[땅집고] 이주열 한국은행 총재가 24일 “연내 금리 정상화가 당연하다”고 밝히면서 기준금리 인상을 강하게 시사했다. 기준금리 인상은 부동산 시장에 하방 압력을 주는 대표적인 변수다. 이 때문에 부동산 시장이 지난 7년여간 이어져 온 급등세를 마치고 하락세로 돌아설 수도 있다는 관측이 나온다.

■ ‘제로 금리’로 인한 역대급 폭등 끝나나

이 총재는 이날 기자간담회에서 “지금의 기준금리는 코로나19라는 위기에 맞춰 이례적으로 확대한 것으로, 회복세에 맞춰 연내 정상화(기준금리 인상)하는 것은 당연하다”고 말했다. 그는 최근 여러 차례에 걸쳐 “현재 기준금리 수준이 0%대 물가와 심각한 경기 침체가 우려되는 상황에서 나온 것”이라며 “물가상승률이 2%대로 올라가고 경기 회복세가 빨라진 만큼 조정(인상)은 필요하다”고 말했다.

한국은행이 기준금리를 인상하려는 이유는 물가상승률과 함께 ‘금융 안정화’가 꼽힌다. 저금리로 인해 빚을 끌어다 부동산을 사거나 ‘빚투’(빚내서 투자)까지 하는 사람이 늘어 금융이 불안한 상태인데, 한은이 기준금리를 올려 이런 불안정을 없앨 필요가 있다는 의미다.

실제로 최근 이례적인 집값 급등에는 한국 은행 기준금리가 제로 금리 수준으로 낮아진 것이 한 원인으로 지목된다. 한국은행은 2019년 10월 연 1.25%였던 기준금리를 지난해 3월 0.75%로 낮춘데 이어, 5월에는 0.5%로 한번 더 낮추면서 현재 우리나라는 전례 없던 ‘제로 금리’ 시대가 이어지고 있다. KB 기준으로 2019년 2.9%로 안정을 찾아가는 듯했던 서울 아파트값 상승률은 2020년 13%로 다시 한번 급등했다.

■ “금리 인상시 주택 수요·공급 측면 하방 압력”

전문가들은 기준 금리가 오르면 공급과 수요 양쪽에서 부동산 시장에 가격 하방 압력으로 작용할 것이라고 본다. 기준금리 인상이 거시 경제 여건을 전반적으로 위축시키고 소비 여력을 감소시켜 주택 매수 수요 감소로 이어질 가능성이 높아진다.

기준금리가 오르면 주택담보대출 금리가 따라 올라가면서 주택구입 자금 부담이 늘어난다. 만약 주택담보대출 금리가 연 2%에서 3%로 높아지면 이자 부담은 50% 늘어난다. 자연히 주택 시장에서 매수자가 줄어들 가능성이 높아진다.

공급 측면에서는 빚을 내서 아파트를 매입한 주택 보유자들이 시장에 매물을 내놓아 공급이 늘어난다. 기준금리에 맞춰 시장 금리가 상승하면서 이자 상환에 부담을 느끼기 때문이다.

심교언 건국대 교수는 “최근 서울 중심으로 가격이 매우 높아진 상태여서 부담이 크고, 정부 규제도 어느 때보다 강력하기 때문에 금리 인상으로 인한 하방 압력이 더 강하게 작용할 것”이라고 말했다.

■ “연말부터 점진적 인상” 전망…“부동산 급랭 단언은 어렵다”

이주열 총재의 발언 수위를 보면 올 연말쯤 실제 기준금리 인상이 이뤄질 것으로 보는 시각이 우세하다. 홍춘욱 EAR리서치 대표는 “내년 대선을 앞두고 연말쯤 금리 인상을 위해 금융통화위원들의 여론을 형성해 가는 단계로 보인다”며 “다만 급격한 금리 인상은 서울 집값보다 지방 부동산 시장과 경기에 큰 타격을 줄 수 있어 내년까지 많아야 2차례 정도 소폭 인상이 이뤄질 것”이라고 말했다.

금리를 올린다고 해서 집값이 내린다고 확신할 수 없다는 주장도 나온다. 과거 노무현 정부 시절엔 기준 금리를 올렸지만 집값이 잡히지 않았다. 한은이 금리를 2004년 연 3.25%에서 2007년 연 5%까지 올렸을 때, 2004년 1.4% 하락했던 서울 집값은 2005~2007년 3년 연속 상승했다.

시중은행 관계자는 “이명박 정부 시절이던 2011~2013년에는 기준 금리를 내리는데도 글로벌 금융위기 여파로 집값이 오히려 떨어졌다”며 “금리뿐 아니라 수급 등 다양한 요소가 집값에 영향을 주기 때문에 금리 인상만으로 부동산 가격이 떨어질 것이라고 예상하기는 쉽지 않다”고 말했다. /한상혁 땅집고 기자 hsangh@chosun.com


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