[데이터(Data)로 읽는 부동산] ⑩ 정말 집값을 안정시키고 싶다면…

[땅집고] 지난 4월 <서울 아파트 중장기 하락장의 트리거는?>이란 글을 썼다. 서울 아파트 중장기 하락장은 과거 두 차례 있었는데, 첫번째 하락장(1991~1995년)은 1기 신도시 발(發) 대규모 공급, 두번째 하락장(2009~2013년)은 매매가와 전세금의 갭 확대가 트리거(trigger·기폭제)였다는 내용이었다.

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정부가 서울 집값을 장기간 하락시키고 싶다면 대규모 공급(입주)을 유도하거나 매매가와 전세금의 갭을 확대시켜야 한다는 말과 일맥상통한다. 그러나 대규모 공급은 멀게만 느껴진다. 과거 서울에 중장기 하락장을 초래했던 1~2기 신도시처럼 3기 신도시가 그 역할을 해줘야 한다. 그런데 3기 신도시 입주는 일러야 2026년부터다. 게다가 서울 아파트 입주 물량은 ▲2020년 5만 가구 ▲2021년 2만7000가구 ▲2022년 1만7000가구로 해마다 크게 줄어들 전망이다. 집값을 하락시켜야 하는데 대규모 공급은 요원하고 2년간 입주 물량은 현저하게 줄어드는 것이다.

집값을 하락시키려면, 또는 최소한 상승폭을 둔화시키려면 어떻게 해야 할까. 2021~2022년은 입주 물량 급감으로 집값 하락 가능성이 낮다. 매매가를 강력히 지탱해주는 전세가율이 지금도 높은데 입주 물량 급감으로 더 올라갈 가능성이 높기 때문이다. 매매가는 각종 규제로 주춤할 수 있지만 견고한 전세가율이 매매가의 중장기적 하락 압력을 낮추게 된다.

결국 2026년 3기 신도시 입주 전까지 다른 대안이 필요하다. 우선 2017년 관리처분인가를 신청한 단지들이 2023~2024년에 대거 입주하는 상황을 활용할 필요가 있다. 서울 동남권에서만 ▲둔촌주공 ▲개포주공1·4단지 ▲반포 래미안 원베일리 ▲잠실 진주·미성크로바 등 대단지들이 줄줄이 입주하면 전세금은 조정받을 것이다.

이 단지들은 조합원 비중이 높고 일반분양이 적어서 영향이 없다는 의견도 있다. 그러나 기존 조합원들이 다른 어딘가에서 살다가 재건축 완료로 입주할 시점에는 그동안 살던 집이 비게 된다. 결과적으로 이런 집들은 재건축이 완료되면 현 시점에 비해 공급 순증효과가 있는 셈이다.

2021~2022년 입주 물량 급감으로 전세금이 한껏 부풀어 올랐을 것이기 때문에 2023~2024년 입주 물량 증가로 다시 전세금이 내려가도 2020년 이전 수준의 전세금 수준까지 하락하기는 어렵다.

그렇다면 매매가와 전세금의 갭을 더 확대시키기 위해 전세금을 더 낮출 방법은 없을까. 바로 "규제의 원상 복구" 밖에는 없다.

서울 아파트 입주 물량은 2019년 5만4000가구, 2020년 5만 가구로 적지 않았다. 이는 2008년 5만4000가구 이래 11년 만의 최대 입주 물량이다. 정상적이었다면 2019~2020년 전세금은 떨어져야 했고, 전세금 하락이 매매가를 끌어내리는 역할로 이어져야 했는데 오히려 해당 시기에 전세금이 오른 것은 바로 ‘규제의 부작용’ 탓이다.

① 장기보유특별공제 조건에 실거주 기간을 추가해 집주인이 양도차익 많은 서울로 회귀하게 만들어 전세 매물을 감소시켰고, ② 분양가 상한제 시행으로 청약 대기수요가 늘어나면서 전세 수요가 증가했으며, ③ 인위적인 분양가 조정이 재건축 사업 시기 지연을 초래해 입주도 늦어졌다. 이 와중에 임대차3법까지 나오며 전세 유통 매물을 감소시키고 전세금을 폭등시키는 바람에 매매가 급등이 초래됐다. 대규모 입주 물량에도 불구하고 전세가율 하락폭도 최소화됐다.

규제의 부작용으로 오른 전세금은 실제 가치보다 고평가된 측면이 있어 해당 규제가 원상복귀된다면 다시 꺼질 가능성이 높다. 따라서 집을 매도할 계획이 있는 유주택자도, 집을 매수할 계획이 있는 무주택자도 바로 이런 ‘규제의 원복’ 여부를 눈여겨볼 필요가 있겠다.

서울 부동산이 사상 최장 기간 상승하는 가장 큰 이유는 ‘저금리’와 ‘정책의 부작용’이 가장 큰 몫을 차지한다고 본다. 그 중 한축인 정책이 원복되면 ‘정책 부작용’으로 초래된 상승폭은 반납될 가능성이 높다. 이는 2022년 대선을 눈여겨봐야 할 또 하나의 이유이기도 하다. /글=삼토시(강승우), 정리=손희문 땅집고 기자 shm91@chosun.com


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