[땅집고] “건물 가치를 높이려면 임차인 구성 전략이 가장 중요합니다. 속칭 진상 세입자를 만나서 고생하느니 차라리 비워놓는 게 추후 매각할 때 더 유리할 수도 있습니다.”

빌딩 시장 전문가인 노창희 리맥스코리아 부사장은 “똘똘한 꼬마빌딩에는 똘똘한 임차인이 있다”면서 “관리인을 따로 두기 어려운 꼬마빌딩에서는 건물주가 적극적으로 똘똘한 세입자를 찾는 노력을 해야 한다”고 했다. 노 부사장은 부동산자산관리 회사인 메이트플러스를 거쳐 포스코그룹 빌딩운영 자회사인 포스코O&M에서 빌딩 임대차·매매 업무를 담당한 25년 차 베테랑이다.

땅집고는 최근 부동산 시장에서 가장 핫한 아이템으로 떠오른 빌딩 투자 노하우를 전달하는 ‘중소형 빌딩 실전투자스쿨 2기 과정’을 이달 22일 개설한다. 빌딩 투자 입문부터 세금, 건물 유지·관리법, 실전 투자를 위한 상권 분석, 현장스터디 등으로 구성한다. 노 부사장을 미리 만나 최근 빌딩 시장 트렌드, 투자 전략 등을 들어봤다.

■ “똘똘한 꼬마빌딩에는 똘똘한 세입자가 있다”

노 부사장은 “건물 가치를 높이려면 매입 단계부터 좋은 임차인을 유치해야 한다”며 “프랜차이즈 직영점은 보통 장기계약 중인 경우가 많고 계약 기간이 끝나도 협의를 통해 임차 조건을 쉽게 바꿀 수 있어 유리하다”고 했다. 반면 일반 개인 임차인의 경우 협상 과정에서 난항을 겪을 수 있다. 그는 “우량 임차인이 아니라면 차라리 빈 빌딩을 선택하는 게 나을 수도 있다”고 말했다.

이는 건물을 운영하거나 매각할 때도 적용된다. 노 부사장은 “마음에 드는 세입자를 못 구하면 적어도 1층은 공실로 남겨두는 것이 향후 매각할 때 더 비싸게 팔 수 있다”며 “최근 강남에 세입자 없는 공실 빌딩이 우후죽순 늘고 있는데, 공간 관리를 더 유연하게 할 수 있고 매각 때 가치도 더 올릴 수 있다”고 했다.

■ “현수막 건다고 세입자 안들어와”

노 부사장은 “중소형 빌딩도 옛날처럼 건물 외벽에 ‘임대’ 현수막을 걸어 임차인을 유치하는 시대는 지났다”고 했다. 중소형 빌딩은 관리자를 고용할 만큼 수익 규모가 크지 않은 경우가 많아 건물주가 적극적으로 똘똘한 세입자를 찾는 노력을 해야 한다는 것. 그는 “지역 상권 조사를 통해 흥하는 가게와 쇠퇴하는 가게의 리스트를 뽑고, 흥하는 가게 세입자를 직접 찾아가 유치하는 방법도 고려해볼 만하다”고 했다.

건물 신축 또는 리모델링이 끝난 후 ‘오픈 하우스’ 이벤트를 여는 것도 방법이다. 오픈 하우스란 모델하우스와 비슷한 개념으로, 지역 자영업자들에게 건물을 둘러보고 세입자로 들어왔을 때 조건을 상세히 소개하는 행사를 여는 것이다. 노 부사장은 “방명록을 통해 잠재적 임차인들의 요구사항과 정보를 수집한 후 조건이 맞을 것 같은 임차인에게 연락해 협상을 시도하면 된다”고 했다.

노 부사장은 “스타벅스 같은 브랜드 커피전문점이 세입자로 들어오면 좋겠지만 모든 꼬마빌딩에 스타벅스를 유치할 수는 없다”며 “브랜드가 아니더라도 5년 이상 장기계약하거나 통임대할 만한 세입자를 찾으면 건물 가치를 높일 수 있다”고 했다. 그는 “통임대는 수익성과 안정성을 모두 잡을 수 있는 방법”이라며 “좋은 세입자가 유치되면 향후 건물을 되팔 때도 좋은 값을 받을 수 있다”고 했다.

■ 중개사무소는 1곳과 전속계약해야 효과적

노 부사장은 중개를 의뢰할 공인중개사무소는 1곳만 골라 전속계약하는 것이 좋은 세입자를 구하는데 효과적이라고 했다. 그는 “중개사끼리도 경쟁하기 때문에 여러 곳에서 중개하는 매물을 특별히 신경써주긴 어렵다”면서 “믿을 수 있는 한 곳에 전담시키고 책임중개를 요청하는 것이 세입자를 구하거나 건물을 되팔 때 더 유리하다”고 했다.

노 부사장은 “건물주는 임차인이 그 공간에서 사업해 이득을 볼 수 있도록 건물을 관리하는 역할을 해야 한다”며 “좋은 건물을 만드려는 노력 없이는 제대로 된 수익률을 보장받기 어렵기 때문에 전문가 도움을 받아 건물 관리 노하우를 상세히 배워 실행할 필요가 있다”고 했다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com



[절대 실패하지 않는 중소형 빌딩 실전 투자 노하우]

땅집고는 최근 부동산 시장에서 가장 핫한 아이템으로 떠오른 빌딩 투자 노하우를 알려주는 ‘중소형 빌딩 실전투자스쿨 2기’ 과정을 오는 22일 개설한다.


전문가들은 빌딩 가격이 단기간에 오른 반면 임대수익률은 낮아지고, 공실률 증가도 우려되는 만큼 묻지마 투자를 주의해야 한다고 조언한다. 이번 과정에선 빌딩 투자 결정에 앞서 반드시 알아야 할 빌딩 시장 최신 트렌드, 지역별 시장·매물 분석, 수익성을 2배로 높이는 리모델링 기법, 공실 최소화를 위한 빌딩 운영·세입자 관리 노하우 등을 소개한다.


이번 과정에서는 실제 투자 성공사례를 눈으로 보고 배울 수 있도록 현장 케이스 스터디 중심으로 운영한다. 서울 강남과 마포, 용산 등 최고의 빌딩 투자 핫 플레이스 3곳을 선정해 사전 시장 분석을 거쳐 현장에서 물건을 직접 보면서 수익성 분석 등 실전 노하우를 배운다. 빌딩 투자 결정에서 가장 중요한 증여·취득·양도세 산정 방식, 법인금융권 대출 한도 산정 방식도 강의한다.


이번 과정은 6월22일~7월21일까지 매주 2회씩 총 9회 강의한다. 20명 안팎을 모집하며 수강료는 1인당 120만원이다. 신청은 홈페이지(www.zipgobuild.com)에서 하면 된다. 문의 (02)724-6396.