[땅집고] 여당인 더불어민주당이 실거주 목적의 1가구 1주택자의 세금 부담을 줄이는 방향으로 세제 개편을 추진하고 있다. 하지만, 고가·장기 보유 1주택자의 양도소득세 부담은 과거보다 오히려 늘어나는 것으로 나타났다. 종합부동산세를 공시가격 상위 2%에만 부과하겠다는 개편안과 함께 소수의 고가 주택자에 대한 세금 부담을 강화하려는 의도가 드러난다는 지적이다. 더불어민주당은 18일 정책 의원총회를 거쳐 1주택자 양도소득세 비과세 기준을 9억원에서 12억원으로 높이는 대신 양도세 장기보유특별공제를 축소하는 내용의 부동산 세제 개편안을 확정했다.

현행 세법에 따르면 1가구 1주택자는 양도가액 9억원(거래가액기준)까지 비과세하고, 2년 이상 거주시 보유·거주 기간에 따라 최대 80%까지(10년 이상 보유·거주시) 양도세 장기보유특별공제를 받을 수 있다.

더불어민주당은 이를 개정해 양도가액 12억원까지 비과세하는 대신, 장기보유 특별공제를 시세차익 규모와 보유·거주 기간에 따라 차등하는 방안을 검토하고 있다. 즉, 양도차익 규모에 따라 10년 보유·거주했다 하더라도 ▲5억원 미만은 최대 80% ▲5억~10억원은 최대 70% ▲10억~20억원은 최대 60% ▲20억원 초과는 최대 50%를 차등 적용하는 방안이 유력하다.

땅집고가 유찬영 세무사에게 의뢰해 1주택자 양도세 부담을 계산한 결과, 보유 기간이 길고 양도차익이 크면 1주택자의 양도세가 과거보다 증가하는 것으로 나타났다.

예를 들어 서울 서초구 반포동 ‘반포자이’ 아파트 전용 84㎡를 지난 10년 간 보유해 양도차익이 17억원 수준인 A씨는 양도세가 기존 7951만원에서 약 9017만원 정도로 약 1060만원 정도 늘어날 전망이다. 양도세 비과세 구간이 9억원에서 12억원으로 확대됨에 따라 양도차액은 약 12억원에서 10억원으로 2억원 정도 줄어든다. 하지만, 과세대상인 양도차익이 10억원을 넘어서면서 장특공제가 최대 60%로 줄어들기 때문이다. 변경 예정인 세법을 적용해 A씨의 세액을 계산하는 과정은 다음과 같다.

양도차액이 작을 경우 장기보유에 따라 양도세 부담이 줄어든다. 예를 들어 14억원에 구입한 아파트를 3년 6개월정도 보유하고 21억원에 양도한 B씨의 경우 세금은 기존 1억580만원에서 7300만원대로 줄어든다. B씨의 경우 12억 비과세의 효과가 더 커 장특공제가 줄어든다 해도 세금이 줄어들며, 세금은 다음과 같이 계산된다.

고가 1주택 보유자에 대한 양도소득세 증가는 종부세를 공시가격 상위 2%에만 부담시킨다는 방안과 함께 이른바 ‘고가 주택 보유자에 대한 징벌적 과세’ 논란을 낳을 것이란 전망이다. 유찬영 세무사는 “장기보유특별공제 축소에 따라 장기 보유 1가구에게 늘어나는 양도세는 몇 천만원 수준이지만, 장기 보유한 아파트를 팔고 비슷한 아파트로 이사갈 경우 취득세 등을 고려할 때 대체 아파트로 이사가지 못할 수도 있다”고 말했다. / 김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com


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