[땅집고] “노태우 대통령 시절1기 신도시를 비롯해 공급한 주택이 200만 가구입니다. 통계상 멀쩡하지만 이미 건축 연한이 30년에 육박한 노후 단지들이죠. 살 만한 아파트는 그만큼 더 빨리 줄어들고 있습니다.”

이상우 인베이드투자자문 대표는 지난 8일 유튜브 땅집고TV를 통해 방영한 ‘땅집고 라이브 썸머스페셜-2021 하반기 주택 시장 대전망’에 출연해 이렇게 말했다. 하반기부터 내년까지 서울에 입주하는 아파트는 더욱 줄고, 1기신도시 아파트는 본격적으로 노후화하면서 전세금과 집값이 다시 폭등할 가능성이 높다는 것. 이 대표는 “강남권 분양·입주가 씨가 마른 상황이어서 전세금과 집값이 계속해서 급등세를 이어갈 것으로 보인다”고 우려했다.

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■집값 상승 가장 큰 이유? 결국 공급 부족

이 대표는 집값 상승의 핵심 원인은 결국 공급 부족이라고 꼽았다. 올 상반기 서울에서는 당초 분양을 계획했던 단지가 대부분 공급되지 못했다. 이 대표는 “서울만 놓고 봤을　때 상반기에 제대로 된 공급이 거의 없었다”면서 “기억에 남는 청약 단지는 ‘래미안 원베일리’ 1곳뿐으로 나머지는 대부분 도시형생활주택이나 오피스텔, 소규모 단지였다”고 했다.

이 대표는 집값 동향을 파악하려면 실제 거주 수요를 반영하는 전세금 움직임을 살펴야 한다고 했다. 그는 “인천과 경기 서부권은 지금까지 서울보다 집값 상승세가 크지 않았지만 연초부터 가격이 가파르게 올랐다”면서 “단순히 투기 수요로 오른 것이라면 전세 시장이 움직일 이유가 없지만 전세금도 크게 올랐다”고 했다. 실제로 인천과 경기는 올 상반기 KB국민은행 매매지수 기준으로 매매가격이 각각 15.87%, 15.47%의 가파른 상승세를 보였고, 전세금 상승률도 각각 9.52%, 7.37%로 전국에서 가장 높았다.

정부 규제 정책은 상반기 집값 상승을 부추긴 또 다른 요인이다. 분양가상한제 도입으로 재건축·재개발 아파트 공급 일정에 차질이 발생했고, GTX(수도권광역급행철도)와 4차 국가철도망 등 교통망 기대감이 집값을 자극했다는 것. 이 대표는 “결과적으로 정부 정책 탓에 입주 물량이 늘어도, 반대로 줄어도 가격이 오르는 기현상이 만들어졌다”면서 “분양가 규제로 이익을 보는 것은 수분양자뿐인데, 민간에서 자율적으로 공급할 수 있는 통로를 가로막을 필요가 있는지 의문”이라고 했다.

■ “하반기도 상반기와 다르지 않을 것”

이 대표는 올 하반기에도 상반기와 마찬가지로 상승세가 지속될 것이라는데 무게를 실었다. 청약과 입주 부족 사태가 해소되기 어려운 데다 LH(한국토지주택공사) 임직원 투기 사태 등으로 정부 정책의 신뢰성이 무너지면서 공급 정책을 믿기 어려워졌기 때문이다.

이 대표는 올 하반기 최대 화두로 1기 신도시 등 노태우 정권 시절 공급한 200만호 재건축 문제를 꼽았다. 88 서울올림픽 이후 추진된 200만 가구 아파트는 1991년부터 입주를 시작했다. 올해부터 재건축 연한인 준공 30년을 넘긴 단지가 폭발적으로 늘어난다는 것. 이 대표는 “통계로는 멀쩡한 주택으로 등록돼 있지만, 노후화하면서 주거 선택지에서 배제되는 곳이 늘어나는 것이 가장 큰 문제”라며 “이런 아파트들이 동시에 재건축이나 리모델링에 나설 경우 유례 없는 대란이 일어날 수 있어 정책 입안자라면 지금 200만호 재건축에 대한 로드맵을 제시해야 하는 시점”이라고 했다.

이 대표는 주택 시장을 안정화시키기 위해서는 민간 공급이 늘어날 수 있도록 해야 한다고 했다. 그는 “전세 시장도 결국 임대인과 임차인을 싸우게 만든 정책이 원활한 전세수급을 막은 것 아니냐”며 “공공 차원의 공급은 한계가 있을 수밖에 없어서 민간의 손을 꺾는 것이 아니라 힘을 빌려야 하는 시점”이라고 했다. /장귀용 땅집고 기자 jim332@chosun.com


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