서울 동작구 흑석뉴타운은 이른바 ‘준강남’으로 불리는 대표 재개발 지역이다. 서초구 반포동이 가깝고 한강을 끼고 있다. 이미 30평대 아파트 시세가 20억원대에 올라섰다. 그러나 최근 흑석뉴타운 곳곳에서 사업 지연 우려가 커지고 있다. 조합원 간 의견 충돌, 시공사와의 갈등이 벌어지고 있다. 땅집고는 흑석뉴타운 1·2·3·9·11구역을 현장 취재해 사업 추진 상황과 위험 요소, 투자 유의점과 미래 전망 등을 짚어봤다.

[흑석뉴타운 돋보기] ⑤흑석1구역: 흑석동의 관문이지만…투자 매력 떨어지는 이유는

[땅집고] 흑석1구역은 ‘흑석동의 관문’으로 꼽히는 곳으로 지하철 9호선 흑석역 3번 출구 바로 앞에 있다. 그만큼 유동인구가 많아 상권이 발달했고, 한강이 바로 앞인 데다 맞닿은 현충로를 타면 올림픽대로 진입도 편리하다.

흑석1구역은 약 2만6675㎡ 부지에 지하 3층~지상 최고 30층, 4개 동, 아파트 494가구가 들어설 예정이다. 흑석뉴타운 중 단지 규모가 가장 작다. 사업 추진 단계도 가장 느리다. 아직 추진위원회 단계다. 조합설립을 위한 설계를 진행하면서 조합설립 동의서를 걷고 있다. 조합원 배정 183가구와 임대주택 86가구를 제외한 225가구가 일반분양될 예정이다. 단지 규모가 작아 준공 후 가격 상승 측면에서는 불리할 수 있다.

■ 유일한 평지에 입지도 최고

흑석1구역은 흑석뉴타운에서 유일한 평지인 데다 입지가 가장 좋다고 평가된다. 공공재개발을 추진 중인 흑석2구역도 경사가 거의 없는 편이지만 흑석1구역은 사실상 평지다. 언덕이 많으면 그만큼 공사기간과 비용이 늘어날 수밖에 없는데 흑석1구역은 이런 부담이 없다.

흑석뉴타운 입구에 있어 출퇴근 여건도 다른 구역보다 좋다. 흑석뉴타운 10개 구역 중 1·2·3·6·9구역은 외부로 나가려면 흑석동을 가로지르는 외길인 서달로를 이용할 수밖에 없다. 그래서 모두 6000여가구에 달하는 5개 구역의 입주가 완료하면 출퇴근 전쟁이 불가피하다. 1구역은 가장 앞쪽에 있어 상대적으로 불편함이 적다.

다만 흑석1구역은 사업 속도가 가장 느리다. 상가 영업이 활발한 노른자 지역이라 재개발 관심도가 떨어졌던 지역이다. 그나마 지난해 일몰제 연장을 확정하면서 주민 관심이 높아져 동의서 확보를 서두를 수 있었다.

흑석1구역 추진위원회에 따르면, 현재 조합설립 요건을 대부분 충족해 이달 말에서 내달 초 조합설립총회를 열 계획이다. 조합설립을 위한 동의서 확보가 마무리 단계인 데다 설계자 선정도 지난달 완료했다. 총회에서 조합설립이 가결되면 이르면 올 하반기에는 정식 인가를 받을 전망이다.

■ 상가와 상가주택 많아 일반분양 감소 우려

흑석1구역은 사업 초기여서 아직 변수가 많다. 우선 대지 지분이 큰 상가와 상가 주택이 대부분이어서 1＋1 배정을 받는 조합원이 많아질 수 있다. 1＋1 배정을 받는 조합원이 많으면 225가구 규모로 예상되는 일반분양이 더 줄어들 수도 있다.

사업시행인가와 시공사 선정, 관리처분인가 등 향후 넘어야 할 산도 많이 남아있다. 건설업계에서는 흑석1구역이 준공하려면 최소 6년은 걸릴 것으로 보고 있다. 만약 시공사 선정 과정 등에서 사업이 지연되면 준공 시기는 더욱 늦어질 수 있다.

그나마 큰 걸림돌로 지적됐던 공영주차장과 빗물펌프장이 구역에서 제외된 것은 긍정적이다. 그동안 공영주차장과 빗물펌프장은 흑석1구역 사업에 가장 큰 요소로 꼽혔다. 이전 비용을 조합에서 부담할 것인지, 공공에서 낼 것인지에 대해 의견이 분분했고, 기부채납 문제도 있었다. 하지만 지난해 말 해당 부지를 구역에서 제외하기로 하면서 문제가 해결됐다.

아직 사업 초기단계에 불과하지만 재개발 기대감이 반영되면서 흑석1구역 조합원 입주권을 받을 수 있는 주택 가격도 크게 올랐다. 인근 공인중개사무소들에 따르면 현재 조합원 자격을 보유한 상가주택 가격은 공시지가의 2배 수준인 3.3㎡(1평)당 5600만원을 넘어섰다. 사업이 본격화한 인근 흑석뉴타운 다른 지역보다 비싼 가격이지만 나오는 매물이 거의 없어 매입이 쉽지 않다.

땅집고 자문단 A
“흑석1구역은 재개발 사업이 아니더라도 상권이 활성화된 지역이어서 가격이 싸지 않다. 아직 갈 길이 먼데, 땅값이 지금처럼 고공행진 할지는 알 수 없다는 점에서 변수가 많은 투자처다. 재개발은 변수가 적을수록 유리하기 때문에 흑석1구역 투자는 신중할 필요가 있다.”

땅집고 자문단 B
“흑석1구역은 소형 지분 매물이 거의 없다. 상가주택의 경우 1＋1 매물가격이 최소 20억원을 넘어 웬만큼 현금 동원력이 있지 않은 이상 매입하기 어렵다. 가구 수가 494가구로 흑석뉴타운 중 가장 작아 미래가치가 크다고 보기도 어렵다.”


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