[땅집고] 서울 남부의 인구 밀집지역인 관악구가 주택시장의 ‘다크호스’로 떠오르고 있다. 관악구 곳곳에서 재건축·재개발 사업이 활발히 진행 중이고, 관악구 주요 지역을 남북으로 연결하며 열악한 교통환경을 개선할 것으로 기대가 높은 경전철 신림선은 내년 상반기 개통을 앞두고 있다.
관악구는 도로 교통이 열악하고 주택은 낡은 데다 소규모 다세대·아파트가 뒤섞인 난개발지로 인해 그동안 주거지로서 선호도가 낮았다. 하지만 지하철 2호선으로 강남과 바로 연결되는 입지여서 정비사업을 통해 주거 환경이 개선되면 수요가 높아질 것이란 기대가 높다. 관악구의 주요 개발 지역의 현황과 개발 전망을 시리즈로 분석한다.
[관악구의 변신] ① 1500가구 새 아파트 들어서는 구로디지털단지역 일대
서울 지하철 2호선 구로디지털단지역은 관악구와 구로구 경계에 있다. 전철역 서쪽은 구로구, 동쪽은 관악구다. 구로디지털단지역 1번 출구에서 시흥대로를 건너면 신림동 ‘힐스테이트 관악 뉴포레’ 건설 현장이 나온다. 옛 강남아파트(795가구)를 총 7개 동에 최고 35층, 1143가구 규모로 재건축하는 사업이다. 관악구에서 보기 드문 역세권 신축 대단지로 내년 9월 입주를 앞뒀다.
‘힐스테이트 관악 뉴포레’는 신림동 서쪽 끝에 위치해 있지만 입주 후에는 관악구 최고가 아파트가 될 것으로 기대를 모으는 단지다. 일반분양 없이 조합원 분양과 기업형 임대주택으로 구성됐다. 조합원 분양가는 59㎡(이하 전용면적) 기준 4억2000만원, 84㎡ 기준 5억4000만원이었다. 현재 조합원 물량은 매물이 없어 거래가 불가능하지만 인근 공인중개사무소에서는 주변 시세에 따라 입주 시점엔 84㎡ 기준 약 15억원까지 가격이 오를 것으로 내다보고 있다.
관악구 신림동의 서쪽 끝인 구로디지털단지역 일대는 IT·테크노 기업이 몰린 ‘서울디지털국가산업단지’가 있어 주택 수요가 많은 지역이다. ‘깔깔거리’로 이름 붙여진 먹자상권을 비롯해 서울 중심부와 서남권을 오가는 버스환승센터가 있다. 관악구 신림동의 A공인중개사무소 관계자는 “관악구에는 ‘힐스테이트 관악 뉴포레’처럼 전철역이 가깝고 인프라가 갖춰진 단지가 거의 없어 준공과 동시에 관악구 최고가 아파트가 될 것”이라고 말했다.
‘힐스테이트 관악 뉴포레’에서 100여m 거리에 있는 라이프신림미성 아파트는 지난 2월 조합설립인가를 받은 재건축 추진 단지다. 기존 280가구에서 향후 353가구로 재건축할 예정이다. 규모는 작지만 대단지인 ‘힐스테이트 관악 뉴포레’와 붙어 있고, 구로디지털단지역 상권이 가까워 재건축 완료 후 이에 못지않은 가격을 형성할 것이란 기대가 높다. 이 단지 91㎡는 지난해 초 6억8000만원에서 2억원이 뛰어 조합설립인가 직전인 작년 12월 기준 8억2000만원에 실거래됐다.
■ 봉천동? 신림동?…관악구 최고가 아파트 놓고 경쟁 중
현재 관악구 최고가 아파트는 봉천역 주변에 들어선 ‘e편한세상 서울대입구1·2차’다. 2019년부터 1차와 2차가 차례로 입주한 신축 대단지다. 이 단지는 봉천역까지 300m쯤 떨어져 있고 주변은 노후 빌라촌이다. 이 때문에 편의시설은 구로디지털단지역 일대보다 떨어지는 편이다. 하지만 가격은 강세다. ‘e편한세상서울대입구 1·2차’ 84㎡ 최고 실거래가는 13억원, 호가는 15억원을 넘겼다.
구로디지털단지역 일대 신림동은 봉천동과 비교해 강남까지 거리는 더 멀지만, 2024년 개통 예정인 신안산선 신설역이 가깝다는 것이 장점이다. 신안산선을 타면 강북 여의도, 광화문까지 이동시간이 크게 줄어들 전망이다. 현재 구로디지털단지역에서 여의도역까지 가려면 1회 이상 환승해서 20여 분이 걸린다. 하지만 신안산선이 놓이면 환승 없이 10분 이내에 도착할 수 있다.
송승현 도시와경제 대표는 “관악구엔 정비 사업지 아니면 대부분 노후 빌라이고 사업지도 곳곳에 흩어져 있어 소규모 재건축의 경우 정비 효과가 높지 않다”며 “구로디지털단지 일대 아파트는 전철역이 가깝고 신안산선 개통으로 여의도와 광화문 이동이 더 편리해져 정비 사업이 끝나면 서울 남부지역 대표 단지가 될 수 있다”고 했다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com
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