[땅집고] 서울에 집을 한 채 갖고 있던 A씨는 부모님이 돌아가시면서 남긴 주택을 상속받아 2주택자가 됐다. 상속받은 집은 경기도에 있는 단독주택이다. A씨는 다주택자 보유세 인상, 양도소득세 중과 등 세금 강화 정책 때문에 상속받은 집을 팔아야 할지, 말아야 할지 고민 중이다.

상속인이 무주택자가 아닌 이상 상속받은 후 2주택자, 3주택자가 되면 양도세 중과 우려가 있다. 청약조정대상지역에서는 올 6월1일부터 2주택자는 양도세를 계산할 때 기본세율에 20%포인트, 3주택자는 30%포인트를 각각 가산한다. 장기보유특별공제도 받을 수 없다.

하지만 상속 주택에 대한 세법 규정을 잘 활용하면 큰 부담 없이 주택을 처분할 수 있다. 유찬영 세무사, 방범권 세무사로부터 상속주택(부모님으로부터 상속받은 주택)과 일반주택(기존에 보유하고 있던 주택)을 처분하는 시기와 방법에 대해 들어봤다.

■ 상속주택은 5년 이내 처분하면 양도세 중과 면제

상속주택은 본인 의지와는 무관하게 부득이하게 취득한 주택이다. 이 때문에 소득세법상 상속자가 상속주택을 상속일(사망일)로부터 5년 내에 처분하면 양도세 중과세를 적용하지 않는다. 단, 보유세 계산에는 주택 수에 포함한다.

상속주택을 상속 개시일 6개월 이내 처분하면 양도차익이 없는 것으로 간주해 양도세를 내지 않는다. 주택을 물려받았을 때 상속자는 상속세를 내야 하는데 양도세까지 내면 이중 과세가 되기 때문이다. 단, 상속주택을 6개월 이내에 팔았다면 상속 재산을 매각 가격으로 평가한다.

■ 기존 주택 처분시 1주택자로 간주

상속으로 2주택자가 됐다면, 상속받기 이전에 보유하던 일반주택을 팔 때도 1주택자로 간주한다. 이때는 처분 기한도 정해져 있지 않다. 따라서 일반 주택을 팔 때 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 다만 다음 두 가지를 주의해야 한다.

첫째, 사망한 부모와 주택을 상속받는 자녀가 동일세대원이 아니어야 한다. 방범권 세무사는 “상속개시 당시 상속인과 피상속인이 동일세대라면 세대 내에서 주택 수에 변화가 없다고 보기 때문”이라고 했다.

둘째, 양도하는 일반 주택을 부모 사망으로 주택을 상속받은 이후 취득했다면 일반주택에 1주택 비과세 특례를 적용받지 못한다. 하지만 예외도 있다. 만약 일반주택을 소득세법 시행령을 개정한 2013년 2월 15일 이전에 취득했다면, 상속 이후 취득한 주택이라고 해도 비과세 특례를 적용받을 수 있다.

■ 부모님 소유주택이 여러 채거나 상속인이 여럿이라면?

부모가 다주택자이거나 상속자가 여럿일 경우 몇 가지 조건을 따져봐야 한다.

우선 부모가 주택 여러 채를 물려줬을 경우 비과세 받을 수 있는 상속 주택은 한 채뿐이다. 예를 들어 집을 두 채 소유한 부모가 사망했을 때 양도세법상 두 채 중 한 채만 상속주택에 해당한다. 따라서 자녀가 여럿이라면 해당 상속주택을 물려받은 상속인만 일반주택 비과세를 적용받을 수 있다.

그렇다면 어떤 주택을 상속 주택으로 정할까. 사망자가 가장 오래 소유한 주택을 상속주택으로 정한다. 만약 물려받은 주택 두 채의 보유 기간이 같을 경우 부모가 가장 오래 거주한 주택이 상속주택이 된다. 거주기간이 같다면 부모가 사망 당시 거주한 주택이 상속주택이 된다. 상속주택이 여러 채라면 상속주택으로 정해진 한 채는 자녀 중 일반주택 비과세를 적용받은 상속인에게 물려주는 것이 유리하다.

만약 상속받은 주택 한 채를 여러 자녀가 함께 소유하는 경우 상속 지분이 가장 큰 상속인을 소유주로 판단한다. 지분이 적은 상속자는 주택 수를 산정할 때 공동 상속받은 주택은 없는 것으로 판단한다. 하지만 공시지가 3억원 이상인 주택의 지분 20% 이상을 갖고 있는 경우 주택 수에도 포함된다는 점을 유의해야 한다. 만약 상속지분이 동일하다면 상속 개시 당시 상속 주택에 거주한 자, 최연장자 순으로 상속 주택을 소유한 것으로 본다. /전현희 땅집고 기자 imhee@chosun.com