[땅집고] 서울 노후 아파트단지 중 리모델링을 추진하는 곳이 늘어나고 있다. 각종 규제로 인해 재건축이 가로막히면서 상대적으로 사업추진이 용이한 리모델링으로 우회하는 것으로 풀이된다. 특히 강남권 소규모 아파트들에서 리모델링 추진 움직임이 도드라진다.

20일 부동산114에 따르면 올해 1분기 기준으로 서울에서 리모델링 사업을 추진하는 공동주택은 총 51단지다. 이중 조합설립을 완료한 단지는 29곳이다.

리모델링을 추진하고 있는 단지들은 대부분 준공된 지 20~30년이 넘었다. 리모델링 준공연한은 15년이지만, 재건축을 기다리느라 시간이 더 흐른 곳들이 많다. 최근 리모델링을 추진하는 단지들은 용적률이 200% 이상이 되는 곳도 많아 일찌감치 리모델링으로 방향을 잡았다.

리모델링을 추진하는 단지가 늘어나는 것은 재건축 규제의 영향이 크다. 재건축은 준공연한이 30년이 지나야만 추진할 수 있다. 안전진단등급도 최소 D등급(조건부재건축)을 받아야한다. 리모델링은 B·C등급 이상이면 가능하다. 최근에는 D등급을 받더라도 2차 안전진단으로 불리는 ‘안전진단 적정성검토’에서 낙마하는 단지가 많아졌다. 정부가 지난해 6·17대책에서 안전진단을 강화했기 때문이다.

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리모델링이 초과이익환수제의 적용을 받지 않는다는 점은 강남권 소규모 단지들이 리모델링을 추진하는데 큰 영향을 줬다는 분석이다. 분양가상한제로 재건축과 리모델링의 수익성 차이가 크지 않은 단지들에게 초과이익환수제는 큰 변수로 작용할 수 있다. 실제로 리모델링 조합설립을 완료한 29곳 중 14개 단지가 강남4구에 집중돼 있다.

소규모 단지들이 리모델링을 선호하는 또 다른 이유는 재건축이나 리모델링 모두 늘어날 수 있는 일반분양 가구수에 한계가 있기 때문이다. 1990년대에 조성된 1~3동 단위의 소규모 단지들은 용적률이 250~280%에 이르는 곳이 많다. 이 때문에 재건축을 해도 일반분양을 확보하기 쉽지 않다. 리모델링의 경우 용적률 제한을 받지 않아 오히려 재건축보다 일반분양가 더 많아질 수 있다.

일반분양이 30가구 미만이 될 경우 분양가상한제 등 분양가규제를 피할 수 있다는 것도 소규모 단지들이 재건축에 목매지 않는 이유다. 실제로 서초구 잠원동 ‘잠원훼미리’는 최근 리모델링을 위한 건축 심의를 접수하면서 일반분양계획을 18가구로 명시했다. 오는 31일 리모델링 조합 설립총회를 앞둔 잠원동 ‘현대훼밀리아파트’도 일반분양이 10가구 규모에 그칠 것으로 알려졌다.

쌍용건설 관계자는 “리모델링의 경우 용적률 확보나 사업절차 추진 속도에서 재건축보다 규제가 덜해 서울과 1기 신도시 등을 중심으로 관심이 커지고 있다”면서 “(리모델링은) 지하주차장 증설이나 엘리베이터 수직 연결, 내부 구조 변경 등 기술 노하우가 재건축보다 더 요구되는 만큼 꼼꼼히 제반사항을 살피면서 사업을 추진할 필요가 있다”고 했다. /장귀용 땅집고 기자 jim332@chosun.com

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