[지금은 증여의 시대] 모두가 부동산 구입자금 출처를 밝혀야 할까?
집을 살 때 세무 당국이 부동산 구입 자금을 어떻게 마련했는지를 입증하라는 요구를 할 때가 있다. 특히 부동산 취득자의 직업, 연령, 소득 및 재산 상태 등으로 보아 자력으로 그 부동산을 취득했다고 인정하기 어렵고, 증여가 의심되는 경우 세무당국은 자금 출처를 묻는다. 국가는 부동산 취득자의 직업, 연령, 소득 및 재산 상태를 조사한다. 이를 기초로 자력으로 그 부동산을 취득했다고 인정하기 어렵고, 증여가 의심되는 경우 세무당국은 자금 출처 조사에 들어간다.
자력으로 충당한 비용으로 인정하는 다음 3가지 금액의 합계액이 부동산 취득자금에 미달한 경우 납세자는 자금 출처에 대해 입증해야 한다. 3가지 항목은 ▲세무서에 신고했거나 과세받은 이자 배당소득, 사업소득, 근로소득 등 소득금액으로서 관련 세금을 공제한 금액 ▲세무서에 신고했거나 과세받은 상속 또는 증여금액으로서 관련 세금을 공제한 금액 ▲재산 취득일 이전에 재산을 처분한 대가 또는 대여하면서 받은 보증금 또는 대출 등 채무로 마련한 자금이다.
하지만 예외적으로 위 3가지 금액의 합계액이 부동산 구입가격보다 낮더라도 자금 출처를 입증하지 않아도 되는 경우가 있다. 과연 어떤 경우일까?
■ 차감액이 부동산 취득가액 20% 이상이면 ‘자금 출처’ 밝히지 않아도 된다
우선 취득한 부동산 가액에서 자력으로 인정하는 위 3가지 금액의 합계액을 차감한 금액이 전체 부동산 취득가액의 20% 또는 2억원 중 적은 금액 이상인 경우에는 납세자가 자금 출처를 밝힐 의무가 없다.
예를 들어 15억원을 주고 아파트를 구입한 경우 15억원 중 위 3가지 금액의 합계액이 13억원 이상인 경우 증여로 추정하지 않는다. 그러나 합계 금액이 13억원 미만인 경우, 예를 들어 12억5000만원인 경우에는 부동산을 구입한 사람은 자금출처를 입증해야 하고 입증하지 못하면 15억원 중 12억5000만원을 차감한 2억5000만원을 증여받은 것으로 추정해 증여세를 과세한다.
이때 취득한 재산의 가액에는 부동산의 취득 대금뿐 아니라 취득에 필요한 자금인 취득세, 중개수수료 등 취득에 필요한 모든 비용을 합한 금액을 기준으로 한다.
■ 부모에게 빌린 경우 ‘대여 사실’ 꼼꼼히 입증해야
요즘처럼 은행 대출이 어려운 때는 부모님으로부터 자금을 빌리는 경우가 많다. 부모님으로부터 돈을 빌려 부동산을 취득하면 증여다. 상증법 기본 통칙에 의하면 “원칙적으로 배우자 및 직계존비속간의 자금대여는 자금 출처로 인정하지 않는다”고 규정하고 있다. 이런 경우에는 자금의 출처뿐 아니라 그 대여금이 실제로 증여가 아닌 대여금이라는 사실을 추가로 입증을 해야한다.
부모 소유의 주택을 자녀가 매매 형식으로 양수하고 부모님이 전세로 계속 거주하는 경우도 있다. 이때 전세보증금을 제외한 잔액만 지불했다면 위에서 언급한 ‘자력으로 그 부동산을 취득한 것으로 인정되는 자금출처’로 인정받지 못하고 증여로 추정될 수 있다. 따라서 납세자는 임대 보증금이 실제 거래된 금액이란 사실을 추가로 입증해야 한다. 전세 계약이 진실한 것인지, 전세 보증금을 실제로 받았는지, 자녀와 함께 거주 하고 있지는 않는지, 확정일자는 받았는지 등에 대한 구체적인 사실 관계를 토대로 증여가 아님을 추가로 밝힐 필요가 있다.
■ 3억원 이하 주택 증여받으면…‘자금출처 입증’은 배제, 증여세는 내야한다
예외적으로 일정 금액 이하의 부동산 등을 취득하는 경우 증여추정 배제 기준에 따라 납세자가 자금출처를 입증하지 않아도 된다. 이 규정에 따르면 40세 이상의 세대주가 3억원 이하의 주택을 취득한 경우에는 자력이 있는지 여부를 따지지 않으며 증여로 추정하지도 않는다.
그런데 이 규정을 잘못 이해하고 3억원 이하의 주택을 취득하는 경우 증여세를 내지 않는다고 해석하면 안 된다. 40세 이상의 세대주가 3억 이하의 주택을 구입하는 경우 국세청에서 자금 출처를 입증하라고 요구할 수는 없지만 증여세가 비과세 된다는 뜻은 아니기 때문이다. 증여를 받는 경우에는 성인은 5000만원 이상이면 증여세를 내야만 한다. 3억원짜리 주택을 증여받은 자금으로 취득하였다면 5000만원을 공제한 2억5000만원에 대해 4000만원의 증여세를 내야한다.
증여세를 과세할 수 있는 기간은 증여세 신고기한으로부터 15년이기 때문에 그 기간 내에 어떠한 이유로 인해 증여 사실이 밝혀질 수도 있고, 또 요즘에는 투기과열지구 내에서 주택을 취득하는 경우 취득금액에 관계없이 자금조달계획서와 거래증빙까지도 제출하도록 되어 있기 때문에 ‘3억원 이하라고 해서 증여세를 내지 않고 주택을 구입할 수 있다’고 생각하는 것은 위험하다. / 글 = 유찬영 세무사, 정리 = 김리영 땅집고 기자
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