[땅집고] 서울 남부의 인구 밀집지역인 관악구가 주택시장의 ‘다크호스’로 떠오르고 있다. 관악구 곳곳에서 재건축·재개발 사업이 활발히 진행 중이다. 관악구 주요 지역을 남북으로 연결하며 열악한 교통환경을 개선할 것으로 기대가 높은 경전철 신림선은 내년 상반기 개통을 앞두고 있다.

관악구는 도로 교통이 열악하고 낡은 주택이 많고, 소규모 다세대·아파트가 뒤섞인 난개발로 인해 그동안 주거지로서 선호도가 낮았다. 하지만 위치만 볼 때 지하철 2호선으로 강남과 바로 연결되는 지역이다. 정비사업을 통해 주거 환경이 개선되면 수요도 높아질 것이란 기대가 높다. 땅집고는 관악구의 주요 개발 지역의 현황과 개발 전망을 시리즈로 분석한다.

[관악구의 변신] ②신림선 수혜 한몸에 받는‘신림뉴타운’

서울 관악구에서도 남단에 위치한 서림·삼성·대학동 일대는 교통 인프라가 불편한 지역으로 꼽힌다. 관악산 자락에 위치한 탓에 경사가 심해 도보나 버스로도 이동할 때 불편하다. 인구 밀집지역인데 도로는 좁아서 버스를 타고 지하철 2호선 신림역 등으로 이동하는 데 시간이 오래 걸린다.

내년 상반기 개통 예정인 신림선은 서림·삼성·대학동 일대 교통 접근성을 크게 높여줄 것으로 기대되는 노선이다. 신림선은 영등포구 여의도동 샛강역을 출발해 대방역, 여의대방로, 보라매역, 보라매 공원, 신림역을 거쳐 서울대 앞을 연결하는 총 연장 7.8km 경전철이다.

특히 ‘신림뉴타운 1~3구역’ 일대가 신림선 개통으로 인한 교통 개선 효과가 클 것으로 기대가 높다. 현재는 신림뉴타운 1구역에서 강남역까지 가려면 버스를 타고 지하철 2호선 신림역까지 이동해야 하는데 약 45분 정도 걸린다. 경전철이 개통하면 한 번 전철을 갈아타고 20분 만에 도착할 수 있다.

신림뉴타운 1~3구역은 신림선 서림역(예정) 주변에서 개발을 추진 중이다. 신림뉴타운은 서울 관악구 신림동의 삼성동, 서림동, 대학동 일대에 총 3개 구역으로 나뉘었는데, 전체 부지 면적만 32만4000여㎡이고 총 공급 가구 수가 6000여 가구에 이른다. 신림뉴타운의 경우 2구역과 3구역이 관리처분인가를 마쳐 재개발 9부 능선을 넘었다. 관리처분인가를 받은 이후에는 조합원 지위양도가 불가능하지만 이 단지들은 법 적용을 피해 불확실성이 거의 사라진 관리처분 이후에도 조합원 매물을 살 수 있다.

신림 1~3구역 중 가장 빠른 속도를 보이는 지역은 현재 이주 중인 신림3구역이다. 지난해 6월 관리처분인가를 받았다. 토지등소유자가 274명인 신림3구역은 향후 지하4층~지상17층, 571가구(임대98가구)규모 아파트로 탈바꿈한다. 일반분양은 183가구로 예정됐다. 시공사는 대우건설이다.

신림2구역은 지난 4월 관리처분인가를 받았다. 면적이 5만5688㎡인 이곳은 신림선 서림역이 걸어서 9분 거리다. 총 20개 동에 지하7층, 지상28층 1487가구 규모로 롯데건설과 대우건설이 컨소시엄해 건립할 계획이다. 일반분양 물량은 519가구다.

신림1구역은 뉴타운 중 면적이 23만3729㎡로 제일 크고 신림선 경전철 역사와도 가장 가깝다. 2019년 조합설립인가를 받은 상태로 사업은 초기 단계다. 신림뉴타운에서 사업이 거의 막바지 단계인 2구역과 3구역은 2018년 1월24일 이전 사업시행인가를 신청한 구역으로 관리처분인가를 받은 이후에도 조합원 주택 전매가 가능하다. 인근 공인중개사무소에 따르면 신림3구역의 경우 조합원 분양가는 3.3㎡ 당 1500만원 수준으로 59㎡는 약 3억6700만원, 84㎡는 5억300만원 수준이다. 현재 신림 3구역에서 84㎡ 주택형을 신청한 조합원 매물은 현재 총 투자금액이 12억원 수준이다. 웃돈이 7억원 정도 붙었다.

신림2구역은 조합원 평균 분양가가 3.3㎡ 당 1629만원으로 59㎡은 4억2500만원, 84㎡는 5억3000만원에 책정됐다. 신림 2구역 84㎡ 신청 매물 기준 총 투자금액이 10억~12억원, 웃돈은 6억~8억원대다.

신림뉴타운 인근 신축 아파트는 신림동의 현재 최고가 아파트인 ‘e편한세상서울대입구1·2차’ 아파트와 비슷한 시세를 형성할 것이란 예상이 나온다. 이 아파트의 84㎡ 기준 실거래가 최고가는 13억원, 호가는 15억원대에 이른다. ‘e편한세상 서울대입구’ 단지는 2호선 봉천역을 걸어서 이용할 수 있어 신림뉴타운과 비교해 2호선 접근성은 더 좋다. 하지만 신림뉴타운 일대는 경전철을 타고 여의도까지 한번에 이동할 수 있는 것이 장점이다.

송승현 도시와 경제 대표는 “최근에는 경사가 심한 대지에 들어서는 아파트라도 엘리베이터와 에스컬레이터 등을 활용한 다양한 설계 공법을 활용해 불편함을 최소화할 수 있다”며 “신림뉴타운의 경우 전철역이 생기고 대단지로 조성되기 때문에 정비사업으로 주거환경이 크게 개선될 지역”이라고 말했다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com

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