[땅집고] 집을 살 때 소득에 따라 대출 금액을 규제하는 대상이 넓어진다. 집이 없는 사람에 대해서는 집값 대비 대출 금액 한도(LTV)를 높여준다. 정부는 7월 1일부터 이 같은 내용을 골자로 한 대출 규제를 시행한다. 구체적으로 총부채원리금상환비율(DSR) 40%가 적용되는 대상은 늘어나고, 무주택자에게는 주택담보인정비율(LTV)에 최대 20%까지 올려 돈을 더 빌려 주는 정책이다.

금융위원회는 상환능력심사 중심의 대출관행 정착을 위해 차주단위 DSR 적용 대상을 단계적으로 확대한다고 29일 밝혔다. 오는 2023년 7월부터는 차주단위 DSR을 전면 적용한다. 일반인들이 DSR을 기준으로 한 대출 금액을 산출하는 것은 불가능하기 때문에 집을 사기 전 은행을 미리 찾아가 대출이 얼마나 되는지 알아 봐야 한다.

다음달부터 전체 규제지역에서 6억원을 초과한 주택을 담보로 대출 받을 경우 차주단위 DSR비율 40%가 적용된다. 예컨대 연소득이 6000만원이라면 원리금 상환액이 연 2400만원 이하가 되도록 대출 규모를 제한한다. 기존에 받은 대출과 신규 대출을 합쳐 총 1억원을 초과해 ‘신용대출’을 받은 사람도 포함된다. 6억원을 초과한 주택의 경우 지난 2월 기준 서울은 전체 아파트의 83.5%, 경기도는 33.4%가 해당된다.

이어 내년 7월부터는 대출금액이 2억원을 초과한 대출자들이 대상에 포함된다. 2023년 7월부터는 총 대출액이 1억원을 초과한 경우까지 확대된다. 정부는 신용카드 사용액, 사회보험료 납부액 등을 활용한 ‘추정소득’도 DSR을 계산할 때 인정해주기로 했다. ‘소득 중심 대출 심사’로 인해 대출을 아예 못 받는 사례가 없도록 하겠다는 취지다.

무주택자 LTV 우대혜택 대상 요건도 완화된다. 기존에는 연소득 기준이 8000만원이었지만, 9000만원 이하로 완화됐다. 생애최초구입자는 9000만원 이하에서 1억원 미만으로 확대된다. 다만, 대출은 DSR 한도 내에서만 가능하다. DSR 한도는 은행권에서는 40%, 비은행권은 60%까지 가능하다.

여기에 해당하는 무주택자들이 받을 수 있는 LTV 우대혜택도 기존보다 커진다. 투기지역과 투기과열지구에서는 집값의 60%, 조정지역에서는 70%까지 대출을 받을 수 있다. 기존보다 10%포인트씩 상향됐다. 단, 서울에서 9억원 이하 집을 살 때, 최대 4억원까지 대출을 받을 수 있게 된다. 아래는 소비자들이 헷갈릴 만한 내용에 대한 문답 정리 내용.

Q. 7월 이전에 계약을 했는데 중도금·잔금 대출은 7월 이후라면 강화된 DSR이 적용되나.
A. 아니다. 7월 이전(6월30일까지)에 계약을 체결하고 계약금을 이미 납부했다는 사실이 증명되면 규제 대상이 아니다. 6월 30일까지 입주자 모집 공고, 착공신고, 관리처분인가를 시행한 사업장에 대한 이주비·중도금·잔금대출도 예외로 인정된다. 단 이 경우에도 7월1일 이후 매매한 경우 규제가 적용된다.

Q. 은행권은 40%, 비은행권은 60%가 적용되는데, 은행권 대출 후에 추가로 비은행권에서 대출이 가능한가.
A. 가능하다. 당초 비은행권 DSR에 여유를 둔 것은 은행에서 충분히 대출을 받기 어려운 서민 실수요자를 위한 것이라는 설명이다. 다만 대출 실행 시 근저당권이 설정되기 때문에 남은 금액이 얼마인지에 따라 대출금이 달라질 수 있다. 또 LTV 우대를 받는 무주택자의 경우 은행권과 비은행권 상관없이 최대 한도 4억원이 적용된다.

Q. 7월 이후 6억원을 초과한 주담대를 받은 뒤, 추가로 다른 신용대출을 1억원 미만으로 하면 강화된 DSR이 적용되나.
A. 그렇다. 주담대를 받은 시점에서 이미 DSR 적용 대상이 되기 때문에 신용대출금에 상관없이 규제가 적용된다.

Q. 소득이 없는데 신용카드 금액이 연간 5000만원이 넘는다. 이를 근거로 신용 대출이 가능한가.
A. 가능하다. 대출 심사 자체가 막히지 않도록 카드 사용액, 건강보험료·국민연금 납부액 등 다양한 방식으로 소득을 산정해 대출을 해줄 수 있게 했다. 다만 추정소득은 연 5000만원까지만 인정된다.

Q. 대출 규제가 복잡한데 은행만 가면 모두 정확한 설명을 들을 수 있을까.
A. 아니다. 규제를 선호하는 현 정부들어 대출에도 계속 규제가 생기고 예외 규정이 생기다 보니 은행 직원도 모르는 경우가 많다. 은행 직원 중에도 대출 규제에 대해 정확하게 알 수도 있고, 모르는 경우도 있다. 그렇다고 규제를 만든 금융위원회에서 설명해 주지도 않는다. 주로 거래하는 은행에서 한번 상담을 받고, 다른 은행 지점도 찾아가, 상담을 두번 이상 받아 보는 것을 추천한다. /장귀용 땅집고 기자 jim332@chosun.com


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