[땅집고] 더불어민주당이 18일 1가구 1주택자 종합부동산세 부과 기준을 현행 공시가격 9억원에서 ‘상위 2%’로 완화하는 방안을 당론으로 확정했다. 1가구 1주택자에 대한 양도소득세 비과세 기준도 현행 9억원에서 12억원으로 올리기로 결정했다. 올해 기준 공시가 상위 2%가 11억원이기 때문에 공시가격 9억~12억원 주택을 보유한 1주택자는 종부세 부담을 덜 가능성이 커졌다. 하지만 시장에서는 일부를 특정해 세금을 부과한다는 점에서 조세법률주의에 어긋난다는 지적이 나온다.

국토교통부가 발표한 올해 공시가격 기준에 따르면 상위 2%의 경우 올해 기준 공시가격은 11억원 선이다. 이는 시가로 16억원에 다소 못 미치는 수준이다. 아파트 등 공동주택으로 보면 공시가격 12억원 이상 주택은 전체의 1.9%에 달한다. 서울에서는 공시가격 12억원 이상 주택이 약 9%다.

이 가운데 1가구 1주택자는 과세 대상에서 제외한다. 양도소득세는 1가구 1주택자에 대한 비과세 기준선이 현행 실거래가 9억원에서 12억원으로 상향 조정된다. 그동안 물가·집값 상승률을 감안해 비과세 기준선을 조정하자는 취지다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "종부세 과세 대상 조정으로 공시가격 9억~12억원(시세 13억∼16억원) 사이의 주택 보유자들이 혜택을 보게 될 것"이라며 "서울에서는 마용성(마포·용산·성동구)과 강남권 소형 아파트, 수도권에서는 분당 등이 수혜지역이 될 것으로 보인다"고 전망했다.

다만 양도 차익에 대한 형평 과세를 위해 양도 차익 규모별로 장기보유특별공제를 차등 적용하기로 했다. 현재는 장기 보유·거주 주택에 대해 40%씩 최대 80%까지 세금을 공제해주지만, 앞으로는 차익 규모에 따라 공제율을 다르게 적용하는 방식을 검토한다.

전문가들 중에서는 종부세 기준을 '공시가격 상위 2%'로 설정한 것을 두고 선별적 과세라는 측면에서 부정적인 시각을 드러냈다. 서진형 경인여대 교수(대한부동산학회장)는 "상위 2%를 어떻게 확정할 것인지가 논란이 될 것“이라며 ”매년 2%의 주택을 줄 세우는데 사회적 비용이 많이 들어가고 집을 사면서도 해당 주택이 종부세 대상인지 아닌지 알 수 없는 등의 문제가 나타날 것"이라고 지적했다. 정준호 강원대 부동산학과 교수는 "보유세는 보유세 나름의 정책 목표가 있는 건데, 상위 2%에만 세금을 매기겠다는 건 보유세가 아니라 부유세의 개념"이라고 했다.

전문가 사이에서는 양도세 장기보유특별공제 차등 적용 방침으로 법 시행 전까지는 갈아타기 수요가 매물로 나올 가능성이 있고, 그 이후에는 매물 잠김 현상이 나타날 수 있다는 전망이 나왔다.

다만 양도세 비과세 기준이 너무 낮아 매물이 출하되기 어렵다는 주장도 나왔다. 서 교수는 "양도세를 최대한 낮춰야 기존 재고 주택이 시장에 공급될 텐데, 민주당 안은 이 기준에서 보면 매우 부족한 수준이다. 이번 조치로 당정의 기대대로 다주택자 매물이 시장에 나오지는 않을 것"이라고 말했다. 정 교수도 "지금 시장에서는 정권에 따라 부동산 정책이 바뀔 수 있다는 인식이 팽배하다"며 "정권이 바뀐다면 새 정책을 펼 가능성이 큰데, 이번 조치로 매물이 늘어나기보단 관망세가 더 짙어질 것"이라고 예상했다./전현희 땅집고 기자 imhee@chosun.com

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