[GO부자에게 물어봐] 내 땅 20년 동안 다른 사람이 썼다면

[땅집고] 10년 전 고향 땅 300여평을 사두었던 A씨. 은퇴 후 단독주택을 짓고 전원생활을 할 목적이었다. 그런데 A씨가 땅을 매입하기 10년 전부터 이 땅에서 농사를 지어온 동네 주민 B씨가 있었다. A씨는 어차피 은퇴 후 활용할 땅이니, 호의 차원에서 B씨에게 토지 사용료는 받지 않기로 했다. 그런데 이 말을 들은 지인이 “땅을 오랫동안 점유하면 소유권이 생긴다. B씨에게 땅이 넘어갈 수도 있으니 조심하라”는 조언을 건넸다. A씨는 정말 B씨에게 땅을 뺏기는 것은 아닌지 불안해졌다.

A씨 지인의 말대로, 민법 제 245조에 따라 점유자가 부동산을 점유한 기간이 20년 이상 계속되면 소유주 의사와 상관 없이 점유자가 해당 부동산 소유권을 취득할 수 있는 기회가 생긴다. 이를 ‘점유취득시효’라고 한다. 폭력이나 물리적인 힘을 활용해서 땅을 강제로 점유한 경우가 아니면서 소유자뿐 아니라 누구나 알 수 있도록 20년 이상 점유한 경우라면 점유취득시효가 성립한다. 개인은 물론 법인도 점유취득시효로 인한 부동산 소유권을 취득할 수 있으며, 부동산은 일반인이 소유한 부동산뿐 아니라 국유일반재산까지도 인정된다.

점유취득시효가 완성되면 점유자는 ‘등기청구권’을 갖는다. 이를 활용하면 땅 주인이 될 수 있는 것이다. 만약 점유자가 등기청구권을 점유취득시효 완성 시점으로부터 10년 동안 행사하지 않으면 등기청구권은 사라진다. 하지만 점유자가 계속 땅을 점유하고 있다면 등기청구권은 소멸시효 10년을 넘겨도 사라지지 않는다. 이때 점유 방식은 직접 점유와 간접 점유 모두 인정된다. A씨 사례를 보면 B씨가 직접 경작하는 행위, B씨가 제 3자에게 대신 농사를 짓도록 하는 행위 모두 점유로 인정받을 수 있다.

​점유취득시효가 완성됐더라도 점유자가 등기청구권을 아직 행사하지 않았다면, 소유자는 해당 부지를 다른 사람에게 매도할 수 있다. 등기청구권은 취득시효 완성 당시 소유자만 행사할 수 있는 권리이기 때문이다. 반면 점유자가 등기청구권을 행사한 이후라면 땅을 제 3자에게 함부로 매도할 수 없다.

A 씨가 고향 땅을 10년 전에 매입했지만 이 땅에서 농사를 지어온 점유자 B씨는 A 씨가 땅을 사기 10년 전부터 지금까지 20년 넘게 땅을 점유해왔다. 즉 점유취득시효가 완성된 것이다. 만약 B씨가 등기청구권을 행사한다면 A씨는 땅 소유권을 뺏긴다. 이를 막으려면 A씨는 B씨에게 토지 사용료를 받거나 B씨로부터 땅을 소유할 생각으로 해당 부지를 점유하고 있는 것이 아니라는 내용으로 계약서를 작성해야 한다. 아니면 땅을 서둘러 제 3자에게 처분해야 할 것으로 보인다.


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