집고TV에 출연해 “생각지도 않았던 부동산이 주택 수에 포함돼 생각지도 못한 취득세 폭탄을 맞는 경우가 많아 주의해야 한다”고 했다.

자신도 모르게 주택 수에 포함될 수 있는 대표적인 부동산이 바로 오피스텔이다. 오피스텔은 원칙상 실질적으로 주거용으로 사용하면 주택에 포함돼 취득세가 중과된다. 하지만 그동안 과세 당국이 주거용 사용 여부를 확인하기 어려웠고, 임차인이 전입 신고를 하지 않으면 업무용으로 보고 주택 수에 포함하지 않았다.

하지만 최근 국세청은 실질 과세 원칙에 따라 오피스텔의 실사용 용도를 꼼꼼히 따지는 추세다. 최 세무사는 “오피스텔 관리비를 누가 냈는지, 오피스텔 거주자와 해당 호실의 차량 소유주가 일치하는지 등을 살펴보고 주거용 사용 여부를 판단할 수 있다”며 “만약 주거용으로 쓴 흔적이 있으면 집주인을 다주택자로 보고 취득세가 중과될 수 있다”고 했다.

최 세무사는 “부모한테 상속받은 주택도 주의해야 한다”고 했다. 상속주택(물려받은 집)은 상속시점부터 5년 후까지는 주택 수에 포함하지 않지만 그 이후까지 보유할 경우 주택으로 취급해 취득세가 중과된다는 것. 이때 주택 한 채를 형제 여럿이 상속받았다면 가장 큰 지분을 가진 사람 1명만 1채를 보유한 것으로 본다. 만약 상속자 지분율이 모두 동일하다면 해당 주택에 거주하고 있는 사람을 집주인으로 본다. 거주 여부로도 판단이 불가능하면 나이가 가장 많은 사람을 상속 주택 소유주로 본다.

주택을 증여할 경우 증여받는 사람이 취득세를 내는데, 이때 받는 사람이 아닌 증여하는 사람이 보유한 주택 수를 기준으로 취득세가 중과될 수 있다는 점도 유의해야 한다. 즉 만약 부모가 2주택자라면 자녀에게 주택 한 채를 증여할 경우 취득세가 중과된다. 단, 취득세법 13조 2항에 따르면 공시가액 3억 이하 주택을 받는 경우, 비조정대상지역에 있는 주택을 증여할 때에는 취득세 중과가 배제된다.

분양권은 그동안 주택으로 보지 않았지만, 지난해 세법 개정으로 주택 수에 포함한다. 다만 법 개정 전인 지난해 8월 12일 이전에 취득한 분양권은 주택 수에 포함하지 않는다. 예를 들어 8월 12일 이전에 취득한 분양권 2개를 소유한 사람이 12일 이후 새 주택을 취득할 때 1주택자로 간주하고 1~3%의 취득세율을 적용받는다.

주택임대사업자가 지방자치단체에 등록한 등록임대주택 역시 취득세를 계산할 때 주택 수에 포함된다. 등록임대주택은 종합부동산세나 양도소득세를 계산할 때에는 주택 수에서 제외되는 경우가 있지만 취득세는 예외다. 조정대상지역 등록임대주택은 주택 수에 포함돼 임대주택을 여러 채 보유한 다주택자는 실거주할 집을 살 때 취득세가 중과된다.

주택 수에 포함되지 않아 취득세 표준세율로 계산하는 경우도 있다. 공시가격 1억원 미만 주택, 어린이집, 노인복지주택, 농어촌주택, 국가등록문화재, 주택 시공자 대물변제주택, 사원 임대용 주택 등이다. 이 경우 다주택으로 중과하지 않는다. /전현희 땅집고 기자 imhee@chosun.com


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