[땅집고] “지인이 소유한 집에 보증금 2000만원에 전세를 살다가 부득이하게 직장 때문에 집을 옮겨야 했습니다. 그런데 지인이 당장 전세금을 돌려주기 어렵다고 해 임차권등기명령을 해놓고 다른 집으로 이사했습니다. 서로 아는 사이여서 보증금을 줄때까지 몇 년동안 기다렸는데 어느 날 지인이 ‘10년 지나면 임차권등기 효력이 소멸한다’고 주장해 깜짝 놀랐습니다. 이럴땐 어떻게 해야 할까요?“

많은 세입자가 전세금 반환을 보장받기 위해 임차권등기명령제도를 활용하지만 소멸시효가 지났다는 이유로 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 경우가 종종 있다. 임차권등기명령이란 임대차계약 만료로 이사해야 하는데도 세입자가 보증금을 돌려받기 힘든 상황에서 대항력과 우선변제권을 유지하기 위해 설정한다.

부동산 전문 변호사들은 “임차권등기명령은 시효중단 효력이 없다”면서 “전세금이 소멸시효로 사라지는 걸 막으려면 가압류를 하거나 내용증명 등으로 반환독촉을 해야 한다”고 조언한다. 소멸시효란 특정기간이 지나면 채권(받을 돈)이 사라지는 법적 효과를 말한다. 보증금반환채권은 일반채권과 마찬가지로 소멸시효가 10년이다.

실제로 임차권등기명령을 한 뒤 10년 지난 후 집주인에게 보증금반환청구소송을 제기했다가 패소한 세입자 판례가 있다(대법원 2017다226629). 세입자 A씨는 2002년부터 집주인 B씨 건물 2층에 보증금 1800만원을 주고 전세로 살았다. 임대차계약이 끝났는데 B씨가 전세금을 돌려주지 않자, A씨는 2005년 임차권등기명령을 마쳤다. 그러던 중 B씨가 사망해 그의 자녀 C씨가 해당 주택과 재산상 권리의무를 상속받았다.

이후 A씨는 이사를 갔는데, 보증금반환청구소송은 2016년에서야 냈다. 법원은 임차권등기명령 여부와 상관 없이 10년이 지나 채권이 사라졌다면서 A씨가 보증금 1800만원을 돌려받을 수 없다고 판결했다. 대법원은 “임차권등기명령은 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 해주는 담보적 기능을 주목적으로 한다”며 “민법의 시효중단 사유인 압류나 가압류, 가처분과 달리 임차권등기는 시효중단 효력이 없다”고 했다.

엄정숙 법도종합법률사무소 변호사는 “임차권등기는 부동산 등기부에 등기되기는 하지만, 압류나 가압류와는 법적 성격이 다르기 때문에 10년이 지나면 보증금 채권이 소멸시효 완성으로 사라진다”면서 “이런 일을 당하지 않으려면 임차권등기명령이 아니라 가압류를 걸어야 하며 내용증명 등으로 집주인에게 보증금 반환을 계속 독촉해야 한다”고 했다. /이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com


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