땅집고는 국내 리모델링 실적 1위 쌍용건설과 함께 현재 부동산 시장 최대 이슈로 떠오른 아파트 리모델링 사업 초기 단계부터 길잡이 역할을 할 수 있는 ‘땅집고 아파트 리모델링센터’를 운영합니다. 땅집고 지면과 온라인, 유튜브 땅집고TV 등 다양한 채널을 통해 아파트 리모델링과 관련한 시공·설계·금융·법규·사업성 분석 등 단계별로 필요한 정보를 제공합니다.
[땅집고] 상반기 전국 4조2000억원 규모의 리모델링 사업지가 쏟아진 가운데, 올해 하반기 리모델링 훈풍은 더욱 거세질 전망이다. 하반기에도 서울·경기를 비롯한 지방에서도 리모델링을 준비하는 아파트 단지들의 움직임이 빨라 지고 있다. 재개발·재건축에만 집중하며 리모델링에는 큰 관심이 없었던 대형 건설사들도 리모델링 사업에 뛰어 들기 시작했다.
하반기에도 리모델링 시장에선 시공사 선정이 줄이을 전망이다. 14일 정비업계에 따르면 구로구 신도림 우성 1차·2차 통합리모델링 조합은 이달 말 총회를 열고 시공사를 선정할 예정이다. 현재 GS건설이 우선협상대상자로 유력하게 거론된다. 신도림 우성1·2차는 6개동 총 468가구 규모(우성 1차 3개동 194가구·우성 2차 3개동 274가구)로 재탄생한다. 우성아파트는 신도림역에서 직선거리로 약 600m 안팎에 떨어져 있으며, 신도림초·중·고교가 가깝다. 단지 바로 옆쪽으로 도림천 산책로를 끼고 있으며 안양천도 근처다.
강북권 알짜 지역으로 꼽히는 '마·용·성'(마포·용산·성동구) 주요 아파트 단지들도 리모델링 사업에 속도를 내고 있다. 대표적으로 성동구 금호동 ‘금호벽산’은 리모델링을 통해 지하 4층~지상 21층, 1963가구를 짓는다. 현재 안전진단 절차를 밟고 있으며, 연내 시공사 선정을 마무리한다는 계획이다. 입찰에는 삼성물산 컨소시엄 유력하게 거론된다. 단지 입구편에 성동구립 금호도서관이 있고, 금북초, 금호고가 가깝다. 응봉산, 대현산공원과 독서당공원이 있다.
한강변에 들어선 마포구 ‘밤섬현대아파트’와 용산구 ‘한강미주맨션 B동’(1개동·50가구) 최근 리모델링을 위한 안전진단 용역에 착수했다. 밤섬현대 리모델링 조합 관계자는 “올해로 준공 21년차 소규모 단지(2개 동·219가구)로 수평 증축 및 별동 증축을 통해 가구 수를 248가구로 늘리겠다”고 밝혔다. 한강미주맨션은 준공 50년에 달하는 노후 아파트로, 안전진단을 통해 리모델링 가능 여부를 확인하고 향후 구조 안전성 평가를 진행할 계획이다.
이밖에 서울에서는 ▲강동구 고덕아남아파트 ▲강동구 길동우성2차 ▲성동구 응봉신동아아파트 ▲강남구 대치현대아파트 등이 시공사 선정을 위한 입찰 진행 중으로 알려졌다. 서울에서 현재 조합 설립을 마치고 리모델링 사업을 정식으로 추진 중인 아파트 단지는 32곳이다.
■ 부산·대전 등 지방도 흥행 분위기
경기도를 비롯한 지방광역시에서도 리모델링이 대거 추진 중이다. 특히 경기도에서는 용인 수지구 일대 아파트들이 리모델링에 탄력을 받고 있다. 대표적으로는 용인 수지구 ‘광교상현마을현대아파트’ 리모델링 조합은 하반기 시공사를 선정한다. 이 단지는 올초 우선협상대상자로 포스코건설을 선정했다. 새빛초, 상현중·고가 단지와 접하고 있고 신분당선 상현역이 도보로 10분 거리에 떨어져 있다. 뿐만 아니라 ▲용인 성복역리버파크 ▲용인 도담마을뜨리에체 ▲용인 수지동부아파트 리모델링 등이 하반기 시공사 선정을 마무리할 계획이다.
