[땅집고] “현재 부동산 시장을 주도하는 30대 밀레니얼 세대는 서울의 ‘똘똘한 한 채’를 고집하기 보다는 수도권에 중저가로 내 집을 매수하려는 경향이 있다. 이들의 ‘탈서울 내 집 마련’ 움직임에 따라 수도권 전반적인 상승세가 이어질 것이다.”

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 지난 6일 ‘땅집고 라이브 썸머스페셜-2021 하반기 주택 시장 대전망’에 출연해 이렇게 말했다. 박 위원은 올해 하반기 부동산 시장의 ‘4대 키워드’로 ▲매물절벽 ▲상고하저 ▲금리정상화 ▲탈서울 내 집 마련을 꼽으면서 “상반기 집값이 워낙 크게 뛰었기 때문에 상승률은 낮아지겠지만 집값 상승세는 유지될 것”이라고 말했다.

■ 30대 탈서울은 계속될 것…계속 오르지만 상승폭은 줄어든다

박 위원은 올해 하반기 주택시장은 예년보다 극심한 ‘매물 절벽’을 나타낼 것이라고 예상했다. 지난 6월부터 조정대상지역의 3주택자의 양도세 최고세율이 75%까지 오르는 등 다주택자 양도세가 급등하기 때문에 매물을 내놓기 어려워지기 때문. 박 위원은 “양도세가 부담되는 다주택자들은 6월 이전에 이미 처분했을 것”이라며 “정부가 양도세 비과세 기준을 9억원에서 12억원으로 올린다고 공표했지만 언제 시행될 지 확정이 되지 않아 매물이 나오기 힘든 상태”라고 했다.

박 위원은 이런 이유로 하반기에도 집값 상승세가 지속되겠지만 상승률은 상반기보다 낮아 올 한 해 전반적으로는 ‘상고하저’가 될 것으로 예상했다. 박 위원은 “올해 상반기 아파트값 상승률은 경기도가 15%, 인천이 14% 에 달한다”며 “수도권 중저가 지역 집값이 워낙 급등해 매매가가 비슷한 수준으로 올라도 상승률은 작아질 수밖에 없을 것”이라고 했다.

한국은행이 올해 내로 기준금리 인상을 예고했지만, 금리 자체가 집값에 직접적인 영향을 주지 않을 것이란 예상이다. 박 위원은 “부동산 가격에 직접적인 영향을 주는 것은 금리보다는 M2(통화량)인데 통화량이 역대 최대로 늘어나 있는 만큼 금리 인상이 주택가격을 곧바로 떨어뜨리기는 어렵다”며 “2005년 10월부터 2008년 9월 사이에 금리를 5 번 올렸는데 그 동안 전국 아파트값이 오히려 21% 정도 오른 바 있다”고 설명했다. 다만 그는 “최근 전국 부동산 가격이 일제히 오른 데에는 유동성 장세의 영향이 있기 때문에 점진적인 영향은 있을 수 있다”며 “과감하게 매수하기 보다는 좀 더 신중하게 고민할 필요가 있다”고 덧붙였다.

박 위원은 상반기에 두드러졌던 30대 밀레니얼 세대의 ‘탈 서울 내 집 마련’이 하반기에도 계속 이어질 것으로 봤다. 그는 “현재 서울 집값 중위가격이 11억 4000만원, 수도권이 7억1000만원이고 게다가 투기과열지구 LTV가 40%, 조정대상지역이 50%인 상황에서 30대가 관심을 갖는 지역은 대출받아 살 수 있는 경기·인천 등의 중저가 주택에 한정될 것”이라고 했다.

■ 무주택자는 청약 도전해보고, 안 되면 필요한 집을 사라

박 위원은 “올해 전국에 약 3만 가구가 분양 예정이기 때문에 무주택자는 우선 청약 기회를 활용해 보는 것이 최선”이라고 말했다. 특히 이달부터 시작하는 3기 신도시 등의 사전청약은 분양가가 주변 시세 대비 60~80%이며 물량 대다수가 신혼희망타운이나 신혼부부 특별공급, 생애최초 특별공급 등 30대가 도전하기 적합한 유형이다. 박 위원은 “단, 하남교산·위례신도시 같은 인기지역은 당첨 가능성이 떨어지는 만큼 그보다는 약간 경쟁률이 낮을 만한 지역을 노려보는 것이 좋을 것”이라고 했다.

박 위원은 또 “당첨 확률이 낮은 청약에만 매달리기보다는 일정 기간을 정해 놓고 계속 당첨되지 않을 경우엔 기존 주택을 매입하는 것도 좋다”고 했다. 박 위원은 “집은 시세 차익을 노리기보다는 필요에 의해 사는 게 좋다. 필요에 의해 집을 산다면 매수 시기를 너무 고민하지 않고, 집값이 다소 하락하더라도 심리적으로 불안감이 적을 것”이라고 말했다. 그러면서 “매수 계획이 있다면 내가 살 수 있는 금액대의 아파트를 나열한 뒤 각자 중점을 두는 가치에 따라 입지, 가구 수, 준공 년도 등을 고려해 점수를 매기고 목록을 줄여나가는 식으로 선택하는 것이 좋다”고 조언했다./전현희 땅집고 기자 imhee@chosun.com