[박영범의 세무톡톡] 가수 비, 청담동 건물 양도차익 300억 진짜일까
[땅집고] 최근 가수 비(본명 정지훈)와 배우 김태희 부부가 서울 강남구 청담동 건물을 팔아 시세차익 327억원을 거뒀다는 사실이 언론에 알려지면서 부러움을 사고 있습니다. 비가 매각한 건물은 대지 1024.8㎡(310평)에 지은 지하 3층~지상 6층, 연면적 3218.94㎡(973.72평) 규모 ‘레인에비뉴’ 빌딩인데요. 2020년 국토교통부와 대한건축사협회가 공동으로 주최한 한국건축문화대상에서 국토교통부장관상을 수상했을 정도로 멋진 외관을 자랑합니다. 청담동 일대에선 유명합니다.
비는 ‘레인에비뉴’를 2008년 7월 약 50억원 대출을 끼고 168억원에 매입했습니다. 당초 두 개 필지가 합쳐진 ‘ㄴ’자 형태 땅에 1983년, 1991년 각각 지어진 낡은 건물이 있었는데요. 비가 이 건물들을 증축 및 용도변경해서 사용하다가, 2017년 약 80억원을 들여서 전부 허물고 신축해 2019년 10월 새 건물로 완공한 겁니다. ▲지하 3층과 지하 1층은 주차장 ▲지하 2층 공연장·미용원 ▲지상 1~2층 휴게음식점 ▲지상 3~4층 소매점 ▲지상 5~6층 비의 소속사 ‘레인컴퍼니’ 사무실 등으로 활용했습니다.
비는 올해 6월 ‘레인에비뉴’를 495억원에 매도했는데요. 2008년 이 건물을 168억원에 매입했던 것과 비교해, 13년 만에 시세차익 327억원을 거뒀다는 말이 나오고 있습니다.
그런데 실질적인 차익은 이보다 적을 수밖에 없습니다. 건물을 팔아 차익을 얻은 경우 양도소득세 부담이 적지 않기 때문입니다. 그럼 비가 건물을 매각해 양도세를 납부한 후 실제로 손에 쥔 현금은 과연 얼마인지 한번 계산해 보겠습니다.
정부는 부동산을 2006년 12월 31일까지 양도한 경우 기준시가를 참고해서 양도세를 매겼습니다. 하지만 2007년 1월 1일 이후 양도하는 부동산은 실제 거래 가액 기준으로 과세하고 있습니다. 비가 ‘레인에비뉴’를 매각해 얻은 실제 수익을 계산하려면, 실제 거래 가액인 495억원에서 취득 가액인 168억원을 뺀 327억원에서, 건물 개축·신축 비용 및 각종 경비를 추가로 제외하면 되겠죠.
건물 취득가액을 신고할 때 필요경비를 더하면 양도세가 줄어드는 효과가 납니다. 건물 매입 때 내는 취·등록세를 비롯해 법무사 비용, 부동산중개수수료 등 각종 부대 비용에 대한 증빙서류를 제출하면 양도할 때 들어가는 공증 비용·소개비·양도세 신고 비용 등을 공제받을 수 있기 때문입니다. 신축·개량·확장·증설·개조 비용, 엘리베이터 또는 냉난방 설치, 비상 피난시설 설치 비용 등 건물의 내용연수를 증가시키는 데 쓴 ‘자본적 지출액’도 취득가액에 포함해 양도세를 줄여볼 수 있어요. 다만 이때 대출이자는 비용으로 인정하지 않습니다.
비는 이 건물을 연예기획사 ‘레인컴퍼니’ 등 사업자에게 임대했습니다. 임대사업자로 등록한 건물주라면 종합소득세를 신고할 때 대출비용과 감가상각비용을 경비로 처리해 종합소득세를 줄여볼 수 있어요. 하지만 양도자산을 보유한 기간에 해당 자산에 대한 감가상각비를 이미 종합소득세 신고에서 필요경비로 공제받았다면 추후 매도시 취득가액에서 이 비용은 경비로 인정하지 않습니다. 다시 말해 이중공제는 못 받는다는 뜻입니다.
따라서 양도차익 327억원[양도가액 495억원－취득가액 168억원]에서 건물 신축 비용 등 80억원을 제외하면 실제 양도차익은 247억원 정도라는 계산이 나옵니다. 건물을 최소 3년 이상 보유했다면 장기보유특별공제로 양도차익의 최소 6%에서 30%까지 공제받을 수 있는데요. 비는 ‘레인에비뉴’를 12년 정도 보유했기 때문에 장기보유특별공제율 24%를 적용, 59억원을 공제받을 수 있습니다. 즉 최종 양도소득금액은 188억원[실제 양도차익 247억원－장기보유특별공제 59억원]입니다.
양도소득금액 188억원에는 소득세 최고세율인 45%를 적용해야 합니다. 즉 양도세는 83억원이죠. 비는 이 세액을 건물 양도일 이후 2개월 이내인 오는 8월 31일까지 주소지 관할인 용산세무서에 신고·납부해야 합니다. 추가로 지방소득세 8억원은 양도세 신고 후 2개월 이내인 올해 10월 31일까지 주소지 관할 구청인 용산구청에 내면 됩니다.
결론적으로 언론에선 비가 300억원대 차익을 얻었다고 보도됐지만, 실제 손에 쥐는 현찰은 이 금액의 절반도 되지 않습니다. 건물 증축비용 80억원과 양도소득세 등 세금 90억원 이상 및 여러 필요 경비를 빼면 실제 차익은 100억원이 조금 넘는다는 계산이 나옵니다.
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