부산과 대전에서도 대규모 리모델링 사업이 추진되고 있다. 부산 남구 ‘LG메트로시티’(7374가구) 추진위 역시 연내 조합설립을 목표로 일정을 추진한다. 추진위 관계자는 “내년 상반기 시공사 선정 목표로 한다”고 했다. 메트로시티는 부산시 최대 규모의 아파트로, 상권이 준수하고 남천동 등 일대 유명 학원가가 가까워 학군이 우수하다고 평가받는다.
대전은 서구 ‘국화아파트’ 추진위가 내달 조합 설립을 준비중이다. ▲동성(672가구) ▲우성(562가구) ▲라이프(560가구) ▲신동아(666가구) ▲한신(450가구) 등 5개 단지를 통합 리모델링해 총 2910가구의 대규모 단지로 탈바꿈한다. 대전에서 처음으로 추진되는 리모델링 단지다.
■ 리모델링 훈풍 이유는
한국건설산업연구원에 따르면 국내 리모델링 시장 규모는 지난해 17조 3000억원에서 2025년 37조원, 2030년 44조원으로 커질 전망이다. 일반적으로 노후 아파트라도 용적률이 법정 상한에 가까우면 재건축이 현실적으로 쉽지 않다. 일반 분양 물량을 늘리는 데 한계가 있어 수익성이 떨어지는 탓이다. 강남권 아파트가 아닌 경우 대체로 기존 용적률이 200%를 넘으면 재건축 사업성이 떨어지는 것으로 판단한다. 용적률이 법정 상한(300%)에 가까울수록 재건축의 대안으로 리모델링 사업을 선택하는 경우가 많다.
리모델링이 추진하는 대규모 아파트 단지들이 늘어나면서, 대형 건설사들도 잇달아 리모델링 시장에 뛰어들고 있다. 리모델링은 아파트 건축 연한이 15년만 지나도 사업을 추진할 수 있다. 재건축(30년)에 비해 절반이나 짧다. 또한 공동주택 리모델링은 주택법 적용을 받는 개·수선에 해당해 법적상한 용적률에 따른 제한을 받지 않아 2~3개층을 더 올릴 수 있다. 공사기간도 리모델링이 평균 1년 반~2년 정도로 신축(약 3년)에 비해 짧다.
하지만, 실제 아파트 리모델링 사업이 완료된 경우는 많지 않다. 지금까지 리모델링을 마친 아파트는 14곳이다. 그나마 10곳은 1~2동짜리다. 가장 큰 단지는 쌍용건설이 시공해 2015년 준공한 서울 도곡동 쌍용예가로 5동 384가구다. 게다가 리모델링의 경우 아파트를 신축하는 재개발·재건축과는 달리 기존 아파트 골격을 유지하면서 공사를 진행하는 것이어서 공사 난이도가 훨씬 높다.
또, 국토부는 내력벽(하중을 담당하는 벽) 철거 규제는 별다른 완화의 움직임을 보이지 않고 있는 한계점도 있다. 이광만 쌍용건설 부장은 “아파트 리모델링 사업이 이전에 비해 활성화되고는 있지만 내력벽 철거 허용 여부, 수직증축 활성화 등 세부 사항등에 대한 정책·제도적 보완이 이뤄져야 할 것으로 본다”며 “모든 아파트를 허물고 다시 지을 수는 없기 때문에 결국은 리모델링이 국내 아파트 정비사업의 한축을 담당하게 될 것”이라고 말했다. /손희문 땅집고 기자 shm91@chosun.com
▶ 그래서 세금이 도대체 얼마야? 2021년 전국 모든 아파트 재산세·종부세 땅집고 앱에서 공개. ☞클릭! 땅집고 앱에서 우리집 세금 바로 확인하기!!