국내 최고 부동산 세무전문가 그룹인 ‘케이택스’ 세무사들이 현장에서 실제 상담한 사례를 중심으로 절세 노하우를 풀어내는 ‘K 택스톡’ 시리즈를 땅집고를 통해 연재합니다. 케이택스는 안수남·김상문·김종필 등 세무업계의 베테랑 세무사들이 연합해 출범한 국내 최대규모의 세무 전문가 그룹입니다

[케이택스 택스톡] 임대 주택 등록하면 사는 집(거주주택)은 비과세라더니…

[땅집고] 서울에 거주 중인 다주택자 A씨는 현재 거주 중인 서울 집 외에 수도권 소재 주택(조정대상지역)을 2018년 5월 단기임대주택(4년)으로 등록해 3년간 전세를 줬다. 이후 2년 이상 거주한 서울 집을 팔면서 ‘거주주택 비과세’ 혜택을 받았다. ‘거주주택 비과세’는 거주하는 주택을 제외한 주택을 모두 임대주택으로 등록하면 거주하는 주택을 팔 때 1가구 1주택과 같이 양도세 비과세 혜택을 주는 것을 말한다. 하지만 이후 임대주택을 자진 말소하고 집을 팔려던 A씨는 일반 과세가 아니라 중과세 대상이 돼 세금폭탄을 맞게 된다는 말을 듣고 큰 고민에 빠졌다. 어찌된 일일까?

다주택자들의 절세비법으로 주목받았던 ‘거주주택 비과세’가 뜻하지 않은 임대주택 양도세 중과세폭탄으로 돌아올 수 있어 주의가 요구된다. 거주주택 비과세 요건이 적용되는 기준 날짜와 임대주택 중과세 제외 요건 기준일이 다르고, 임대등록 방법에 따라서도 세제 적용이 달리 적용되면서 나타난 현상이다.

위의 A씨가 중과세를 맞게 된 이유는 4년 단위의 ‘단기임대주택’으로 임대사업자등록을 했기 때문이다. 2018년 4월1일부터 2020년 7월10일까지 임대를 등록한 경우에는 거주주택 비과세만 받을 수 있고, 임대주택은 장기임대(8년)로 등록했을 때만 중과세를 배제 받는다. 단기임대로 등록한 A씨는 임대기간에 상관없이 중과세를 피할 수 없게 되는 것이다.

A씨가 착각한 것은 2018년 3월31일 이전까지는 ‘단기’와 ‘장기’에 상관없이 5년 이상 임대를 하면 거주주택 비과세와 임대주택 중과세 배제 혜택을 모두 받을 수 있었기 때문이다. 단기임대주택은 2020년 민간임대주택에 관한 특별법(민특법) 개정되면서 폐지됐다. 그래서 기존 임대기간의 절반만 채웠으면 자진말소를 통해 의무임대기간을 다 채운 것으로 인정받을 수 있다.

하지만 A씨와 같이 2018년 4월1일부터 2020년 7월10일까지 단기로 임대를 등록한 경우에는 임대기간에 상관없이 임대주택 양도세 중과를 피할 수 없다. 2017년 기획재정부의 세법개정에 따라 4월1일부터 임대주택 양도세 중과세 배제 대상이 등록 8년 이상 임대주택으로 바뀌었기 때문이다.

7‧10 대책이 적용된 2020년 7월10일 이후부터는 또 혜택을 받을 수 있는 적용범위가 다르다. 2020년 7월11일부터 8월17일까지 장기임대주택(8년)을 등록하면 거주주택 비과세와 임대주택 중과배제가 모두 적용된다. 2020년 8월18일부터는 장기임대주택 등록기간이 더 늘어나 10년을 등록해야만 두 가지 혜택을 받을 수 있다.

주의할 점은 장기 임대로 등록했더라도 중과세가 적용될 수 있다는 점이다. 2018년 9·13 대책 이후부터는 유주택자(1가구 1주택 이상)가 새로 임대주택을 취득한 경우에는 임대등록기간에 상관없이 중과세 대상이다.

한편, 거주주택 비과세를 받기 위해서도 유의해야 할 점이 있다. 우선 의무임대기간 동안 임대료 등의 증가율이 5%를 초과할 수 없다. 계약일 또는 갱신계약일로부터 1년 이내에 임대료 증액을 청구해서도 안 된다. 이를 위반할 경우 사전에 비과세된 거주주택에 관한 양도소득세를 위반일로부터 2개월 내에 신고‧납부해야 한다. /글 = 케이택스 멤버 장보원 세무사, 정리 = 장귀용 땅집고 기자 jim332@chosun.com

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