[땅집고] “오래된 빌딩의 수익성을 높이기 위해 리모델링하는 사례가 늘고 있습니다. 애초에 리모델링할 계획으로 낡은 빌딩을 매입하는 경우도 많고요. 하지만, 리모델링을 하더라도 좋은 임차인을 구하지 못하면 공사비만 날릴 수 있습니다. 패스트파이브의 ‘빌딩솔루션’은 이런 리스크에 대한 해법을 제시하는 모델입니다.”

최근 주택 시장 규제가 점점 강화하면서 자산가들이 주택보다는 빌딩 투자로 눈을 돌리고 있다. 하지만 그만큼 빌딩 가격이 오른 탓에 수익성이 보장되는 빌딩을 찾기란 ‘하늘의 별따기’라는 말이 나온다. 이런 가운데 국내 공유오피스 시장 대표 기업인 패스트파이브가 건물을 공유오피스로 개발해 수익을 낼 수 있는 비즈니스 모델인 ‘빌딩솔루션’을 내놓았다. 패스트파이브와 건물주가 파트너십을 맺어 노후 건물을 리모델링 하고, 내부에 공유오피스를 유치해 안정적인 임대 수익을 올리고, 건물의 가치도 함께 올리는 것이 빌딩솔루션의 기본적인 모델이다. 패스트파이브의 안치용 부동산팀장으로부터 빌딩 투자 시장에서 공유오피스가 뜨는 이유와 이를 통해 수익을 올릴 수 있는 방법에 대해 들어봤다.

- 최근 빌딩 투자가 늘긴 했는데, 코로나 사태로 빌딩 투자가 리스크도 커졌다는 평가가 나온다.
“주택에 대한 규제가 늘면서 꼬마빌딩 투자가 크게 늘었지만, 코로나 영향으로 중소형 규모 꼬마빌딩, 즉 소매업종 임대 시장에서 기존만큼 수익을 내기 어려운 것도 사실이다. 서울에서 GBD(강남업무지구)를 제외하고는 대부분 지역 중소형 빌딩들의 공실률은 높아지고 임대료는 낮아지는 추세이다. 중소형 건물은 불경기에는 임차인들이 임대료를 연체하다 폐업하는 경우도 적지 않다. 반면 대형 빌딩 같은 경우에는 아무래도 임차인들이 우량한 측면이 많기 때문에 경기에 흔들리는 경향이 덜하다.”

-빌딩 가격이 너무 올라 임대 수익률을 확보하기가 어렵다는 말도 나오는데.
“그래서 우량 임차인을 확보하는 것이 더 중요해졌다. 우량 임차인은 장기간 사업 운영이 가능하고 매월 고정적으로 임대료를 납부할 수 있는 이를 말한다. 대표적으로 대형 프랜차이즈 업체나 은행과 같은 금융기관, 병원 등을 들 수 있다. 우량 임차인이 건물에 입주하게 되면 그 효과는 상당히 크다. 무엇보다 임대 수익이 안정되면 자산으로서의 건물 가치도 올라가 매각 시에 큰 시세차익도 실현할 수 있다.

결국 성공적인 빌딩 투자를 하려면 좋은 매물을 찾아야 하고, 또 좋은 임차인도 구해야 한다. 경기를 타지 않는 대형 건물도 마찬가지다. 대형 건물은 최근 대기업들이 분산 근무, 거점 오피스를 운영하면서 대형 오피스에 대한 수요가 분산되는 움직임을 보이고 있다. 애매하게 1개, 2개 층이 비어 버리면 기업에 사옥처럼 임대를 주기도 어렵고, 적정한 규모의 임차사를 구하기도 쉽지 않다.”

ㅡ패스트파이브가 제안하는 ‘빌딩솔루션’이란.
“‘빌딩솔루션’은 임대차 시장에서 공급자(임대인)와 수요자(임차인)의 입장을 고려해 두 입장을 모두 만족시킬 수 있는 플랫폼이다. 패스트파이브와 건물주가 파트너십을 맺어 시장 상황과 임차인의 요구 상황에 맞게 노후 건물을 리모델링한 뒤, 공유오피스를 유치하는 것을 기본적인 모델이다. 이 과정에 전문적인 운영 노하우가 있는 패스트파이브가 참여하기 때문에 건물의 공실 리스크가 줄어 들고, 임차회사 관리까지 한번에 끝낼 수 있다는 장점이 있다. 빌딩을 구입하기 전에도 ‘빌딩솔루션’을 활용하면 상대적으로 저평가된 노후 빌딩을 매입해 리모델링하고, 공유오피스를 유치한다면 수익성과 동시에 시세차익까지 얻을 수 있다”

ㅡ빌딩을 공유오피스로 개발하면 어떤 장점이 있나?
“규모는 어느 정도 되지만 대형 빌딩을 통으로 임대할 여력은 되지 않는 스타트업·중견 기업이나, 1인 기업 등이 증가하고 있다. 오피스 공간을 시간적·공간적으로 유연하게 공급할 수 있는 공유오피스는 이런 다양한 수요에 유연하게 대처할 수 있어 공실 가능성을 낮추고 수익을 극대화할 수 있다.
임대인 입장에서 관리가 편한 것도 장점이다. 임차인을 받으려면 임차 문의 관리, 미납 관리, 빌딩 시설 관리 등 건물을 보유하는 경우 건물주가 직접 관리해야 하는 부분들이 많다. 하지만 공유오피스에 특화된 패스트파이브가 이를 맡아 해결하는 만큼 건물주는 손쉽게 관리하는 게 가능하다.”

ㅡ실제 빌딩솔루션이 적용된 사례가 있나.
“패스트파이브 홍대 2호점(상도빌딩)이 대표적인 사례다. 건물주가 2006년 당시 17억원에 건물을 매입했고, 지난달 70억으로 매각해 53억원의 시세차익을 실현했다. 기존의 고시원을 리모델링한 건물이다. 빌딩솔루션을 적용하기 전 이미 리모델링을 마쳤는데, 입지가 좋지 않은 편이어서 시장에서 2~3년 간 매각이 어려웠다. 하지만 빌딩 솔루션을 통해 우량 임차인인 공유오피스(패스트파이브)를 유치하면서 임대료를 안정적으로 확보했다. 그 결과 시장의 평가도 달라졌다. 실제로 매각을 내놓은 지 일주일 만에 거래가 성사돼서 건물주가 원하는 가격으로 매각이 완료됐다.”

ㅡ 빌딩을 매입하기 전 투자 계획만 있는 경우에도 적용이 가능한가
“물론이다. 빌딩을 실제 매입하기 전 패스트파이브와 협의를 하면 사전에 시장 분석을 먼저 진행한다. 매입하고자 하는 빌딩을 통해 얼마 정도의 임대료를 받고, 수익을 분배할 수 있는지를 건물주와 함께 조사한다. 사전 조사를 통해 적정 수익률을 제시할 수 있다. 노후 건물을 저렴하게 매입해 무조건 리모델링한다고 투자에 성공하는 것은 아니다. 건물의 입지와 향후 공실 리스크, 운영 계획, 최종 매각 시점의 수익성 등 종합적으로 고려해 투자해야하는 것이 중요하다.”/손희문 땅집고 기자 shm91@chosun.com 한상혁 땅집고 기자 hsangh@chosun.com

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