[입주단지 분석] 다음달 입주 앞둔 ‘디에이치자이개포’

[땅집고] 서울 강남구 개포지구에서 ‘디에이치자이개포’가 오는 8월 입주를 시작한다. 이 아파트는 지난해 8월 84㎡(이하 전용면적) 분양권이 30억3699만원에 팔리면서 ‘국평(국민평형) 30억 클럽’에 합류했다. 강남구에서 84㎡ 집값이 30억원을 넘긴 것은 반포동과 잠원동, 대치동에 이어 일원동이 4번째다.

디에이치자이개포는 옛 개포주공8단지를 재건축했다. 지하철 수인분당선 5번 출구와 맞붙어 있다. 최고 35층 15개동에 총 1996가구 대단지다. 그런데 기존 조합 방식 재건축과는 성격이 다르다. 공무원연금관리공단이소유한 임대아파트를 현대건설과 GS건설·현대엔지니어링이 컨소시엄 형태로 사들여 다시 지었다. 이 때문에 조합원 물량이 없어 서울시 장기전세주택을 제외한 1690가구를 모두 일반분양했다. 당시 강남에서 분양한 아파트 중 일반분양 물량이 가장 많아서 청약 경쟁률이 최고 90대 1을 기록하기도 했다.

디에이치자이개포는 입주를 앞두고 마무리 공사가 한창이다. 개포지구 일대 공인중개사들은 “개포지구에 먼저 입주한 ‘디에이치아너힐즈’, ‘래미안블레스티지’, ‘래미안개포루체하임’ 등 기존 단지보다 입지가 더 좋다”며 “개포지구에서 규모가 가장 큰 ‘디에이치퍼스티어아이파크’(6702가구)가 입주하는 2024년 전까지는 ‘디에이치자이개포’가 대장주 역할을 할 것”이라고 했다.

■3호선·수인분당선 초역세권 입지…일원초교 바로 옆

개포지구는 서울 강남구 개포동·일원동 일대 394만㎡로 1980년대 정부가 서민들을 위해 저층 아파트를 대량 공급하기 위해 개발한 택지지구다. 행정구역은 강남구인데 업무지구와 거리가 멀고 산을 끼고 있어 “개도 포기한 동네”라는 소리를 들어야 했다. 하지만 2000년대 들어 재건축 사업이 본격화하면서 상황이 180도 달라졌다. 4만여가구 규모 새 아파트촌으로 환골탈태하자, 부유층 주거 수요가 몰리면서 ‘개도 포르쉐 타는 동네’라는 별칭을 듣게 됐다.

다음달 입주하는 ‘디에이치자이개포’는 개포지구에서 최고 입지라는 평을 받는다. 수인분당선 대모산입구역 5·6번 출구를 끼고 있는 초역세권으로 3호선 대청역도 걸어서 10분 정도 걸리는 더블 역세권이다. 개포지구에 앞서 입주한 단지들과 비교하면 교통이 편리하다. 2019년 입주한 ‘래미안블레스티지’(개포주공2단지 재건축)가 가장 가까운 지하철역인 수인분당선 구룡역까지 걸어서 15분, 2020년 준공한 ‘개포래미안포레스트’(개포시영 재건축)가 3호선 매봉역까지 도보 25분 정도 걸린다.

자녀를 둔 입주자라면 학군에 만족하는 편이다. 초등학교는 단지 바로 남쪽 일원초등학교를 배정받는다. 남학생은 강남 명문으로 꼽히는 중동중학교와 중동고등학교에 진학할 수 있는 것이 장점이다. 유명 입시학원이 몰려 있는 대치동 학원가까지는 차는 10분, 버스나 지하철은 15~20분 정도 걸린다.

■커뮤니티 시설 국내 최고 수준…주상복합 맞먹는 용적률은 단점

‘디에이치자이개포’는 총 1996가구 대단지다. 가장 남쪽에 위치한 801·813·815동이 소위 ‘로얄동’으로 꼽힌다. 다른 동과 간섭 없이 남쪽으로 난 거실창을 통해 대모산 조망이 가능하다. 소형 없이 84~132㎡ 등 중대형으로 이뤄졌다. 대모산입구역에서 가장 가까운 806동은 장기전세주택(시프트) 306가구가 들어선다.

‘디에이치자이개포’가 다른 신축 단지들과 달리 입주민 사생활 보호에 취약하다는 분석도 있다. 개포지구 재건축 아파트가 대부분 용적률 250%, 건폐율 18~20%인 반면, ‘디에이치자이개포’는 용적률 336%, 건폐율 28%로 주상복합과 맞먹을 정도로 높다. 당초 제3종일반주거지역에 들어서는 단지여서 주변 아파트와 마찬가지로 용적률 250%를 적용받아야 하는데 장기전세주택 건설 조건으로 용적률 상한을 높인 것이다.

커뮤니티시설은 국내 최고 수준으로 꼽힌다. 피트니스센터, 실내 수영장, 실내 골프연습장, AV룸, 북카페 등을 포함하는 7451㎡(2254평) 규모 ‘웰니스센터’, 전망대와 게스트하우스 4곳 등으로 구성하는 스카이라운지 390㎡(118평) 등이 있다.

■개포지구 최초 30억 돌파…학군 수요 업고 더 오를 수도

‘디에이치자이개포’는 개포지구에서 최초로 84㎡ 실거래가 기준 ‘30억 클럽’에 진입했다. 이 아파트 84㎡ 분양권은 지난해 8월 30억3699만원에 팔렸다. 같은해 12월에는 30억7730만원에 거래됐다. 2018년 분양 당시 3.3㎡(1평)당 평균 분양가가 4160만원으로, 84㎡ 기준 12억~14억원 정도였다. 2년여 만에 분양가 2배 이상으로 뛴 셈이다. 같은 주택형 전세금 호가도 14억~20억원 수준으로 분양가를 넘어섰다.

‘디에이치자이개포’는 84㎡ 기준 개포지구에서 가장 비싸다. 올해 실거래가를 보면 ▲래미안블레스티지 28억5000만원(6월) ▲ 래미안개포루체하임 27억4500만원(2월) ▲디에이치포레센트 25억원(3월) 등이다. 아직 30억원을 밑돈다.

다만 디에이치자이개포는 소유권 이전등기까지 분양권 전매가 제한돼 매물이 귀하다. 거래가격이 일시적으로 치솟았다는 주장도 나온다. 올 7월 말 기준 온라인 부동산 중개사이트에는 84㎡ 분양권이 29억~31억원에 매물로 나와 있다.

개포동 일대 공인중개사들은 ‘디에이치퍼스티아아이파크’가 입주하는 2024년 이전까지는 ‘디에이치자이개포’가 최고가 단지 자리를 지킬 것이라고 보고 있다. 땅집고 리얼터 가맹점인 타임부동산의 김미숙 대표는 “현재 휴가철이어서 매매와 전월세 문의 모두 활발하지는 않다”면서 “학군 이사 수요가 8~9월부터 본격화하는 데다 등기를 마친 매물이 슬슬 나오는 것을 감안하면 앞으로 31억원을 돌파하는 실거래가가 줄줄이 나올 것”이라고 말했다. /이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com

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