[땅집고] 서울 관악구 신림동 ‘관악산 휴먼시아 아파트’ 1단지(575가구)는 1일 현재 포털사이트에 올라온 전세 매물이 1건도 없을 정도로 전셋집 구하기가 어렵다. 이 아파트에서는 지난 7월 7건의 임대차 거래가 이뤄졌는데, 이 중 월세를 조금이라도 낀 거래는 5건이고 순수 전세는 2건에 불과하다.

작년 1~7월에만 해도 이 아파트 전체 임대차 거래 27건 중 월세 거래는 단 3건에 불과했다. 인근 부동산 중개업소 관계자는 “작년 8월 임대차보호법 시행 이후 전세금이 크게 올랐는데, 목돈을 구하기 어려운 세입자들은 어쩔 수 없이 계약 형태를 월세로 바꾸는 경우가 많다”고 말했다.

작년 7월 전월세 계약갱신 청구권 등 주택임대차 보호법 시행 후 서울 주택 임대 시장에서 월세 거래 비중이 크게 증가한 것으로 나타났다. 집주인들은 1년 새 몇억원씩 급등한 전세금을 감당하지 못해 울며 겨자먹기로 주거 비용이 더 높은 월세 계약을 하게 된 임차인이 늘어났기 때문이란 분석이 나온다.

■ 1년 새 월세 비중 28%→35%…월세 수십만원 올려주고 재계약해야

1일 서울부동산정보광장에 따르면 계약갱신청구권제와 전월세상한제를 도입한 새 임대차법 시행 이후인 작년 8월부터 지난달까지 1년 동안 서울 아파트 전월세 거래 중 순수 월세나 보증금에 일부 월세를 낀 이른바 ‘반전세’ 거래는 34.9%를 차지했다. 새 임대차법 시행 직전 1개월(재작년 8월∼작년 7월) 월세 거래 비중(28.1%)과 비교하면 1년 새 6.8%포인트나 급등한 것.

전세의 월세 전환이 전세금 급등과 함께 나타나면서 월세 상승폭도 비교적 크게 나타나고 있다. ‘관악산 휴먼시아 1단지’의 전용 59㎡는 2년 전인 2019년 7월 3억원에 전세 계약을 맺었는데, 올해 7월에는 보증금 4억원에 월세 10만원으로 올랐다.

전용 84㎡의 경우 2년 전 전세 3억4000만원에 계약했으나 올해 7월에는 같은 보증금 3억4000만원이라면 월세 20만원을 얹어줘야 했다. 같은 주택형을 전보다 1억6000만원(약 47%) 높은 전세 5억원에 계약 체결한 경우도 있다.

은평구 진관동 ‘은평뉴타운박석고개’(힐스테이트12단지) 전용 59.85㎡는 순수 전세금이 작년 상반기 보증금 4억원 수준에서 지난달 5억5000만원(9층) 수준으로 올랐다. 이와 함께 반전세 임대료 역시 작년 2월 보증금 1억원에 월세 90만원(2층)에서 올해 5월 보증금 1억원에 월세 130만원(10층) 수준으로 올랐다.

■ “정부 규제 부작용 나타난 것, 입주 줄면서 더 심해진다”

전문가들은 임대차 시장에서 월세 거래 비중이 높아진 것은 임대차 보호법을 비롯한 정부 규제의 부작용 때문이라고 지적한다. 우선 집주인 입장에서는 보유세 급등으로 세금을 내기 위한 현금이 필요해지면서 전세를 월세로 전환할 유인이 커졌다. 또한 임차인 입장에서는 당장 급등한 전세금을 마련할 여력이 없어 월세 전환을 받아들이기 쉬운데, 이는 주거 비용의 증가를 어쩔 수 없이 받아들여야 한다는 의미다.

이런 가운데 올해 하반기와 내년 신규 아파트 입주가 줄어들면서 전세난과 월세 전환은 갈수록 심화할 것이란 전망이 나온다. 부동산114 조사에 따르면 올해 서울의 아파트 입주 물량은 입주자 모집공고 기준 3만864가구로, 작년(4만9411가구)보다 37.5% 적다. 내년도 입주 물량도 2만463가구로, 올해보다 33.7% 줄어들 전망이다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “당장 올해 가을 이사철을 시작으로 중장기적으로 공급 위축에 따른 폐해가 우려된다”고 말했다./한상혁 땅집고 기자 hsangh@chosun.com

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